Lärm von Bolz­platz und Schul­ge­län­de – und die Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks

Die in § 22 Abs. 1a BIm­SchG vor­ge­se­he­ne Pri­vi­le­gie­rung von Kin­der­lärm ist auch bei einer Bewer­tung von Lär­mein­wir­kun­gen als Man­gel einer gemie­te­ten Woh­nung zu berück­sich­ti­gen. Nach­träg­lich erhöh­te Geräuschim­mis­sio­nen, die von einem Nach­bar­grund­stück aus­ge­hen, begrün­den bei Feh­len anders­lau­ten­der Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­run­gen grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung, wenn auch der Ver­mie­ter die Immis­sio­nen ohne eige­ne Abwehr- oder Ent­schä­di­gungs­mög­lich­keit nach § 906 BGB als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men muss. Inso­weit hat der Woh­nungs­mie­ter an der jewei­li­gen Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks teil 1.

Lärm von Bolz­platz und Schul­ge­län­de – und die Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks

Ob nicht mehr sozi­al­ad­äqua­te Geräuschim­mis­sio­nen, wel­che ins­be­son­de­re von Jugend­li­chen und jun­gen Erwach­se­nen auf­grund der Benut­zung des benach­bar­ten Bolz­plat­zes außer­halb der durch die Beschil­de­rung auf dem Platz aus­ge­wie­se­nen Zei­ten aus­ge­hen, einen zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel der Miet­woh­nung dar­stel­len, kann nicht an § 22 Abs. 1a BIm­SchG gemes­sen wer­den. Sol­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen beur­tei­len sich viel­mehr anhand ande­rer recht­li­cher Maß­stä­be:

Soweit danach kon­kre­te Par­tei­ab­re­den zur Beschaf­fen­heit der Miet­sa­che feh­len, beant­wor­tet sich die Fra­ge, was im Ein­zel­nen zu dem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand der in Rede ste­hen­den Woh­nung gehört, den der Ver­mie­ter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäh­rend der Miet­zeit zu erhal­ten hat, nach den gesam­ten Umstän­den des Miet­ver­hält­nis­ses und den dar­aus in – gege­be­nen­falls ergän­zen­der – Aus­le­gung abzu­lei­ten­den Stan­dards, ins­be­son­de­re nach der Miet­sa­che und deren beab­sich­tig­ter Nut­zung sowie der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Beach­tung des in § 242 BGB nor­mier­ten Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben 2.

Dabei kommt es dar­auf an, wel­che Rege­lung die Par­tei­en bei sach­ge­rech­ter Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te als red­li­che Ver­trags­part­ner getrof­fen hät­ten, wenn ihnen bei Ver­trags­schluss die von ihnen nicht bedach­te Ent­wick­lung, also die künf­ti­ge Errich­tung eines Bolz­plat­zes auf dem benach­bar­ten Schul­ge­län­de und des­sen unbe­schränk­te Zugäng­lich­keit und Benut­zung durch die Öffent­lich­keit über den "nor­ma­len" Schul­be­trieb hin­aus sowie die dadurch ver­ur­sach­te erhöh­te Lärm­be­las­tung, bewusst gewe­sen wäre 3. Das führt nicht not­wen­dig zu einer unbe­ding­ten Ein­stands­pflicht der Ver­mie­ter für die­se nach­tei­li­ge Ent­wick­lung und damit zu einem Man­gel der Miet­sa­che, der die Mie­ter ohne Wei­te­res zur Min­de­rung der Mie­te berech­tigt.

