Kün­di­gung und still­schwei­gen­de Ver­trags­fort­set­zung

Ein bereits mit der Kün­di­gung erklär­ter Wider­spruch gegen eine still­schwei­gen­de Ver­trags­fort­set­zung ist wirk­sam; eines zeit­li­chen Zusam­men­hangs mit der Ver­trags­be­en­di­gung bedarf es nicht [1].

Kün­di­gung und still­schwei­gen­de Ver­trags­fort­set­zung

Nach § 545 Satz 1 BGB tritt eine Ver­län­ge­rung des Miet­ver­hält­nis­ses auf unbe­stimm­te Zeit ein, wenn der Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che nach Ablauf der Miet­zeit fort­setzt und kei­ne der Par­tei­en ihren ent­ge­gen­ste­hen­den Wil­len bin­nen zwei Wochen dem ande­ren Teil erklärt. Für den Ver­mie­ter beginnt die Frist mit dem Zeit­punkt, in dem er von der Fort­set­zung Kennt­nis erlangt (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB). Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann der Wider­spruch grund­sätz­lich auch schon vor dem Beginn der zwei­wö­chi­gen Wider­spruchs­frist erho­ben wer­den [2]. Dies ent­spricht auch der wohl ein­hel­li­gen Mei­nung in der Lite­ra­tur [3].

Unter­schied­li­che Mei­nun­gen wer­den hin­ge­gen zu der Fra­ge ver­tre­ten, inwie­fern ein zeit­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen dem Wider­spruch und dem Ver­trags­en­de erfor­der­lich ist, ins­be­son­de­re, wenn der Wider­spruch zusam­men mit einer ordent­li­chen Kün­di­gung erklärt wird, also zwi­schen dem Wider­spruch und der Ver­trags­be­en­di­gung meh­re­re Mona­te lie­gen oder – wie in dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall wegen der infol­ge des lang­jäh­ri­gen Miet­ver­hält­nis­ses ver­län­ger­ten Kün­di­gungs­frist – sogar ein Zeit­raum von neun Mona­ten.

So hat der Bun­des­ge­richts­hof in einer frü­he­ren Ent­schei­dung [4] (all­ge­mein) einen zeit­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen Wider­spruch und Ver­trags­en­de für erfor­der­lich gehal­ten. Der zugrun­de lie­gen­de Sach­ver­halt betraf aller­dings nicht einen zusam­men mit einer Kün­di­gung erklär­ten aus­drück­li­chen Wider­spruch, son­dern die Fra­ge, ob die mehr als ein Jahr vor Ver­trags­en­de erfolg­te Erklä­rung eines Päch­ters, an der Aus­übung der Ver­län­ge­rungs­op­ti­on nicht inter­es­siert zu sein, als wirk­sa­mer Wider­spruch anzu­se­hen war. Im Anschluss an die­se Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs hat sich die Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te zur Wirk­sam­keit eines zusam­men mit einer ordent­li­chen Kün­di­gung erklär­ten Wider­spruchs unter­schied­lich ent­wi­ckelt. Teil­wei­se wird ein sol­cher Wider­spruch man­gels des erfor­der­li­chen zeit­li­chen Zusam­men­hangs all­ge­mein [5] oder jeden­falls bei län­ge­ren Kün­di­gungs­fris­ten [6] als unbe­acht­lich ange­se­hen. Von ande­ren Instanz­ge­rich­ten wird der gleich­zei­tig mit der ordent­li­chen Kün­di­gung erklär­te Wider­spruch hin­ge­gen gene­rell als wirk­sam ange­se­hen [7].

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schei­det nun­mehr, dass es eines zeit­li­chen Zusam­men­hangs jeden­falls dann nicht bedarf, wenn der Wider­spruch zusam­men mit der Kün­di­gung erklärt wird. Soweit sich aus der vor­ste­hend zitier­ten Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 9. April 1986 etwas ande­res ergibt, hält der Bun­des­ge­richts­hof dar­an nicht fest. Im Rah­men des § 545 BGB kommt es, wie das Beru­fungs­ge­richt rich­tig gese­hen hat, ent­schei­dend dar­auf an, ob nach den Gesamt­um­stän­den für den Mie­ter aus der frü­he­ren Erklä­rung sei­nes Ver­mie­ters des­sen ein­deu­ti­ger Wil­le erkenn­bar wird, das Miet­ver­hält­nis nach dem Ablauf der Miet­zeit nicht fort­set­zen zu wol­len. Dies ist regel­mä­ßig der Fall, wenn der Ver­mie­ter – wie hier die Klä­ge­rin – bereits im Kün­di­gungs­schrei­ben, das zur Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses führt, einer Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses über den Been­di­gungs­zeit­punkt hin­aus aus­drück­lich wider­spricht. Ein sol­cher Wider­spruch, der sich auf eine kon­kre­te Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bezieht, lässt kei­nen Zwei­fel dar­an, dass der Ver­mie­ter die Rechts­fol­gen des § 545 BGB aus­schlie­ßen will.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. April 2010 – VIII ZR 184/​09

  1. im Anschluss an BGH, Beschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/​85, NJW-RR 1986, 1020[]
  2. BGH, Urteil vom 08.01.1969 – VIII ZR 184/​66, WM 1969, 298; BGH, Beschluss vom 09.04.1986 – VIII ZR 100/​85, NJW-RR 1986, 1020; BGH, Urtei­le vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/​86, NJW-RR 1988, 76; sowie vom 07.01.2004 – VIII ZR 103/​03, NJW-RR 2004, 558; jeweils zu § 568 BGB aF[]
  3. Staudinger/​Emmerich, BGB (2006), § 545 Rdnr. 14; MünchKommBGB/​Bieber, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 16; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 545 BGB Rdnr. 25; Erman/​Jend­rek, BGB, 12. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Bamberger/​Roth/​Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 545 Rdnr. 7; Schach in: Kinne/​Schach/​Bieber, Miet- und Miet­pro­zess­recht, 5. Aufl., § 545 Rdnr. 2; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 33[]
  4. BGH, Beschluss vom 09.04.1986, a.a.O.[]
  5. OLG Hamm, OLGR 1993, 221; LG Kas­sel, WuM 1989, 518; vgl. auch Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 545 Rdnr. 21[]
  6. LG Ans­bach, NJW-RR 1996, 1479, 1480; AG Schö­ne­berg MM 1992, 174; vgl. auch Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., Rdnr. X 182[]
  7. OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2002, 589, 591 f.; OLG Köln, WuM 2003, 465, 466; LG Bonn, WuM 1992, 617[]