Kündigung wegen Zahlungsverzugs – keine Abmahnung, keine Fristsetzung

Die Kündigung eines Landpachtverhältnisses nach § 594e Abs. 2 S. 1 BGB wegen Zahlungsverzugs setzt grundsätzlich nicht voraus, dass vor Ausspruch der Kündigung eine Abmahnung bzw. Fristsetzung zur Zahlung ausgesprochen wird.

Kündigung wegen Zahlungsverzugs – keine Abmahnung, keine Fristsetzung

Dem Wortlaut der Norm ist ein solches Erfordernis nicht zu entnehmen, er spricht vielmehr dafür, dass im Falle des 3-monatigen Zahlungsverzugs mit der jährlich zu bezahlenden Pacht ohne weitere Maßnahmen eine Kündigung ausgesprochen werden kann.

Denn § 594e Abs. 1 S. 1 BGB nimmt ausdrücklich Bezug auf § 543 Abs. 2 Nr. 3a und b BGB und regelt – ausdrücklich – abweichend von dieser Vorschrift, dass ein wichtiger Grund insbesondere dann vorliegt, wenn der Pächter mit der Entrichtung der Pacht oder eines nicht unerheblichen Teils länger als 3 Monate in Verzug ist, wobei sich aus § 594e Abs. 2 S. 2 BGB ergibt, dass dies nur für die Jahrespacht gilt. Die ausdrücklich in Bezug genommenen Kündigungstatbestände sind gerade diejenigen, bei denen gemäß § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB keine Abmahnung erforderlich ist, weshalb die Verweisung in § 594e Abs. 1 S. 1 BGB unter Berücksichtigung, dass § 594e Abs. 1 BGB hinsichtlich des Kündigungsrechts auf § 543 BGB (insgesamt) verweist, ihrem Wortlaut nach nur so verstanden werden kann, dass in diesem Fall keine Abmahnung erforderlich ist. Damit greift auch das Argument des Landwirtschaftsgerichts, bei den Kündigungstatbeständen des § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB handle es sich um einen „Fremdkörper“ im System der Kündigungstatbestände, nicht. Denn § 594e Abs. 2 S. 1 BGB nimmt gerade auf diese Ausnahmevorschrift Bezug.

Für dieses Ergebnis spricht auch die Gesetzesbegründung. § 594e BGB wurde durch das Gesetz zur Neuordnung des landwirtschaftlichen Pachtrechts vom 08.11.1985 eingeführt und wurde seither im Hinblick auf die hier entscheidungserhebliche Frage nicht in relevanter Weise verändert. Im Gesetzesentwurf wurde zur Begründung ausgeführt1: „Entsprechend dem geltenden Recht bestimmt sich das Recht zur Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist (fristlose Kündigung) nach den entsprechenden Vorschriften des Mietrechts (Absatz 1). Absatz 2: Wegen der gegenüber dem Mietrecht regelmäßig erheblich längeren Zahlungstermine ist für die fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug eine Sondervorschrift erforderlich. Gemäß Satz 1 ist eine fristlose Kündigung des Verpächters möglich, wenn der Pächter mit der Entrichtung des Pachtzinses oder eines nicht unerheblichen Teiles desselben länger als drei Monate in Verzug ist.“

Aus dieser Begründung ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass außer Zahlungsverzug über einen Zeitraum von 3 Monaten noch weitere Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung erforderlich sein sollten. Vielmehr wird die Regelung als Sondervorschrift für den Zahlungsverzug bezeichnet, bei dem ebenfalls unter den Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 gem. § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB in der damals geltenden Fassung keine Abmahnung erforderlich war. Die Gesetzesbegründung spricht auch dagegen, dass nach der Systematik der Kündigungstatbestände eine Kündigung ohne Abmahnung nur bei Verzug über einen Zeitraum von mindestens 2 Fälligkeitszeitpunkten möglich sein solle. Denn § 594e Abs.2 S. 1 BGB weicht von diesem Grundsatz nach der Gesetzesbegründung gerade wegen der bei Pachtverhältnissen regelmäßig erheblich längeren Zahlungstermine ab.

Damit setzt die Kündigung im Fall des § 594e Abs. 2 S. 1 BGB grundsätzlich keine Abmahnung oder Nachfristsetzung voraus2.

Von diesem Grundsatz ist auch nicht deshalb eine Ausnahme zu machen, weil Anhaltspunkte für grundsätzliche Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit fehlen oder der Verzug im Verhältnis zur bisherigen Vertragsdauer und Vertragserfüllung unbedeutend ist.

Zwar kann der Ausspruch einer fristlosen Kündigung ohne vorausgehende Abmahnung im Einzelfall gegen § 242 BGB verstoßen, wenn sich dem Vermieter der Schluss aufdrängen muss, dass die Nichtzahlung nicht auf Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern auf einem bloßem Versehen oder sonstigen vom Pächter nicht zu vertretenden Umständen beruht3. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass sich dem Grundstückseigentümer diese Umstände aufdrängen mussten, gibt es hier jedoch nicht.

Damit war die Kündigung wirksam und der Beklagte ist gem. § 596 Abs. 1 BGB zur Herausgabe der Grundstücke verpflichtet.

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 17. Februar 2014 – 101 U 6/13

  1. BT-Drs. Nr. 09/2299 vom 13.10.1982, S. 25[]
  2. ebenso Brandenburgisches OLG, Urteil vom 15.03.2007 – 5 U (Lw) 117/06 – 22[]
  3. vgl. OLG Düsseldorf NZM 2004, 786 18[]

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