Wird die Fra­ge, ob die fest­ge­stell­te erhöh­te Lärm­be­las­tung einen Man­gel der Miet­woh­nung dar­stellt, im Wesent­li­chen nur an dem § 22 Abs. 1a BIm­SchG und einem danach zu tole­rie­ren­den Kin­der­lärm gemes­sen, wer­den nicht nur die hier her­an­zu­zie­hen­den Beur­tei­lungs­maß­stä­be unzu­läs­sig auf die­sen Maß­stab ver­engt. Es wird auch über­se­hen, dass vor­lie­gend der als Man­gel bewer­te­te Lärm mög­li­cher­wei­se gar nicht oder nur unwe­sent­lich von Kin­dern, son­dern von Jugend­li­chen und (jun­gen) Erwach­se­nen aus­geht und auf einem Bolz­platz ent­steht, so dass ein Sach­ver­halt vor­liegt, auf den § 22 Abs. 1a BIm­SchG nach sei­nem Anwen­dungs­be­reich nicht zuge­schnit­ten ist.

Der durch Art. 1 des Zehn­ten Geset­zes zur Ände­rung des Bun­des-Immis­si­ons­schutz­ge­set­zes – Pri­vi­le­gie­rung des von Kin­der­ta­ges­ein­rich­tun­gen und Kin­der­spiel­plät­zen aus­ge­hen­den Kin­der­lärms vom 20.07.2011 4 in § 22 BIm­SchG ein­ge­füg­te Absatz 1a bestimmt, dass Geräuschein­wir­kun­gen, die von Kin­der­ta­ges­ein­rich­tun­gen, Kin­der­spiel­plät­zen und ähn­li­chen Ein­rich­tun­gen wie bei­spiels­wei­se Ball­spiel­plät­zen durch Kin­der her­vor­ge­ru­fen wer­den, im Regel­fall kei­ne schäd­li­che Umwelt­ein­wir­kung sind, und dass bei der Beur­tei­lung der Geräuschein­wir­kun­gen Immis­si­ons­grenz- und richt­wer­te nicht her­an­ge­zo­gen wer­den dür­fen. Für den Begriff der Kin­der, deren Lärm als Aus­druck eines beson­de­ren Tole­ranz­ge­bots der Gesell­schaft durch die Vor­schrift pri­vi­le­giert wer­den soll, hat der Gesetz­ge­ber die Defi­ni­ti­on in § 7 Abs. 1 SGB VIII her­an­zie­hen wol­len, wonach Kind ist, wer noch nicht 14 Jah­re alt ist, und Jugend­li­cher, wer 14, aber noch nicht 18 Jah­re alt ist 5. Hin­sicht­lich der gegen­ständ­lich in die Pri­vi­le­gie­rung ein­be­zo­ge­nen Kin­der- und Ball­spiel­plät­ze hat der Gesetz­ge­ber mit Blick auf den Nut­zer­kreis zugleich klar­ge­stellt, dass davon zu unter­schei­den sind Spiel- und Bolz­plät­ze sowie Ska­ter­an­la­gen und Street­ball­fel­der für Jugend­li­che, die groß­räu­mi­ger ange­legt sei­en und ein ande­res Lärm­pro­fil hät­ten als Kin­der­spiel­plät­ze 6. Dass die danach erfor­der­li­chen Pri­vi­le­gie­rungs­vor­aus­set­zun­gen des vom Beru­fungs­ge­richt für ein­schlä­gig erach­te­ten § 22 Abs. 1a BIm­SchG im vor­lie­gen­den Fall über­haupt gege­ben sind, kann den getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen indes nicht ent­nom­men wer­den.

Wenn von Kin­dern aus­ge­hen­der Lärm eine wesent­li­che Ursa­che für die als Man­gel bean­stan­de­ten Geräuschim­mis­sio­nen gewe­sen sein soll­te, wäre ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts aller­dings § 22 Abs. 1a BIm­SchG zur Bewer­tung der Lär­mein­wir­kun­gen als Man­gel der gemie­te­ten Woh­nung mit her­an­zu­zie­hen. Denn die­se Pri­vi­le­gie­rungs­re­ge­lung ist nach dem Wil­len des Gesetz­ge­bers dar­auf ange­legt, über sei­nen eigent­li­chen Anwen­dungs­be­reich und das damit viel­fach ver­klam­mer­te zivil­recht­li­che Nach­bar­recht hin­aus auch auf das sons­ti­ge Zivil­recht, ins­be­son­de­re das Miet­recht und das Woh­nungs­ei­gen­tums­recht, aus­zu­strah­len, sofern die­ses jeweils für die Bewer­tung von Kin­der­lärm rele­vant ist 7.

