Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands – und die Erheb­lich­keits­gren­ze beim Gewer­be­miet­ver­hält­nis

Ein Miet­rück­stand von über einer Monats­mie­te ist bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen erheb­lich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB 1.

Kün­di­gung wegen Miet­rück­stands – und die Erheb­lich­keits­gren­ze beim Gewer­be­miet­ver­hält­nis

Bei Miet­ver­hält­nis­sen, die nicht Wohn­raum betref­fen, kann ein Rück­stand von einer Monats­mie­te oder weni­ger auch – und nur dann – erheb­lich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn beson­de­re Ein­zel­fall­um­stän­de hin­zu­tre­ten. Als sol­che kom­men in der Gewer­be­raum­mie­te neben der Kre­dit­wür­dig­keit des Mie­ters ins­be­son­de­re die finan­zi­el­le Situa­ti­on des Ver­mie­ters und die Aus­wir­kun­gen des kon­kre­ten Zah­lungs­rück­stands auf die­se in Betracht.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB liegt ein den Ver­mie­ter zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung berech­ti­gen­der wich­ti­ger Grund vor, wenn der Mie­ter für zwei auf­ein­an­der fol­gen­de Ter­mi­ne mit der Ent­rich­tung eines nicht uner­heb­li­chen Teils der Mie­te in Ver­zug ist.

Der nicht uner­heb­li­che Rück­stand muss dabei, wie sich aus Wort­laut, sys­te­ma­ti­scher Stel­lung und Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Vor­schrift ergibt, bei monat­li­cher Zahl­wei­se der Mie­te aus zwei auf­ein­an­der fol­gen­den Monats­mie­ten resul­tie­ren; es genügt nicht, dass sich der Rück­stand aus Ein­zel­be­trä­gen zusam­men­setzt, die für einen Zeit­raum von mehr als zwei auf­ein­an­der fol­gen­den Ter­mi­nen ange­fal­len sind 2.

Die Auf­nah­me der Erheb­lich­keits­schwel­le in das Gesetz trägt dem von der Recht­spre­chung für alle Miet­ver­hält­nis­se unter dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben ent­wi­ckel­ten Grund­satz Rech­nung, dass wegen nur uner­heb­li­cher Rück­stän­de nicht frist­los gekün­digt wer­den kann 3. Wann von einem nicht uner­heb­li­chen Teil der Mie­te im Sinn die­ser Bestim­mung aus­zu­ge­hen ist, ist ledig­lich für Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­se in § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB aus­drück­lich gere­gelt. Danach ist der rück­stän­di­ge Teil der Mie­te nur dann als nicht uner­heb­lich anzu­se­hen, wenn er die Mie­te für einen Monat über­steigt. Da es sich hier­bei um eine Schutz­vor­schrift zuguns­ten des Wohn­raum­mie­ters han­delt, ist nach ein­hel­li­ger Auf­fas­sung ein Miet­rück­stand von über einer Monats­mie­te bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen erst recht erheb­lich 4.

Ob und unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen auch ein die­se Gren­ze unter­schrei­ten­der Gesamt­rück­stand nicht uner­heb­lich sein kann, ist strei­tig.

Nach einer Auf­fas­sung soll aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB geschlos­sen wer­den kön­nen, dass auch für dort aus­ge­nom­me­ne Miet­ver­hält­nis­se (nur) ein Rück­stand von mehr als einer Monats­mie­te nicht uner­heb­lich sei 5. Nach der Gegen­mei­nung ergibt der Umkehr­schluss aus dem für den Wohn­raum­mie­ter gel­ten­den beson­de­ren Schutz, dass bei ande­ren Miet­ver­hält­nis­sen auch ein eine Monats­mie­te unter­schrei­ten­der Rück­stand ohne wei­te­res als nicht uner­heb­lich anzu­se­hen sein 6 bzw. dass bei einem über 50 % einer Monats­mie­te hin­aus­ge­hen­den Rück­stand von einem nicht uner­heb­li­chen Teil der Mie­te aus­ge­gan­gen wer­den kön­ne 7.

Die Ver­tre­ter einer ver­mit­teln­den Lösung sehen die Erheb­lich­keit des Rück­stands als Fra­ge des Ein­zel­falls, die von Umstän­den wie der Kre­dit­wür­dig­keit des Mie­ters oder sei­ner Ver­trags­treue im Übri­gen 8 oder auch der Höhe der Mie­te 9 abhän­gen kön­ne.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs kann bei Miet­ver­hält­nis­sen, die nicht Wohn­raum betref­fen, ein Rück­stand von einer Monats­mie­te oder weni­ger auch – und nur dann – erheb­lich sein, wenn beson­de­re Ein­zel­fall­um­stän­de hin­zu­tre­ten.

