Kün­di­gungs­recht bei fort­lau­fend unpünkt­li­cher Miet­zah­lung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich jetzt erneut mit dem Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters von Wohn­raum bei fort­lau­fend unpünkt­li­chen Miet­zah­lun­gen sei­nes Mie­ters zu befas­sen und das Kün­di­gungs­recht des Ver­mie­ters in die­sem Fall aus­drück­lich bestä­tigt.

Kün­di­gungs­recht bei fort­lau­fend unpünkt­li­cher Miet­zah­lung

In dem jetzt vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall sind die Beklag­ten zu 1 bis 3 seit 2005 Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ge­rin in Ach­berg, in dem auch der Beklag­te zu 4 wohnt. Nach dem Miet­ver­trag ist die Mie­te jeweils zum 3. Werk­tag eines Monats fäl­lig. Die Beklag­ten ent­rich­te­ten die Mie­te seit Mai 2007 erst zur Monats­mit­te oder noch spä­ter und setz­ten dies auch nach Abmah­nun­gen der Klä­ge­rin im Okto­ber und Dezem­ber 2008 fort. Dar­auf­hin erklär­te die Klä­ge­rin wie­der­holt die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses und erhob Räu­mungs­kla­ge gegen die Beklag­ten. Die Beklag­te zu 1 hat im Wege der Wider­kla­ge die Rück­zah­lung der von ihr bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses geleis­te­ten Kau­ti­on inso­weit begehrt, als die­se den zuläs­si­gen Betrag von drei Monats­mie­ten über­stieg. Die Klä­ge­rin hat die Ein­re­de der Ver­jäh­rung erho­ben.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Wan­gen hat die Kla­ge und die Wider­kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Beklag­ten zu 1 hat das Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart der Wider­kla­ge statt­ge­ge­ben, die Beru­fung der Ver­mie­te­rin hat es zurück­ge­wie­sen 2.

Die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, das die andau­ern­de und trotz wie­der­hol­ter Abmah­nung des Ver­mie­ters fort­ge­setz­te ver­spä­te­te Ent­rich­tung der Miet­zah­lung durch den Mie­ter eine so gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar­stellt, dass sie eine Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB recht­fer­tigt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Stutt­gart gilt das auch dann, wenn dem Mie­ter (nur) Fahr­läs­sig­keit zur Last fällt, weil er auf­grund eines ver­meid­ba­ren Irr­tums davon aus­geht, dass er die Mie­te erst zur Monats­mit­te zah­len müs­se.

Fer­ner hat der Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rungs­frist für den Rück­for­de­rungs­an­spruch des Mie­ters wegen der drei Monats­mie­ten über­stei­gen­den Kau­ti­on mit der Zah­lung der über­höh­ten Kau­ti­on beginnt. Der Ver­jäh­rungs­be­ginn setzt nicht vor­aus, dass dem Mie­ter die Rege­lung des § 551 Abs. 1 und 4 BGB bekannt ist, nach der die Kau­ti­on bei einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum maxi­mal drei Monats­mie­ten betra­gen darf.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. Juni 2011 – VIII ZR 91/​10

  1. AG Wan­gen, Urteil vom 07.07.2009 – 4 C 90/​09[]
  2. OLG Stutt­gart, Urteil vom 25.03.2010 – 13 U 136/​09[]