Die­se Aus­strah­lungs­wir­kun­gen, die zugleich die Ver­kehrs­an­schau­ung zu Art und Maß der als sozi­al­ad­äquat hin­zu­neh­men­den Geräuschim­mis­sio­nen prä­gen, wür­den sich ins­be­son­de­re dahin äußern, dass bei einer – hier man­gels abwei­chend ver­ein­bar­ter Stan­dards erfor­der­li­chen – Aus­le­gung der bei­der­sei­ti­gen miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten Kin­der­lärm der in § 22 Abs. 1a BIm­SchG beschrie­be­nen Art jeden­falls bei Beach­tung des Gebots zumut­ba­rer gegen­sei­ti­ger Rück­sicht­nah­me 8 in der Regel als den Miet­ge­brauch nicht oder nur uner­heb­lich beein­träch­ti­gend ein­zu­stu­fen wäre. Dass das hier­in zum Aus­druck kom­men­de Tole­ranz­ge­bot erst im Jahr 2011 und damit lan­ge nach Abschluss des Miet­ver­tra­ges sei­nen gesetz­li­chen Nie­der­schlag in § 22 Abs. 1a BIm­SchG gefun­den hat, stün­de – anders als das Beru­fungs­ge­richt meint – sei­ner Berück­sich­ti­gungs­fä­hig­keit nicht ent­ge­gen. Denn abge­se­hen davon, dass die­ses Gebot ohne­hin nur die Kon­kre­ti­sie­rung einer bereits bei Miet­ver­trags­schluss zumin­dest ange­leg­ten Ver­kehrs­an­schau­ung ent­hält 9, könn­te eine Wei­ter­ent­wick­lung der Ver­kehrs­an­schau­un­gen jeden­falls im Hin­blick auf hin­zu­neh­men­de Umwelt­ein­wir­kun­gen bei Feh­len kon­kre­ter ver­trag­li­cher Rege­lun­gen zum "Soll-Zustand" auch zu gewis­sen Anpas­sun­gen des ver­trag­lich geschul­de­ten Stan­dards einer Gebrauchs­ge­wäh­rung füh­ren 10.

Auf der Grund­la­ge der im vor­lie­gen­den Fall getrof­fe­nen Fest­stel­lung, wonach die vom Schul­ge­län­de aus­ge­hen­den Lärm­stö­run­gen außer­halb des Schul­be­triebs nach Schul­schluss eine erheb­li­che Lärm­be­las­tung dar­stell­ten, weil nament­lich an Wochen­en­den und nach 18 Uhr ein Spiel­be­trieb auf dem Schul­ge­län­de und ins­be­son­de­re auf dem Bolz­platz statt­fin­de, der etwa durch Schüs­se mit dem Ball gegen den Metall­zaun erheb­li­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen zur Fol­ge habe, lässt sich auch dann, wenn § 22 Abs. 1a BIm­SchG als her­an­zu­zie­hen­der Beur­tei­lungs­maß­stab aus­schei­den soll­te, die Fra­ge nicht abschlie­ßend beant­wor­ten, ob die­se Geräuschim­mis­sio­nen einen zur Min­de­rung der Mie­te berech­ti­gen­den Man­gel der Woh­nung der Mie­ter dar­stel­len.

Aller­dings sind die Maß­stä­be, die bei Feh­len kon­kre­ter Par­tei­ab­re­den an eine Hin­nah­me von nach­träg­lich ent­ste­hen­den oder sich ver­grö­ßern­den Geräuschim­mis­sio­nen auf die Miet­sa­che durch Drit­te und die damit zusam­men­hän­gen­de Gebrauchs­er­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) anzu­le­gen sind, umstrit­ten.

