Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs – kei­ne Abmah­nung, kei­ne Frist­set­zung

Die Kün­di­gung eines Land­pacht­ver­hält­nis­ses nach § 594e Abs. 2 S. 1 BGB wegen Zah­lungs­ver­zugs setzt grund­sätz­lich nicht vor­aus, dass vor Aus­spruch der Kün­di­gung eine Abmah­nung bzw. Frist­set­zung zur Zah­lung aus­ge­spro­chen wird.

Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs – kei­ne Abmah­nung, kei­ne Frist­set­zung

Dem Wort­laut der Norm ist ein sol­ches Erfor­der­nis nicht zu ent­neh­men, er spricht viel­mehr dafür, dass im Fal­le des 3‑monatigen Zah­lungs­ver­zugs mit der jähr­lich zu bezah­len­den Pacht ohne wei­te­re Maß­nah­men eine Kün­di­gung aus­ge­spro­chen wer­den kann.

Denn § 594e Abs. 1 S. 1 BGB nimmt aus­drück­lich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB und regelt – aus­drück­lich – abwei­chend von die­ser Vor­schrift, dass ein wich­ti­ger Grund ins­be­son­de­re dann vor­liegt, wenn der Päch­ter mit der Ent­rich­tung der Pacht oder eines nicht uner­heb­li­chen Teils län­ger als 3 Mona­te in Ver­zug ist, wobei sich aus § 594e Abs. 2 S. 2 BGB ergibt, dass dies nur für die Jah­res­pacht gilt. Die aus­drück­lich in Bezug genom­me­nen Kün­di­gungs­tat­be­stän­de sind gera­de die­je­ni­gen, bei denen gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB kei­ne Abmah­nung erfor­der­lich ist, wes­halb die Ver­wei­sung in § 594e Abs. 1 S. 1 BGB unter Berück­sich­ti­gung, dass § 594e Abs. 1 BGB hin­sicht­lich des Kün­di­gungs­rechts auf § 543 BGB (ins­ge­samt) ver­weist, ihrem Wort­laut nach nur so ver­stan­den wer­den kann, dass in die­sem Fall kei­ne Abmah­nung erfor­der­lich ist. Damit greift auch das Argu­ment des Land­wirt­schafts­ge­richts, bei den Kün­di­gungs­tat­be­stän­den des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB hand­le es sich um einen "Fremd­kör­per" im Sys­tem der Kün­di­gungs­tat­be­stän­de, nicht. Denn § 594e Abs. 2 S. 1 BGB nimmt gera­de auf die­se Aus­nah­me­vor­schrift Bezug.

Für die­ses Ergeb­nis spricht auch die Geset­zes­be­grün­dung. § 594e BGB wur­de durch das Gesetz zur Neu­ord­nung des land­wirt­schaft­li­chen Pacht­rechts vom 08.11.1985 ein­ge­führt und wur­de seit­her im Hin­blick auf die hier ent­schei­dungs­er­heb­li­che Fra­ge nicht in rele­van­ter Wei­se ver­än­dert. Im Geset­zes­ent­wurf wur­de zur Begrün­dung aus­ge­führt 1: "Ent­spre­chend dem gel­ten­den Recht bestimmt sich das Recht zur Kün­di­gung ohne Ein­hal­tung einer Kün­di­gungs­frist (frist­lo­se Kün­di­gung) nach den ent­spre­chen­den Vor­schrif­ten des Miet­rechts (Absatz 1). Absatz 2: Wegen der gegen­über dem Miet­recht regel­mä­ßig erheb­lich län­ge­ren Zah­lungs­ter­mi­ne ist für die frist­lo­se Kün­di­gung bei Zah­lungs­ver­zug eine Son­der­vor­schrift erfor­der­lich. Gemäß Satz 1 ist eine frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­päch­ters mög­lich, wenn der Päch­ter mit der Ent­rich­tung des Pacht­zin­ses oder eines nicht uner­heb­li­chen Tei­les des­sel­ben län­ger als drei Mona­te in Ver­zug ist."

Aus die­ser Begrün­dung erge­ben sich kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass außer Zah­lungs­ver­zug über einen Zeit­raum von 3 Mona­ten noch wei­te­re Vor­aus­set­zun­gen für eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung erfor­der­lich sein soll­ten. Viel­mehr wird die Rege­lung als Son­der­vor­schrift für den Zah­lungs­ver­zug bezeich­net, bei dem eben­falls unter den Vor­aus­set­zun­gen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 gem. § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB in der damals gel­ten­den Fas­sung kei­ne Abmah­nung erfor­der­lich war. Die Geset­zes­be­grün­dung spricht auch dage­gen, dass nach der Sys­te­ma­tik der Kün­di­gungs­tat­be­stän­de eine Kün­di­gung ohne Abmah­nung nur bei Ver­zug über einen Zeit­raum von min­des­tens 2 Fäl­lig­keits­zeit­punk­ten mög­lich sein sol­le. Denn § 594e Abs.2 S. 1 BGB weicht von die­sem Grund­satz nach der Geset­zes­be­grün­dung gera­de wegen der bei Pacht­ver­hält­nis­sen regel­mä­ßig erheb­lich län­ge­ren Zah­lungs­ter­mi­ne ab.

Damit setzt die Kün­di­gung im Fall des § 594e Abs. 2 S. 1 BGB grund­sätz­lich kei­ne Abmah­nung oder Nach­frist­set­zung vor­aus 2.

Von die­sem Grund­satz ist auch nicht des­halb eine Aus­nah­me zu machen, weil Anhalts­punk­te für grund­sätz­li­che Zah­lungs­un­fä­hig­keit oder Zah­lungs­un­wil­lig­keit feh­len oder der Ver­zug im Ver­hält­nis zur bis­he­ri­gen Ver­trags­dau­er und Ver­trags­er­fül­lung unbe­deu­tend ist.

Zwar kann der Aus­spruch einer frist­lo­sen Kün­di­gung ohne vor­aus­ge­hen­de Abmah­nung im Ein­zel­fall gegen § 242 BGB ver­sto­ßen, wenn sich dem Ver­mie­ter der Schluss auf­drän­gen muss, dass die Nicht­zah­lung nicht auf Zah­lungs­un­fä­hig­keit oder ‑unwil­lig­keit, son­dern auf einem blo­ßem Ver­se­hen oder sons­ti­gen vom Päch­ter nicht zu ver­tre­ten­den Umstän­den beruht 3. Kon­kre­te Anhalts­punk­te dafür, dass sich dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer die­se Umstän­de auf­drän­gen muss­ten, gibt es hier jedoch nicht.

Damit war die Kün­di­gung wirk­sam und der Beklag­te ist gem. § 596 Abs. 1 BGB zur Her­aus­ga­be der Grund­stü­cke ver­pflich­tet.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 17. Febru­ar 2014 – 101 U 6/​13

  1. BT-Drs. Nr. 09/​2299 vom 13.10.1982, S. 25[]
  2. eben­so Bran­den­bur­gi­sches OLG, Urteil vom 15.03.2007 – 5 U (Lw) 117/​06 – 22[]
  3. vgl. OLG Düs­sel­dorf NZM 2004, 786 18[]