Kün­di­gung bei der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft

Der Insol­venz­ver­wal­ter kann die Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft kün­di­gen. Das insol­venz­recht­li­che Kün­di­gungs­ver­bot für gemie­te­ten Wohn­raum ist nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auf die­sen Fall nicht ent­spre­chend anwend­bar.

Kün­di­gung bei der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft

In der Insol­venz des Mit­glieds einer Genos­sen­schaft steht das Recht, die Mit­glied­schaft zu kün­di­gen mit dem Ziel, den zur Insol­venz­mas­se gehö­ri­gen Anspruch des Schuld­ners auf Aus­zah­lung des Aus­ein­an­der­set­zungs­gut­ha­bens (§ 73 GenG) zu rea­li­sie­ren, dem Insol­venz­ver­wal­ter zu. Dies ergibt sich aus § 80 Abs. 1 InsO, jeden­falls aber in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 66 GenG 1.

§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ist auf den Fall einer Kün­di­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft durch den Insol­venz­ver­wal­ter nicht unmit­tel­bar anwend­bar. Nach ihrem Wort­laut betrifft die­se Vor­schrift das Miet­ver­hält­nis über die Woh­nung des Schuld­ners. Zwar ist mit der Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft regel­mä­ßig auch ein Dau­er­nut­zungs­ver­hält­nis über eine Woh­nung ver­bun­den. Bei­de Rechts­ver­hält­nis­se sind aber von­ein­an­der zu unter­schei­den. Das Kün­di­gungs­ver­bot des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gilt unmit­tel­bar allen­falls für das Dau­er­nut­zungs­ver­hält­nis.

Ob § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, wie das Beru­fungs­ge­richt meint, auf die Kün­di­gung der Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft ent­spre­chend ange­wen­det wer­den kann, ist in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur umstrit­ten. 2 Die­se Fra­ge hat nun der BGH im Sin­ne einer Künd­bar­keit auch in der Insol­venz des Genos­sen ent­schie­den. Die Vor­schrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ist auf die Kün­di­gung der Mit­glied­schaft des Schuld­ners in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft nicht ent­spre­chend anwend­bar. Ob eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke vor­liegt, kann dahin­ste­hen. Der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt ist nach der Ent­schei­dung des BGH jeden­falls mit dem gesetz­lich gere­gel­ten Sach­ver­halt nicht hin­rei­chend ver­gleich­bar 3. Eine Ana­lo­gie wäre nur dann zuläs­sig, wenn der zu beur­tei­len­de Sach­ver­halt in recht­li­cher Hin­sicht dem Tat­be­stand, den der Gesetz­ge­ber gere­gelt hat, so ähn­lich wäre, dass ange­nom­men wer­den könn­te, der Gesetz­ge­ber wäre bei einer Inter­es­sen­ab­wä­gung, bei der er sich von den glei­chen Grund­sät­zen hät­te lei­ten las­sen wie bei dem Erlass der her­an­ge­zo­ge­nen Geset­zes­vor­schrift, zu dem glei­chen Abwä­gungs­er­geb­nis gekom­men 4. Dies ist jedoch nicht der Fall.

