Kün­di­gungs­sperr­fris­ten bei Eigen­tums­woh­nun­gen

Wird eine ver­mie­te­te Woh­nung in Woh­nungs­ei­gen­tum umge­wan­delt und sodann ver­äu­ßert, so kann sich der Erwer­ber gegen­über dem Mie­ter auf das Vor­lie­gen bestimm­ter Kün­di­gungs­grün­de erst nach drei Jah­ren – in bestimm­ten Gebie­ten sogar erst nach 10 Jah­ren – seit der Ver­äu­ße­rung beru­fen, § 577a BGB. Die­se Kün­di­gungs­be­schrän­kung des § 577a BGB bei Umwand­lung von ver­mie­te­ten Wohn­räu­men in Woh­nungs­ei­gen­tum gilt jedoch, wie der Bun­des­ge­richts­hof jetzt aus­drück­lich fest­stell­te, nur für Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen oder Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB). Auf ande­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die­se Kün­di­gungs­sperr­frist jedoch nicht, auch nicht ana­log anwend­bar.

Kün­di­gungs­sperr­fris­ten bei Eigen­tums­woh­nun­gen

Nach sei­nem Wort­laut schließt § 577a BGB, wenn an den ver­mie­te­ten Wohn­räu­men nach der Über­las­sung an den Mie­ter Woh­nungs­ei­gen­tum begrün­det und das Woh­nungs­ei­gen­tum ver­äu­ßert wor­den ist, für den Erwer­ber nur die Beru­fung auf berech­tig­te Inter­es­sen im Sin­ne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB (Eigen­be­darfs­in­ter­es­se und Ver­wer­tungs­in­ter­es­se) für die Dau­er von drei bzw. zehn Jah­ren aus. Mit der Kün­di­gungs­sperr­frist für Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen woll­te der Gesetz­ge­ber den Mie­ter beson­ders davor schüt­zen, dass umge­wan­del­te Eigen­tums­woh­nun­gen häu­fig zur Befrie­di­gung eige­nen Wohn­be­darfs erwor­ben wer­den, der durch die Kün­di­gungs­schutz­be­stim­mun­gen erstreb­te Bestands­schutz für den Mie­ter dadurch also beson­ders gefähr­det ist [1]. Gera­de die erhöh­te Gefahr einer Eigen­be­darfs­kün­di­gung nach Umwand­lung des ver­mie­te­ten Wohn­raums in eine Eigen­tums­woh­nung und Ver­äu­ße­rung an einen neu­en Eigen­tü­mer stellt nach der Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers auch die Recht­fer­ti­gung für die mit der (ver­län­ger­ten) Kün­di­gungs­sperr­frist ver­bun­de­ne Beschrän­kung der ver­fas­sungs­recht­lich geschütz­ten Eigen­tü­mer­be­fug­nis­se (Art. 14 GG) sowohl des Ver­äu­ße­rers als auch des Erwer­bers dar [2].

In Ergän­zung dazu ist die Sperr­frist für Ver­wer­tungs­kün­di­gun­gen ein­ge­führt wor­den, um zu ver­hin­dern, dass infol­ge der (ver­län­ger­ten) Sperr­frist für Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen der Kün­di­gungs­grund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (§ 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB a.F.), der dem Ver­mie­ter eine ange­mes­se­ne wirt­schaft­li­che Ver­wer­tung sichern soll, an Bedeu­tung gewinnt, weil durch die Sperr­frist für Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen der wirt­schaft­li­che Wert der Woh­nung sinkt. Der Mie­ter soll­te des­halb gegen Kün­di­gun­gen wegen Ver­äu­ße­rungs­ab­sich­ten des Erwer­bers den­sel­ben Schutz erhal­ten wie gegen Kün­di­gun­gen wegen Eigen­be­darfs [3]. An die­ser Schutz­rich­tung hat sich durch die Zusam­men­füh­rung der Sperr­frist­re­ge­lun­gen in § 577a BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz nichts geän­dert [4].