In Tei­len der Instanz­recht­spre­chung 11 sowie im miet­recht­li­chen Schrift­tum 12 wird maß­geb­lich dar­auf abge­stellt, ob der Mie­ter bei Abschluss des Ver­tra­ges ins­be­son­de­re auf­grund der Lage des Miet­grund­stücks und der das Grund­stück umge­ben­den Nach­bar­schaft bereits kon­kre­te Anhalts­punk­te für einen Ein­tritt oder eine Zunah­me bestimm­ter Geräuschim­mis­sio­nen hat­te, aus die­sem Grun­de mit dem Ent­ste­hen einer spä­ter als Man­gel gerüg­ten Geräusch­ku­lis­se ohne Wei­te­res rech­nen muss­te und dies des­halb bei Bemes­sung der Miet­hö­he (ermä­ßi­gend) berück­sich­ti­gen konn­te 13. Dabei wird zugleich ganz über­wie­gend ange­nom­men, dass die im Nach­bar­schafts­recht gemäß § 906 Abs. 2 Satz 1 BGB bedeut­sa­me Orts­üb­lich­keit kei­nen Maß­stab für die miet­recht­li­che Gebrauchs­er­hal­tungs­pflicht des Ver­mie­ters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bil­den kön­ne 14.

Dem­ge­gen­über wird von einem ande­ren Teil der Instanz­recht­spre­chung eine abwei­chen­de Auf­fas­sung dahin ver­tre­ten, dass bei Feh­len kon­kre­ter Beschaf­fen­heits­ab­re­den nach der Ver­kehrs­an­schau­ung nicht schon jede nach­tei­li­ge Ver­än­de­rung des Wohn­um­felds und der Geräusch­si­tua­ti­on als Man­gel der Miet­sa­che ange­se­hen wer­den kön­ne. Viel­mehr müs­se ein Mie­ter grund­sätz­lich in Rech­nung stel­len, dass es im wei­te­ren oder nähe­ren Umfeld sei­ner Woh­nung zu Ver­än­de­run­gen kom­men kön­ne, die sich auf die Miet­sa­che nach­tei­lig aus­wir­ken könn­ten. Es sei des­halb zu fra­gen, ob der Mie­ter bestimm­te Eigen­schaf­ten sei­nes Wohn­um­fel­des als unver­än­der­lich habe vor­aus­set­zen dür­fen oder ob er mit bestimm­ten nach­tei­li­gen Ände­run­gen etwa wegen bestehen­der Gemenge­la­gen grund­sätz­lich habe rech­nen müs­sen 15.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat zu die­ser Fra­ge noch nicht abschlie­ßend Stel­lung genom­men. Er hat aller­dings in einer Fall­ge­stal­tung, in der es dar­um ging, ob in der durch die zeit­wei­li­ge stra­ßen­bau­be­ding­te Umlei­tung des Ver­kehrs ver­ur­sach­ten erhöh­ten Lärm­be­las­tung ein zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­der Man­gel zu sehen ist, aus­ge­spro­chen, dass bei einer ver­mie­te­ten Woh­nung, die sich in einer bestimm­ten Innen­stadt­la­ge und damit in einer Lage befun­den hat, bei der jeder­zeit mit Stra­ßen­bau­ar­bei­ten grö­ße­ren Umfangs und län­ge­rer Dau­er zu rech­nen ist, die Mie­ter die mit den Arbei­ten ver­bun­de­ne (erhöh­te) Lärm­be­las­tung red­li­cher­wei­se hin­zu­neh­men haben. Eine sol­che vor­über­ge­hen­de erhöh­te Lärm­be­las­tung stellt des­halb unab­hän­gig von ihrer zeit­li­chen Dau­er jeden­falls dann, wenn sie sich inner­halb der in sol­chen Innen­stadt­la­gen übli­chen Gren­zen hält, kei­nen zur Min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gel dar 16.

