Kün­di­gung zum Abriss

Die Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen ist, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt in drei Urtei­len ent­schie­den hat, auch zulää­sig zur wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung eines Grund­stücks durch Abbruch eines sanie­rungs­be­dürf­ti­gen Wohn­ge­bäu­des und Errich­tung einer neu­en Wohn­an­la­ge

Kün­di­gung zum Abriss

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te in drei gleich­ge­la­ger­ten Fäl­len dar­über zu ent­schei­den, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen die Kün­di­gung von Miet­ver­hält­nis­sen gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung von Wohn­raum zuläs­sig ist.

Die Beklag­ten haben Woh­nun­gen in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus gemie­tet, das die Klä­ge­rin im Jahr 2005 erwor­ben hat. Die Klä­ge­rin beab­sich­tigt, das 1914 errich­te­te, stark sanie­rungs­be­dürf­ti­ge Gebäu­de abzu­rei­ßen und ein grö­ße­res Gebäu­de mit sechs Eigen­tums­woh­nun­gen zu errich­ten und die­se zu ver­äu­ßern. Die Klä­ge­rin erhielt die bau­recht­li­che und denk­mal­schutz­recht­li­che Geneh­mi­gung für den Abriss des bestehen­den Wohn­ge­bäu­des sowie die Bau­ge­neh­mi­gung für das geplan­te Vor­ha­ben und kün­dig­te sämt­li­che Miet­ver­hält­nis­se zum 31. Janu­ar 2006. Das Amts­ge­richt hat die Räu­mungs­kla­gen abge­wie­sen. Auf die Rechts­mit­tel der Klä­ge­rin hat das Land­ge­richt die Beklag­ten ver­ur­teilt, die von ihnen gemie­te­ten Woh­nun­gen zu räu­men. Die hier­ge­gen gerich­te­ten Revi­sio­nen der Beklag­ten hat­ten kei­nen Erfolg.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass die Klä­ge­rin zur Kün­di­gung der Miet­ver­hält­nis­se berech­tigt war.

Die von der Klä­ge­rin geplan­ten Bau­maß­nah­men stel­len eine ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung des Grund­stücks gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von ver­nünf­ti­gen und nach­voll­zieh­ba­ren Erwä­gun­gen getra­gen sind. Eine Sanie­rung wür­de Inves­ti­tio­nen mit hohem Kos­ten­auf­wand in das vor­han­de­ne repa­ra­tur­be­dürf­ti­ge Gebäu­de bei einer ver­hält­nis­mä­ßig gerin­gen Rest­nut­zungs­dau­er erfor­der­lich machen. Durch den bereits geneh­mig­ten Neu­bau wird zudem in erheb­li­chem Umfang zusätz­li­cher Wohn­raum geschaf­fen.

Der Klä­ge­rin wür­den dar­über hin­aus durch die Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se auch die nach dem Gesetz für eine Kün­di­gung des Ver­mie­ters vor­aus­ge­setz­ten erheb­li­chen Nach­tei­le ent­ste­hen. Bei der Beur­tei­lung, ob erheb­li­che Nach­tei­le anzu­neh­men sind, ist eine Abwä­gung des Bestands­in­ter­es­ses des Mie­ters und des Ver­wer­tungs­in­ter­es­ses des Ver­mie­ters unter Berück­sich­ti­gung der Umstän­de des Ein­zel­falls vor­zu­neh­men. Wäre die Klä­ge­rin gehal­ten, die Miet­ver­hält­nis­se fort­zu­set­zen, hät­te sie nur die Mög­lich­keit einer „Mini­mal­sa­nie­rung“, obwohl der Zustand des Gebäu­des ent­we­der eine umfas­sen­de Sanie­rung, die für eine Aus­stat­tung nach den heu­te übli­chen Ver­hält­nis­sen erfor­der­lich wäre, oder einen Abriss mit anschlie­ßen­dem Neu­bau gebie­tet. Nach den Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts wäre zudem die Durch­füh­rung der drin­gends­ten Maß­nah­men mit erheb­li­chen Kos­ten ver­bun­den, ohne dass sich eine Ver­län­ge­rung der Nut­zungs­dau­er des Gebäu­des erzie­len lie­ße. Ange­sichts der bei einer sol­chen „Mini­mal­sa­nie­rung“ bestehen­den wirt­schaft­li­chen Risi­ken kann dem Eigen­tü­mer nicht das Inter­es­se abge­spro­chen wer­den, eine dau­er­haf­te Erneue­rung als­bald und nicht erst bei voll­stän­di­gem Ver­brauch der Bau­sub­stanz durch­zu­füh­ren. Die Klä­ge­rin hät­te bei Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se auch nicht die Mög­lich­keit, das Gebäu­de umfas­send zu sanie­ren, weil wegen der erfor­der­li­chen Ent­ker­nung eben­falls ein Aus­zug der Mie­ter erfor­der­lich wäre. Eine Kün­di­gung zum Zweck des Abbruchs eines Gebäu­des und anschlie­ßen­dem Wie­der­auf­bau wider­spricht schließ­lich auch nicht der Vor­stel­lung des Gesetz­ge­bers; in den Geset­zes­ma­te­ria­li­en wird die­se Mög­lich­keit viel­mehr als Bei­spiel­fall für eine Ver­wer­tungs­kün­di­gung ange­führt. In Anbe­tracht die­ser Umstän­de lässt die Beur­tei­lung des Beru­fungs­ge­richts, dass eine Fort­set­zung der Miet­ver­hält­nis­se für die Klä­ge­rin zu erheb­li­chen Nach­tei­len im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB füh­ren wür­de, kei­ne Rechts­feh­ler erken­nen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urtei­le vom 28. Janu­ar 2009 – VIII ZR 7/​08, VIII ZR 8/​08 und VIII ZR 9/​08