Kün­di­gung und wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung

Der Ver­mie­ter einer Woh­nung kann die­se nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat, § 573 Abs. 1 BGB. Ein sol­ches berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt nach dem Gesetz ins­be­son­de­re vor, wenn der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­tei­le erlei­den wür­de, § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die Mög­lich­keit, durch eine ander­wei­ti­ge Ver­mie­tung als Wohn­raum eine höhe­re Mie­te zu erzie­len, hat dabei außer Betracht zu blei­ben. Der Ver­mie­ter kann sich auch nicht dar­auf beru­fen, dass er die Miet­räu­me im Zusam­men­hang mit einer beab­sich­tig­ten oder nach Über­las­sung an den Mie­ter erfolg­ten Begrün­dung von Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßern will.

Kün­di­gung und wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung

Bleibt die Fra­ge, wann eine wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung ange­mes­sen im Sin­ne die­ser Kün­di­gungs­norm ist. Hier­zu hat jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung genom­men und ent­schie­den, dass eine wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung ange­mes­sen im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist, wenn sie von ver­nünf­ti­gen, nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen getra­gen wird.

Die Beur­tei­lung der Fra­ge, ob dem Eigen­tü­mer durch den Fort­be­stand eines Miet­ver­tra­ges erheb­li­che Nach­tei­le ent­ste­hen und er des­halb zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt ist, ist, so der BGH, vor dem Hin­ter­grund der Sozi­al­pflich­tig­keit des Eigen­tums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grund­sätz­li­chen Bestands­in­ter­es­ses des Mie­ters, in der bis­he­ri­gen Woh­nung als sei­nem Lebens­mit­tel­punkt zu ver­blei­ben, vor­zu­neh­men. Die hier­zu erfor­der­li­che Abwä­gung ent­zieht sich einer gene­ra­li­sie­ren­den Betrach­tung; sie lässt sich nur im Ein­zel­fall unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls und der kon­kre­ten Situa­ti­on des Ver­mie­ters tref­fen.

Ist wegen des Alters und schlech­ten bau­li­chen Zustands eines Gebäu­des gemes­sen an übli­chen Wohn­ver­hält­nis­sen eine „Voll­sa­nie­rung“ oder ein Abriss mit anschlie­ßen­der Errich­tung eines Neu­baus gebo­ten, kann ein erheb­li­cher Nach­teil des Ver­mie­ters im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar­in lie­gen, dass er ande­ren­falls auf not­dürf­ti­ge Maß­nah­men („Mini­mal­sa­nie­rung“) ver­wie­sen ist, die weder zu einer nach­hal­ti­gen Ver­bes­se­rung noch zur Ver­län­ge­rung einer ver­hält­nis­mä­ßig gerin­gen Rest­le­bens­dau­er des Gebäu­des (hier 15 bis 20 Jah­re) füh­ren.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Janu­ar 2009 – VIII ZR 8/​08