Die in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB für die Wohn­raum­mie­te gere­gel­te Gren­ze von einer Monats­mie­te erlaubt zwar den Erst-Recht-Schluss, dass bei Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­sen jeden­falls ein Rück­stand von über einer Monats­mie­te nicht als uner­heb­lich ange­se­hen wer­den kann. Dass Rück­stän­de unter­halb die­ser Schwel­le kei­nes­falls als erheb­lich ein­zu­stu­fen sind, lässt sich dem jedoch nicht ent­neh­men. Ande­ren­falls, also wenn § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB stets nur bei einem Rück­stand von über einer Monats­mie­te anwend­bar wäre, hät­te es der spe­zi­el­len Schutz­vor­schrift für Wohn­raum­mie­ter in § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB nicht bedurft.

Aller­dings beinhal­tet die­se Bestim­mung die all­ge­mei­ne Wer­tung des Gesetz­ge­bers, dass ein Rück­stand für sich genom­men regel­mä­ßig erst ab der im Gesetz genann­ten Gren­ze zur außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB berech­ti­gen soll. Die­se Ein­schät­zung kor­re­spon­diert zum einen mit der ande­ren in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a BGB ent­hal­te­nen Rege­lung, wonach Kün­di­gungs­grund die Nich­t­ent­rich­tung zwei­er vol­ler Monats­mie­ten ist. Mit Blick dar­auf erscheint es sach­ge­recht, für die Erheb­lich­keit teil­wei­ser Nicht­zah­lun­gen regel­mä­ßig zumin­dest die Hälf­te des­sen, mit­hin also eine Monats­mie­te zu ver­lan­gen. Sie wird zum ande­ren dadurch gerecht­fer­tigt, dass die außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung ohne vor­he­ri­ge Abmah­nung mög­lich ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Die­se ein­schnei­den­de Sank­ti­on erfor­dert im Regel­fall min­des­tens eine offe­ne Monats­mie­te.

Um aus­nahms­wei­se auch bei einem gerin­ge­ren Rück­stand zur Erheb­lich­keit zu gelan­gen, bedarf es daher des Hin­zu­tre­tens beson­de­rer Umstän­de des Ein­zel­falls, die den Schluss auf die Erheb­lich­keit im betref­fen­den Miet­ver­hält­nis zulas­sen. In der Gewer­be­raum­mie­te wer­den hier­für neben der Kre­dit­wür­dig­keit des Mie­ters ins­be­son­de­re die finan­zi­el­le Situa­ti­on des Ver­mie­ters und die Aus­wir­kun­gen des kon­kre­ten Zah­lungs­rück­stands auf die­se Bedeu­tung erlan­gen kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/​14

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/​06 , NJW 2008, 3210[]
  2. BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/​06 , NJW 2008, 3210 Rn. 34 ff. mwN auch zur Gegen­auf­fas­sung; vgl. auch BGH Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/​86 , NJW-RR 1987, 903[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/​86 , NJW-RR 1987, 903, 905[]
  4. BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/​06 , NJW 2008, 3210 Rn. 30 mwN; vgl. auch BGH Urteil vom 15.04.1987 – VIII ZR 126/​86 , NJW-RR 1987, 903, 905[]
  5. Wel­len­dor­fer in Spielbauer/​Schneider Miet­recht § 543 BGB Rn. 24; so wohl auch Münch-KommBG­B/­Bie­ber 6. Aufl. § 543 Rn. 46; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 1003[]
  6. Erman/​Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 543 Rn. 32; Soergel/​Heintzmann BGB 13. Aufl. § 543 Rn. 23[]
  7. Lam­mel Wohn­raum­miet­recht 2. Aufl. § 543 BGB Rn. 116[]
  8. Beck­OK BGB/​Ehlert [Stand: 1.08.2012] § 543 Rn. 25a; Bub/​Treier/​Grapentin Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. – IV Rn. 374; NK-BGB/K­lein-Blen­kers 2. Aufl. § 543 Rn. 38; Oprée in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 15 Rn. 217; Palandt/​Weidenkaff BGB 74. Aufl. § 543 Rn. 24[]
  9. Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 543 BGB Rn. 150; Schmidt-Fut­te­rer/Blank Miet­recht 11. Aufl. § 543 BGB Rn. 119[]