Eine ana­lo­ge Anwen­dung der Vor­schrift auf ande­re Kün­di­gungs­grün­de im Sin­ne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schei­det aus, weil inso­weit kei­ne plan­wid­ri­ge Geset­zes­lü­cke besteht. Auch unab­hän­gig von Kün­di­gun­gen wegen schuld­haf­ter Pflicht­ver­let­zun­gen durch den Mie­ter umfasst § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Viel­zahl mög­li­cher Kün­di­gungs­tat­be­stän­de, die – nach der Auf­fas­sung des Gesetz­ge­bers – nicht die­sel­be nahe­lie­gen­de Gefahr einer Ver­drän­gung des Mie­ters nach Umwand­lung in Woh­nungs­ei­gen­tum ber­gen wie die Eigen­be­darfs- und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung. Dass ein Ver­mie­ter des­halb ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Kün­di­gung hat, weil er die Woh­nung für sei­nen Betrieb oder – wie hier – für Ange­stell­te sei­nes Haus­halts benö­tigt, die unge­ach­tet ihrer auf den Haus­halt des Ver­mie­ters bezo­ge­nen Tätig­keit in der Woh­nung einen eige­nen Haus­halt füh­ren wol­len und sol­len, ist nicht in dem­sel­ben Maße wahr­schein­lich wie eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs, auch wenn die genann­ten Kün­di­gungs­grün­de im Hin­blick auf die Inter­es­sen von Mie­ter und Ver­mie­ter mit Eigen­be­darf ver­gleich­bar zu sein schei­nen.

Der BGH ist des­halb mit der ganz herr­schen­den Mei­nung [5] der Auf­fas­sung, dass eine Erwei­te­rung der Sperr­frist­re­ge­lung des § 577a BGB auf Kün­di­gun­gen nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB – wie die hier zu beur­tei­len­de – nicht in Betracht kommt. Allein, dass § 573 Abs. 2 BGB den Absatz 1 der Vor­schrift durch Regel­bei­spie­le kon­kre­ti­siert, recht­fer­tigt nicht die Annah­me, dass § 577a BGB, der sei­nem Wort­laut nach nur für die Regel­bei­spie­le des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB gilt, auch in (ande­ren) Fäl­len des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB Anwen­dung fin­den muss, in denen die Kün­di­gung nicht auf einer schuld­haf­ten Pflicht­ver­let­zung des Mie­ters beruht, son­dern – im wei­te­ren Sin­ne – zum Zwe­cke einer Eigen­nut­zung der Woh­nung durch den Ver­mie­ter aus­ge­spro­chen wird (aA Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, Miet­recht, 9. Aufl., § 577a Rdnr. 18; vgl. auch Bart­hel­mess, Woh­raum­kün­di­gungs­schutz­ge­setz, Miet­hö­he­ge­setz, 5. Aufl., § 564b BGB Rdnr. 84)). Viel­mehr ist die Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers zu respek­tie­ren, der den Anwen­dungs­be­reich von § 577a BGB auf die Eigen­be­darfs- und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung beschränkt hat [6].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 127/​08

  1. BT-Drs. 11/​6374, S. 5[]
  2. BT-Drs. 11/​6374, S. 5 f.[]
  3. BT-Drs. 11/​6374, S. 7[]
  4. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 72 f.[]
  5. Münch-KommBGB/Häub­lein, 5. Aufl., § 577a Rdnr. 9; Staudinger/​Rolfs, BGB (2006), § 577a Rdnr. 25 f.; Soergel/​Heintzmann, BGB, 13. Aufl., § 577a Rdnr. 2; Fran­ke in: Fischer-Dies­kau/­Per­gan­de/­Schwen­der, Woh­nungs­bau­recht (Stand Novem­ber 2008), § 577a Anm. 5.1; Ster­nel, Miet­recht, 3. Aufl., IV 146; Lam­mel, Wohn­raum­miet­recht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 12; Herr­lein in: Herrlein/​Kandelhard, Miet-recht, 3. Aufl., § 577a Rdnr. 5; AnwK-BGB/Hinz, § 577a Rdnr. 15[]
  6. MünchKommBGB/​Häublein, aaO[]