In einem wei­te­ren Fall hat der Bun­des­ge­richts­hof ange­nom­men, dass die in einem Licht­hof von den Zu- und Abluft­lei­tun­gen aus­ge­hen­den Geräuschim­mis­sio­nen auch bei ihrer nach­träg­li­chen Zunah­me dann nicht zu einem Man­gel der Miet­sa­che füh­ren, wenn bei Feh­len einer Abre­de der Miet­ver­trags­par­tei­en zum Maß einer Immis­si­ons­be­las­tung der zum Licht­hof hin gele­ge­nen Räum­lich­kei­ten die hier­für maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men ein­ge­hal­ten sind. Denn ein Mie­ter kann bei Feh­len gegen­tei­li­ger Abre­den nicht ohne Wei­te­res erwar­ten, dass der Ver­mie­ter Ver­än­de­run­gen, die durch die Nut­zungs­be­dürf­nis­se ande­rer Mie­ter erfor­der­lich wer­den, unter­lässt, wenn dadurch die Geräuschim­mis­sio­nen zwar stei­gen, die Belas­tung aber auch nach der Ver­än­de­rung noch den tech­ni­schen Nor­men genügt, deren Ein­hal­tung vom Ver­mie­ter geschul­det ist. Weist das Gebäu­de im Zeit­punkt der Begrün­dung des Miet­ver­hält­nis­ses tat­säch­lich einen Immis­si­ons­stan­dard auf, der bes­ser ist als der, den der Mie­ter nach den maß­geb­li­chen tech­ni­schen Nor­men vom Ver­mie­ter ver­lan­gen kann, kann er gleich­wohl im All­ge­mei­nen nicht davon aus­ge­hen, dass der Ver­mie­ter ihm gegen­über dafür ein­ste­hen will, dass die­ser Zustand wäh­rend der gesam­ten Dau­er des Miet­ver­hält­nis­ses erhal­ten bleibt 17.

Der Bun­des­ge­richts­hof führt die­se Recht­spre­chung nun­mehr dahin fort, dass nach­träg­lich erhöh­te Geräuschim­mis­sio­nen durch Drit­te jeden­falls dann grund­sätz­lich kei­nen gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Miet­min­de­rung füh­ren­den Man­gel der Miet­woh­nung begrün­den, wenn auch der Ver­mie­ter sie ohne eige­ne Abwehr- oder Ent­schä­di­gungs­mög­lich­keit als unwe­sent­lich oder orts­üb­lich hin­neh­men muss.

Die nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB durch den Miet­ver­trag ent­ste­hen­de Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters, dem Mie­ter den Gebrauch der Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit zu gewäh­ren, gestal­tet § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zum einen dahin aus, dass der Ver­mie­ter die Miet­sa­che dem Mie­ter in einem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand zu über­las­sen hat (Über­las­sungs­pflicht). Zum ande­ren trifft den Ver­mie­ter danach auf Dau­er die Ver­pflich­tung, die Miet­sa­che wäh­rend der Miet­zeit in die­sem Zustand zu erhal­ten (Erhal­tungs­pflicht), was zugleich die Pflicht beinhal­tet, eine nach Über­las­sung ein­ge­tre­te­ne Ver­schlech­te­rung der Miet­sa­che zu besei­ti­gen und den zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand wie­der­her­zu­stel­len 18.

Das dem Ver­mie­ter durch die­se Rege­lun­gen auf­er­leg­te Besitz­ver­schaf­fungs­ri­si­ko (vgl. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB) hat jedoch nicht not­wen­dig zur Fol­ge, dass die Über­las­sungs­pflicht und die Erhal­tungs­pflicht in jeder Hin­sicht deckungs­gleich sind. Wäh­rend die Über­las­sungs­pflicht an einen gegen­wär­ti­gen Zustand der Miet­sa­che anknüpft, über den der Ver­mie­ter sich ohne Wei­te­res ver­ge­wis­sern und des­sen Beherr­schung ihm des­halb auch ohne Wei­te­res zuge­mu­tet wer­den kann, bedarf es zur Erhal­tungs­pflicht und der Beherrsch­bar­keit der dabei jeden­falls durch äuße­re Ein­flüs­se auf die Miet­sa­che ein­wir­ken­den Risi­ken eines pro­gnos­ti­schen Blicks in die Zukunft, deren Ent­wick­lung nicht in jeder Hin­sicht über­schau­bar ist.

