Kün­di­gung einer Genos­sen­schafts­woh­nung wegen Fehl­be­le­gung oder Unter­be­le­gung

Jeden­falls dann, wenn die Genos­sen­schaft nicht über Rege­lun­gen zur "rich­ti­gen" Bele­gung und Ver­ga­be ihrer Woh­nun­gen ver­fügt und nach die­sen ver­fährt, ist eine Kün­di­gung wegen Fehl­be­le­gung nach § 573 BGB nicht mög­lich. Fehlt es an sol­chen Rege­lun­gen, so kann schon nach dem Wort­sinn nicht von einer Fehl­be­le­gung gespro­chen wer­den.

Kün­di­gung einer Genos­sen­schafts­woh­nung wegen Fehl­be­le­gung oder Unter­be­le­gung

om Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den ist, dass grund­sätz­lich eine Genos­sen­schafts­woh­nung nach § 573 Abs. 1 BGB gekün­digt wer­den kann, wenn der Mie­ter nicht (mehr) Mit­glied in der Genos­sen­schaft ist und die Woh­nung für die Ver­sor­gung eines ande­ren Mit­glieds benö­tigt wird 1. Die­se Kon­stel­la­ti­on ist vor­lie­gend indes­sen nicht ein­schlä­gig, da der Beklag­te Ziff. 1 Mit­glied ist. Die Bele­gung des Sied­lungs­hau­ses durch ihn ver­stößt somit auch nicht gegen § 14 Abs. 1 der Sat­zung der Genos­sen­schaft, wonach die Nut­zung einer Genos­sen­schafts­woh­nung in ers­ter Linie Mit­glie­dern der Genos­sen­schaft zusteht.

Noch nicht höchst­rich­ter­lich ent­schie­den und in Instanz­recht­spre­chung und Lite­ra­tur kon­tro­vers dis­ku­tiert ist die Fra­ge, ob auch die Unter- oder Fehl­be­le­gung einer Genos­sen­schafts­woh­nung als Kün­di­gungs­grund nach § 573 Abs. 1 BGB anzu­er­ken­nen ist 2. Die­se Fra­ge bedarf indes­sen vor­lie­gend kei­ner abschlie­ßen­den Beant­wor­tung. Denn das Merk­mal einer Fehl- oder Unter­be­le­gung ist vor­lie­gend schon nicht erfüllt.

Von einer Fehl­be­le­gung, die im Wider­spruch zur sat­zungs­ge­mä­ßen Auf­ga­be 3 bzw. zum Sat­zungs­zweck 4 steht, kann näm­lich von vorn­her­ein nur dann tat­be­stands­mä­ßig aus­ge­gan­gen wer­den, wenn genos­sen­schaft­li­che Rege­lun­gen zur "rich­ti­gen" Bele­gung bestehen, zu denen die tat­säch­li­che Bele­gung in Wider­spruch steht. Fehlt es an sol­chen Rege­lun­gen zur Bele­gung und Ver­ga­be, so kann schon nach dem Wort­sinn nicht von einer Fehl­be­le­gung gespro­chen wer­den. Bei Feh­len einer sol­chen Rege­lung kann sich die Genos­sen­schaft nicht auf ihre Sat­zung oder ihre sat­zungs­ge­mä­ßen Zwe­cke als Kün­di­gungs­in­ter­es­se beru­fen, denn die Bele­gung wider­spricht nicht den – tat­säch­lich nicht vor­han­de­nen – Ver­ga­be- und Bele­gungs­grund­sät­zen.

Dass allein die aktu­el­le Bele­gung "wei­chen" Ver­ga­be­prä­fe­ren­zen der kla­gen­den Genos­sen­schaft nicht ent­spricht, die weder in der Sat­zung fest­ge­legt noch sonst auf sat­zungs­ge­mä­ße Wei­se fixiert wur­den, kann als Kün­di­gungs­grund nach § 573 Abs. 1 BGB kei­nes­falls aus­rei­chen. Wenn schon die Genos­sen­schaft selbst man­gels sat­zungs­ge­mä­ßer Fest­le­gung an der­ar­ti­ge Prä­fe­ren­zen nicht recht­lich gebun­den ist, kann sie die Bele­gung ent­ge­gen sol­cher Prä­fe­ren­zen auch dem Genos­sen nicht als Ver­stoß gegen die genos­sen­schaft­li­che Treue­pflicht oder im Hin­blick auf einen Gleich­be­hand­lungs­grund­satz inner­halb der Genos­sen­schaft ent­ge­gen­hal­ten.

Auf die Fra­ge, ob sich vor­lie­gend aus dem Miet­ver­trag wei­ter­ge­hen­de Kün­di­gungs­rech­te oder eine Ein­schrän­kung der Fort­set­zung mit über­le­ben­den Ange­hö­ri­gen erge­ben wür­de, kommt es nicht an. Die Vor­schrif­ten der §§ 563, 573 BGB sind nicht zu Las­ten des Mie­ters abding- oder ein­schränk­bar, §§ 563 Abs. 5, 573 Abs. 5 BGB.

Land­ge­richt Hei­del­berg, Urteil vom 25. Novem­ber 2013 – 5 S 33/​13

  1. Nachw. bei Schmidt-Fut­te­rer/Blank, § 573 BGB Rn. 212[]
  2. ver­nei­nend etwa Schmidt-Fut­te­rer/Blank, § 573 BGB Rn.201; OLG Karls­ru­he, NJW 1984, 2584; grund­sätz­lich beja­hend etwa OLG Stutt­gart, NJW-RR 1991, 1226; dif­fe­ren­zie­rend Dras­do, NZM 2012, 585, 596[]
  3. ver­glei­che OLG Stutt­gart, NJW-RR 1991, 1226[]
  4. Dras­do, NZM 2012, 596[]