Kün­di­gungs­ver­zicht durch einen unwirk­sam ver­ein­bar­ten Zeit­miet­ver­trag

Erweist sich die Ver­ein­ba­rung eines Zeit­miet­ver­trags als unwirk­sam, weil die nach § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB erfor­der­li­chen Vor­aus­set­zun­gen nicht erfüllt sind, kann dem bei Ver­trags­schluss bestehen­den Wil­len der Miet­ver­trags­par­tei­en, das Miet­ver­hält­nis nicht vor Ablauf der vor­ge­se­he­nen Miet­zeit durch ordent­li­che Kün­di­gung nach § 573 BGB zu been­den, im Ein­zel­fall dadurch Rech­nung getra­gen wer­den, dass im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung an die Stel­le der unwirk­sa­men Befris­tung ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht tritt, der eine ordent­li­che Kün­di­gung frü­hes­tens zum Ablauf der (unwirk­sam) ver­ein­bar­ten Miet­zeit ermög­licht 1.

Kün­di­gungs­ver­zicht durch einen unwirk­sam ver­ein­bar­ten Zeit­miet­ver­trag

Im vor­lie­gend vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war die im Miet­ver­trag vor­ge­se­he­ne Befris­tung unwirk­sam, Denn die Befris­tung eines Miet­ver­hält­nis­ses über Wohn­raum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zuläs­sig, wenn der Ver­mie­ter die Räu­me nach Ablauf der Miet­zeit als Wohn­raum für sich oder sei­ne Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen nut­zen will oder die Absicht hat, die Räu­me zu besei­ti­gen oder so wesent­lich zu ver­än­dern oder instand zu set­zen, dass die Maß­nah­men durch eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses erheb­lich erschwert wür­den, und der Ver­mie­ter dem Mie­ter den Befris­tungs­grund bei Ver­trags­schluss schrift­lich mit­teilt. Jeden­falls an der letz­te­ren Vor­aus­set­zung fehlt es im Streit­fall.

Von Rechts­irr­tum beein­flusst ist hin­ge­gen für den Bun­des­ge­richts­hof die Annah­me des Land­ge­richts Mem­min­gen 2, infol­ge der Unwirk­sam­keit der Befris­tung grei­fe die gesetz­li­che Rechts­fol­ge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ein, dass das Miet­ver­hält­nis als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen gilt und unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 573 BGB (auch) ordent­lich gekün­digt wer­den kann. Viel­mehr ist durch die Unwirk­sam­keit der von den Par­tei­en gewoll­ten Rege­lung eine plan­wid­ri­ge Ver­trags­lü­cke ent­stan­den. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­den hat, ist die Lücke in der­ar­ti­gen Fäl­len im Wege der ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung (§§ 133, 157 BGB) unter Berück­sich­ti­gung des­sen zu schlie­ßen, was die Par­tei­en red­li­cher­wei­se ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Ver­trags­be­stim­mung bekannt gewe­sen wäre 3.

Dies bedeu­tet für den Streit­fall:

Aus der Auf­nah­me der zeit­li­chen Befris­tung in den Miet­ver­trag wird der bei Ver­trags­schluss bei­der­seits bestehen­de Wil­le der Ver­trags­schlie­ßen­den deut­lich, dass das Miet­ver­hält­nis jeden­falls für die­se Zeit Bestand haben soll­te. Die­sem Par­tei­wil­len wird die an sich infol­ge der Unzu­läs­sig­keit der Befris­tung ein­tre­ten­de gesetz­li­che Rechts­fol­ge des § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht gerecht; denn die Par­tei­en woll­ten ersicht­lich, dass das Miet­ver­hält­nis nicht vor Ablauf der Befris­tung durch Kün­di­gung nach § 573 BGB been­det wer­den kann. Hät­ten die Par­tei­en die Unwirk­sam­keit der von ihnen gewoll­ten Befris­tung erkannt, hät­ten sie die dadurch ent­stan­de­ne Ver­trags­lü­cke daher red­li­cher­wei­se dahin geschlos­sen, dass an die Stel­le der unwirk­sa­men Befris­tung ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht in der Wei­se tritt, dass eine Kün­di­gung frü­hes­tens zum Ablauf der ver­ein­bar­ten Miet­zeit mög­lich ist. Auf die­se Wei­se wird das von bei­den Ver­trags­par­tei­en erstreb­te Ziel einer Bin­dung für die im Ver­trag bestimm­te Zeit erreicht.

Die Auf­fas­sung der Vor­in­stan­zen 4, ein Kün­di­gungs­ver­zicht kön­ne im Streit­fall des­halb nicht ange­nom­men wer­den, weil die Par­tei­en die dafür vor­ge­se­he­ne Text­stel­le im vor­for­mu­lier­ten Miet­ver­trag nicht aus­ge­füllt hät­ten, trifft nicht zu. Dass die Par­tei­en den ent­spre­chen­den Punkt des Miet­ver­trags nicht aus­ge­füllt haben, lässt kei­nen Rück­schluss auf den Par­tei­wil­len zu. Denn die Par­tei­en hat­ten bei Ver­trags­schluss kei­nen Anlass, einen bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht zu ver­ein­ba­ren, weil sie die ver­ein­bar­te Befris­tung (irr­tüm­lich) für wirk­sam ange­se­hen haben.

Der Räu­mungs­an­spruch der Ver­mie­ter kann auch nicht mit der Erwä­gung bejaht wer­den, die aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung habe das Miet­ver­hält­nis jeden­falls zum Ablauf der von den Par­tei­en gewoll­ten Bin­dungs­frist (31.10.2012) been­det; denn der Kün­di­gungs­er­klä­rung kann ein der­ar­ti­ger Wil­le der Ver­mie­ter nicht mit der erfor­der­li­chen Sicher­heit ent­nom­men wer­den, zumal sich der gel­tend gemach­te Eigen­be­darfs­grund in den zwei Jah­ren seit dem Aus­spruch der Kün­di­gung geän­dert haben kann 5.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­säum­nis­ur­teil vom 11. Dezem­ber 2013 – VIII ZR 235/​12

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/​12, NJW 2013, 2820[]
  2. LG Mem­min­gen, Urteil vom 18.07.2012 – 12 S 430/​12[]
  3. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/​12, NJW 2013, 2820 Rn. 12 ff. mwN[]
  4. AG Neu­Ulm, Urteil vom 15.02.2012 – 8 C 1540/​10; LG Mem­min­gen, Urteil vom 18.07.2012 – 12 S 430/​12[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 12.01.1981 – VIII ZR 332/​79, NJW 1981, 976 unter – II 1 e aa[]