Dem­entspre­chend bedarf es für den Umfang der Erhal­tungs­pflicht einer dif­fe­ren­zier­te­ren Betrach­tung. Denn auch für die Beur­tei­lung eines über­nom­me­nen Beschaf­fungs­ri­si­kos ist es aner­kannt, dass die­ses sich bei Feh­len gegen­tei­li­ger Anhalts­punk­te nicht dar­auf erstreckt, schlecht­hin für jedes Unver­mö­gen zur Erfül­lung der über­nom­me­nen Pflich­ten ein­ste­hen zu wol­len, son­dern nur auf die Fähig­keit zur Über­win­dung der typi­schen Beschaf­fungs­hin­der­nis­se bei Geschäf­ten der frag­li­chen Art 19. Die Über­nah­me eines Beschaf­fungs­ri­si­kos schließt des­halb ins­be­son­de­re die Berück­sich­ti­gung des unvor­her­ge­se­he­nen Ein­tritts höhe­rer Gewalt oder ähn­li­cher Umstän­de nicht aus, wel­che nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) das Ver­lan­gen des Gläu­bi­gers nach unein­ge­schränk­ter Leis­tung als unbil­lig und unge­recht­fer­tigt erschei­nen las­sen 20. Es ist in die­sen Fäl­len viel­mehr bereits durch Aus­le­gung des Ver­tra­ges zu ermit­teln, wie weit eine im Ver­trag über­nom­me­ne Beschaf­fungs­pflicht nach die­sen Maß­stä­ben reicht 21.

Die­ser Gesichts­punkt ist auch bei der hier vor­zu­neh­men­den – ergän­zen­den – Aus­le­gung des Miet­ver­tra­ges der Par­tei­en zur Beant­wor­tung der Fra­ge zu berück­sich­ti­gen, was im Ein­zel­nen zu dem zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch geeig­ne­ten Zustand der in Rede ste­hen­den Miet­woh­nung gehört, den die Ver­mie­ter ins­be­son­de­re nach deren Lage und deren beab­sich­tig­ter Nut­zung sowie der Ver­kehrs­an­schau­ung unter Beach­tung des in § 242 BGB nor­mier­ten Grund­sat­zes von Treu und Glau­ben gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wäh­rend der Miet­zeit in Bezug auf Geräuschim­mis­sio­nen zu erhal­ten haben. Dabei ist nament­lich zu fra­gen, ob die Par­tei­en, wenn sie bei Ver­trags­schluss die spä­te­re Ent­wick­lung der Ver­hält­nis­se auf dem benach­bar­ten Schul­grund­stück in Betracht gezo­gen hät­ten, die­se als den geschul­de­ten Miet­ge­brauch nun­mehr prä­gend hin­ge­nom­men hät­ten, oder ob die Par­tei­en die Ver­mie­ter als ver­pflich­tet ange­se­hen hät­ten, den Miet­ge­brauch jeden­falls im Wesent­li­chen nach dem bei Ver­trags­schluss bestehen­den Immis­si­ons­stan­dard auf­recht­zu­er­hal­ten.

Inso­weit ergibt eine Aus­le­gung des Miet­ver­trags der Par­tei­en, die der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men kann, da das Beru­fungs­ge­richt sie unter­las­sen hat und wei­te­re Fest­stel­lun­gen nicht erfor­der­lich sind 22, dass Letz­te­res zu ver­nei­nen ist.