Die Mit­glied­schaft in einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft steht in einem engen Zusam­men­hang mit der dau­er­haf­ten Nut­zung einer genos­sen­schaft­li­chen Woh­nung durch das Mit­glied. Der Bei­tritt zur Genos­sen­schaft, ver­bun­den mit dem Erwerb eines oder meh­re­rer Geschäfts­an­tei­le, ist regel­mä­ßig Vor­aus­set­zung für die erstreb­te Nut­zung der von der Genos­sen­schaft ange­bo­te­nen Leis­tun­gen. In die­sem Sin­ne sind die Mit­glie­der ihrer Genos­sen­schaft in einer Dop­pel­funk­ti­on ver­bun­den, als Kapi­tal­ge­ber und als Nut­zer bzw. Kun­de, wobei die Kun­den­be­zie­hung in aller Regel die vor­ran­gi­ge ist und die Kapi­tal­be­tei­li­gung nur sekun­där als Mit­tel zum Zweck der Schaf­fung der Grund­la­gen für die Kun­den­be­zie­hung erfolgt 5. Auf­grund die­ses Zusam­men­hangs kann das Aus­schei­den eines Mit­glieds aus der Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft auch zur Been­di­gung des Nut­zungs­ver­hält­nis­ses an der genos­sen­schaft­li­chen Woh­nung füh­ren. Denn der Zweck einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft ist es, ihren Mit­glie­dern Wohn­raum zur Ver­fü­gung zu stel­len. Schei­det ein Mit­glied aus der Genos­sen­schaft aus und haben ande­re Genos­sen einen Bedarf an der Woh­nung des aus­ge­schie­de­nen Genos­sen, ist die Genos­sen­schaft regel­mä­ßig auf­grund ihres Sta­tuts gehal­ten, das Nut­zungs­ver­hält­nis mit dem aus­ge­schie­de­nen Genos­sen auf­zu­lö­sen und die Woh­nung einem Mit­glied zu über­las­sen. Der Bun­des­ge­richts­hof 6 hat des­halb ein berech­tig­tes Inter­es­se der Genos­sen­schaft an einer Kün­di­gung des Nut­zungs­ver­hält­nis­ses gemäß § 564b Abs. 1 BGB a.F. (§ 573 Abs. 1 BGB n.F.) bejaht, wenn ein Mit­glied gemäß § 68 GenG aus der Genos­sen­schaft aus­ge­schlos­sen wird oder gemäß § 65 Abs. 1 GenG frei­wil­lig aus­tritt und die von ihm genutz­te Woh­nung für ein ande­res Mit­glied benö­tigt wird. Ob dies auch für den Fall der Kün­di­gung der Mit­glied­schaft durch einen Gläu­bi­ger des Schuld­ners nach § 66 GenG gilt, hat der Bun­des­ge­richts­hof offen gelas­sen. Zwin­gend ist die Annah­me eines Kün­di­gungs­rechts der Genos­sen­schaft in einem sol­chen Fall nicht. Erst recht gilt dies, wenn nicht ein Ein­zel­gläu­bi­ger, son­dern der Treu­hän­der die Mit­glied­schaft des Schuld­ners in der Genos­sen­schaft ana­log § 66 GenG kün­digt. Die Umstän­de des Ein­zel­fal­les, etwa ein vom Schuld­ner mit dem Ziel der Rest­schuld­be­frei­ung selbst gestell­ter Antrag auf Eröff­nung des Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­rens und eine Bereit­schaft des Schuld­ners, sich nach Been­di­gung des Insol­venz­ver­fah­rens nach Kräf­ten um eine Wie­der­erlan­gung der Mit­glied­schaft zu bemü­hen, kön­nen bei der Prü­fung eines berech­tig­ten Inter­es­ses der Genos­sen­schaft an der Kün­di­gung, jeden­falls aber im Rah­men der Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen im Fal­le eines Fort­set­zungs­ver­lan­gens des aus-geschie­de­nen Mit­glieds nach § 574 Abs. 1 BGB berück­sich­tigt wer­den.

Der somit nicht zwangs­läu­fi­ge, aber immer­hin dro­hen­de Ver­lust der Woh­nung kann das Ziel des Ver­brau­cher­insol­venz­ver­fah­rens, dem Schuld­ner durch Erlan­gung der Rest­schuld­be­frei­ung einen wirt­schaft­li­chen Neu­an­fang zu ermög­li­chen, gefähr­den. Die­ser Gefahr ist der Gesetz­ge­ber für Miet­woh­nun­gen mit der Neu­re­ge­lung in § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO im Jahr 2001 ent­ge­gen get­re-ten 7. Zwi­schen der Situa­ti­on, in der sich ein Mit­glied einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft in einer Zah­lungs­kri­se befin­det, und der ent­spre­chen­den Situa­ti­on eines "gewöhn­li­chen" Woh­nungs­mie­ters besteht jedoch ein ent­schei­den­der Unter­schied. Gegen­über bei­den kön­nen Gläu­bi­ger vor Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens die Pfän­dung und Über­wei­sung des künf­ti­gen Anspruchs auf Aus­zah­lung des Aus­ein­an­der­set­zungs­gut­ha­bens bzw. der Miet­kau­ti­on nach §§ 829, 835 ZPO erwir­ken. Wäh­rend dem Gläu­bi­ger eines Genos­sen­schafts­mit­glieds aber die Befug­nis offen steht, nach § 66 GenG unter den dort genann­ten Vor­aus­set­zun­gen das Kün­di­gungs­recht des Mit­glieds an des­sen Stel­le aus­zu­üben und so die Vor­aus­set­zung für eine Aus­zah­lung des gepfän­de­ten Anspruchs auf Aus­zah­lung des Aus­ein­an­der­set­zungs­gut­ha­bens her­bei­zu­füh­ren 8, hat der Gläu­bi­ger eines Mie­ters die­se Mög­lich­keit nicht. Zugriff auf die Miet­kau­ti­on hat er erst, wenn das Miet­ver­hält­nis ohne sein Zutun endet. Die Vor­schrift des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO gewähr­leis­tet die­sen Schutz des Mie­ters auch im Insol­venz­ver­fah­ren, indem er eine Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch den Insol­venz­ver­wal­ter aus­schließt. Gewähr­te man dem Mit­glied einer Woh­nungs­ge­nos­sen­schaft im Insol­venz­ver­fah­ren einen ent­spre­chen­den Schutz, führ­te dies zu einer Gleich­stel­lung mit dem Mie­ter, die vor Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens nicht bestand.

