Kündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Fehlbelegung oder Unterbelegung

Jedenfalls dann, wenn die Genossenschaft nicht über Regelungen zur „richtigen“ Belegung und Vergabe ihrer Wohnungen verfügt und nach diesen verfährt, ist eine Kündigung wegen Fehlbelegung nach § 573 BGB nicht möglich. Fehlt es an solchen Regelungen, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden.

Kündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Fehlbelegung oder Unterbelegung

om Bundesgerichtshof entschieden ist, dass grundsätzlich eine Genossenschaftswohnung nach § 573 Abs. 1 BGB gekündigt werden kann, wenn der Mieter nicht (mehr) Mitglied in der Genossenschaft ist und die Wohnung für die Versorgung eines anderen Mitglieds benötigt wird1. Diese Konstellation ist vorliegend indessen nicht einschlägig, da der Beklagte Ziff. 1 Mitglied ist. Die Belegung des Siedlungshauses durch ihn verstößt somit auch nicht gegen § 14 Abs. 1 der Satzung der Genossenschaft, wonach die Nutzung einer Genossenschaftswohnung in erster Linie Mitgliedern der Genossenschaft zusteht.

Noch nicht höchstrichterlich entschieden und in Instanzrechtsprechung und Literatur kontrovers diskutiert ist die Frage, ob auch die Unter- oder Fehlbelegung einer Genossenschaftswohnung als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB anzuerkennen ist2. Diese Frage bedarf indessen vorliegend keiner abschließenden Beantwortung. Denn das Merkmal einer Fehl- oder Unterbelegung ist vorliegend schon nicht erfüllt.

Von einer Fehlbelegung, die im Widerspruch zur satzungsgemäßen Aufgabe3 bzw. zum Satzungszweck4 steht, kann nämlich von vornherein nur dann tatbestandsmäßig ausgegangen werden, wenn genossenschaftliche Regelungen zur „richtigen“ Belegung bestehen, zu denen die tatsächliche Belegung in Widerspruch steht. Fehlt es an solchen Regelungen zur Belegung und Vergabe, so kann schon nach dem Wortsinn nicht von einer Fehlbelegung gesprochen werden. Bei Fehlen einer solchen Regelung kann sich die Genossenschaft nicht auf ihre Satzung oder ihre satzungsgemäßen Zwecke als Kündigungsinteresse berufen, denn die Belegung widerspricht nicht den – tatsächlich nicht vorhandenen – Vergabe- und Belegungsgrundsätzen.

Dass allein die aktuelle Belegung „weichen“ Vergabepräferenzen der klagenden Genossenschaft nicht entspricht, die weder in der Satzung festgelegt noch sonst auf satzungsgemäße Weise fixiert wurden, kann als Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB keinesfalls ausreichen. Wenn schon die Genossenschaft selbst mangels satzungsgemäßer Festlegung an derartige Präferenzen nicht rechtlich gebunden ist, kann sie die Belegung entgegen solcher Präferenzen auch dem Genossen nicht als Verstoß gegen die genossenschaftliche Treuepflicht oder im Hinblick auf einen Gleichbehandlungsgrundsatz innerhalb der Genossenschaft entgegenhalten.

Auf die Frage, ob sich vorliegend aus dem Mietvertrag weitergehende Kündigungsrechte oder eine Einschränkung der Fortsetzung mit überlebenden Angehörigen ergeben würde, kommt es nicht an. Die Vorschriften der §§ 563, 573 BGB sind nicht zu Lasten des Mieters abding- oder einschränkbar, §§ 563 Abs. 5, 573 Abs. 5 BGB.

Landgericht Heidelberg, Urteil vom 25. November 2013 – 5 S 33/13

  1. Nachw. bei Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn. 212[]
  2. verneinend etwa Schmidt-Futterer/Blank, § 573 BGB Rn.201; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2584; grundsätzlich bejahend etwa OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226; differenzierend Drasdo, NZM 2012, 585, 596[]
  3. vergleiche OLG Stuttgart, NJW-RR 1991, 1226[]
  4. Drasdo, NZM 2012, 596[]

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