Hät­ten die Par­tei­en bei Ver­trags­schluss die ein­ge­tre­te­ne Ent­wick­lung mit den dar­aus resul­tie­ren­den erhöh­ten Geräuschim­mis­sio­nen bedacht, hät­te sich ihnen die Fra­ge auf­drän­gen müs­sen, ob und mit wel­chem Ergeb­nis die Ver­mie­ter über­haupt in der Lage sein wür­den, dem erhöh­ten Immis­si­ons­an­fall zu begeg­nen. Zwar trifft einen Ver­mie­ter – und zwar unab­hän­gig von etwai­gen eige­nen Abwehr­mög­lich­kei­ten des Mie­ters – im Rah­men sei­ner Ver­pflich­tung zur Erhal­tung des ver­trags­ge­mä­ßen Zustands der Miet­sa­che grund­sätz­lich auch die Pflicht, von Drit­ten aus­ge­hen­de Stö­run­gen vom Mie­ter fern­zu­hal­ten und zu die­sem Zweck gegen den Stö­rer jeden­falls im Rah­men des recht­lich und tat­säch­lich Mög­li­chen vor­zu­ge­hen 23. Hier­bei wären aber zugleich die Gege­ben­hei­ten des nach­bar­recht­li­chen Gemein­schafts­ver­hält­nis­ses und die in § 906 BGB kon­kre­ti­sier­ten Dul­dungs­pflich­ten sowie die dar­aus abge­lei­te­ten Abwehr- und Aus­gleichs­mög­lich­kei­ten zu beden­ken gewe­sen, die auch bei Immis­sio­nen einer – wie hier – hoheit­lich betrie­be­nen Anla­ge den Maß­stab bil­den 24.

Dass die Par­tei­en vor die­sem Hin­ter­grund davon aus­ge­gan­gen wären, die Ver­mie­ter hät­ten den ursprüng­lich bestehen­den Immis­si­ons­stan­dard unge­ach­tet etwa nach § 906 BGB bestehen­der Dul­dungs­pflich­ten unver­än­dert gewähr­leis­ten sol­len, kann red­li­cher­wei­se nicht ange­nom­men wer­den. Denn damit hät­ten die Mie­ter ihnen eine Erhal­tungs­pflicht abver­langt, deren Erfül­lung gemäß § 275 Abs. 1, 2 BGB tat­säch­lich oder jeden­falls wirt­schaft­lich unmög­lich gewe­sen wäre. Dass sich die Ver­mie­ter hier­auf ein­ge­las­sen hät­ten oder bil­li­ger­wei­se hät­ten ein­las­sen müs­sen, liegt fern. Viel­mehr hät­ten sich die Par­tei­en nach Treu und Glau­ben (§ 242 BGB) dar­auf ver­stän­digt, die Stö­rung durch Geräuschim­mis­sio­nen Drit­ter nur dann als Man­gel der Miet­woh­nung anzu­se­hen, wenn die Ver­mie­ter selbst die­se Immis­sio­nen gemäß § 906 BGB nicht oder jeden­falls nicht ent­schä­di­gungs­los dul­den müss­ten. Im Fal­le einer Dul­dungs­pflicht gegen Ent­schä­di­gung wäre die­se Ver­stän­di­gung dahin gegan­gen, dass sich ein dann gemäß § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB bestehen­der Aus­gleichs­an­spruch in einer adäqua­ten Min­de­rung der ver­ein­bar­ten Mie­te hät­te nie­der­schla­gen müs­sen.

Ent­ge­gen einer ver­brei­tet ver­tre­te­nen Auf­fas­sung 25, die aller­dings die vor­ste­hend dar­ge­stell­te Risi­ko­ver­tei­lung außer Acht lässt, spricht gegen das dar­ge­stell­te Aus­le­gungs­er­geb­nis auch nicht, dass § 906 BGB im Ver­hält­nis der Miet­ver­trags­par­tei­en unter­ein­an­der kei­ne Anwen­dung fin­det 26. Denn das schließt eine Beach­tung der nach­bar­recht­li­chen Aus­strah­lungs­wir­kun­gen die­ser Norm zur nähe­ren Bestim­mung der miet­ver­trag­li­chen Rech­te und Pflich­ten der Par­tei­en nicht aus. Viel­mehr nimmt der einem Mie­ter zukom­men­de Miet­ge­brauch bei Feh­len ent­ge­gen­ste­hen­der Abre­den an der jewei­li­gen Situa­ti­ons­ge­bun­den­heit des Miet­grund­stücks und der aus der Nach­bar­schaft ent­stam­men­den Ein­wir­kun­gen ein­schließ­lich der damit ver­bun­de­nen Ver­än­de­rungs­ri­si­ken jeden­falls in einem Umfang teil, den der an § 906 BGB gebun­de­ne Ver­mie­ter ange­sichts des ihm danach bil­li­ger­wei­se zuzu­mu­ten­den Gebrauchs­über­las­sungs­ri­si­kos nicht beein­flus­sen kann.