Hin­zu kommt, so der BGH, dass Woh­nungs­ge­nos­sen­schaf­ten ihren Mit­glie­dern das Recht ein­räu­men kön­nen, mehr Geschäfts­an­tei­le zu erwer­ben, als nötig ist, um eine genos­sen­schaft­li­che Woh­nung nut­zen zu dür­fen (§ 7a GenG). Als Ein­zah­lun­gen auf den Geschäfts­an­teil kön­nen auch Sach­ein­la­gen, wie zum Bei­spiel Grund­stü­cke, zuge­las­sen wer­den (§ 7a Abs. 3 GenG). Wäre eine Kün­di­gung der Mit­glied­schaft durch den Insol­venz­ver­wal­ter in einem sol­chen Fall in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO aus­ge­schlos­sen, wären den Gläu­bi­gern auch Ver­mö­gens­wer­te des Schuld­ners ent­zo­gen, die für den Erhalt sei­ner Woh­nung nicht erfor­der­lich sind. Dies wäre vom Schutz­zweck die­ser Norm nicht mehr gedeckt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2009 – IX ZR 58/​08

  1. Fand­rich in Pöhlmann/​Fandrich/​Bloehs, GenG 3. Aufl. § 65 Rn. 7; Bau­er, Genos­sen­schafts­hand­buch § 65 GenG Rn. 3; Lang/​Weidmüller/​Schulte, GenG 36. Aufl. § 65 Rn. 8; Beuthi­en, GenG 14. Aufl. § 65 Rn. 7; Mül­ler, GenG 2. Aufl. § 65 Rn. 11; Ber­li­n­er­Komm-Gen­G/Kess­ler, § 65 Rn. 3; Emmert ZIn­sO 2005, 852, 854; Tetzlaff ZIn­sO 2007, 590, 591 f[]
  2. Für eine ana­lo­ge Anwen­dung haben sich aus­ge­spro­chen: AG Dort­mund InVo 2007, 155 (bestä­tigt durch LG Dort­mund, Beschl. v. 22. Juli 2007 – 1 S 18/​07, juris); LG Dres­den ZVI 2008, 493; LG Frank­furt/​Oder (Urteil vom 3. Juni 2008 – 6a S 175/​07, n.v.); Eupen GE 2008, 310, 312. Gegen eine Ana­lo­gie haben sich gewandt: Emmert aaO S. 855; Tetzlaff aaO S. 591; Münch­Komm-Inso/ E‑ckert, 2. Aufl. § 109 Rn. 51; der­sel­be in ZVI 2006, 133, 136; zwei­felnd Fla­tow, juris­PR-Miet­recht 14/​2008 Anm. 4; dif­fe­ren­zie­rend Tin­tel­not in Kübler/​Prütting/​Bork, InsO § 109 Rn. 23; unent­schie­den Hmb­Komm-InsO/­Lüdtke, 2. Aufl. § 35 Rn. 158 und HK-InsO/Ma­rotz­ke, 5. Aufl. § 109 Rn. 8.[]
  3. vgl. zu die­sen Vor­aus­set­zun­gen einer Ana­lo­gie etwa BGH, Beschl. v. 14. Juni 2007 – V ZB 102/​06, NJW 2007, 3124, 3125, Rn. 11 m.w.N.[]
  4. BGH aaO[]
  5. Fand­rich aaO § 1 Rn. 4[]
  6. BGH, Urteil vom 10. Sep­tem­ber 2003 – VIII ZR 22/​03, NJW-RR 2004, 12[]
  7. vgl. BT-Drucks. 14/​5680, S. 27 zu Nr. 11[]
  8. dage­gen – zu Unrecht – AG Hal­le, Urteil vom 19. Febru­ar 2009 – 93 C 2749/​08, zitiert nach juris[]