Daher ist ins­be­son­de­re zu prü­fen, ob es sich bei dem Bolz­platz nach sei­ner Grö­ße und Gestal­tung über­haupt um einen Kin­der- oder Ball­spiel­platz im Sin­ne des § 22 Abs. 1a BIm­SchG han­delt, ob und in wel­chem Aus­maß die von ihm aus­ge­hen­den Geräuschim­mis­sio­nen von Kin­dern oder von ande­ren Per­so­nen ver­ur­sacht wer­den und nach wel­chen (Lärm­schutz)Stan­dards sich danach eine Wesent­lich­keit der behaup­te­ten Immis­sio­nen im Ein­zel­nen bestimmt. Fer­ner wird es – gege­be­nen­falls nach ergän­zen­dem Sach­vor­trag der Par­tei­en – zu prü­fen haben, ob die Ver­mie­ter nach den immis­si­ons­schutz- und bau­pla­nungs­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten oder etwai­gen sons­ti­gen Emis­si­ons­um­stän­den die Geräuschim­mis­sio­nen zu dul­den haben und ob ihnen beja­hen­den­falls zumin­dest ein Aus­gleichs­an­spruch – etwa gegen die Streit­hel­fe­rin – zusteht. Denn danach beur­teilt sich, ob ein Man­gel vor­liegt, der zur Min­de­rung berech­tigt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. April 2015 – VIII ZR 197/​14

  1. Fort­füh­rung der BGH-Recht­spre­chung, vgl. BGH, Urtei­le vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, NJW 2013, 680 Rn. 12; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 15, 17[]
  2. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04, NZM 2006, 626 Rn. 13; vom 16.05.2007 – VIII ZR 207/​04, WuM 2007, 381 Rn. 8; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO Rn. 11; vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 8; jeweils mwN[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 03.12 2014 – VIII ZR 370/​13, WM 2015, 306 Rn. 26 mwN[]
  4. BGBl. I S. 1474[]
  5. BT-Drs. 17/​4836, S. 4, 6[]
  6. BT-Drs. 17/​4836, S. 6[]
  7. BT-Drs. 17/​4836, S. 7; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.07.2012 – V ZR 204/​11, WuM 2012, 515 Rn. 11[]
  8. vgl. dazu OVG Koblenz, NVwZ 2012, 1347, 1349[]
  9. vgl. BVerwG, NJW 1992, 1779, 1780[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.06.2006 – XII ZR 34/​04, aaO; vom 10.05.2006 – XII ZR 23/​04, NZM 2006, 582 Rn. 10[]
  11. BayO­bLG, NJW 1987, 1950, 1951; OLG Mün­chen, NJW-RR 1994, 654 f.; LG Itze­hoe, Urteil vom 11.10.2010 – 3 O 509/​09 24; LG Ber­lin, Urteil vom 13.03.2013 – 65 S 321/​1120[]
  12. Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2014, § 536 Rn. 29a f. mwN; Erman/​Lützenkirchen, BGB, 14. Aufl., § 536 Rn. 18; Leh­mann-Rich­ter, NZM 2012, 849, 852; ähn­lich auch Krae­mer, WuM 2000, 515, 519[]
  13. nur eine posi­ti­ve Kennt­nis des Mie­ters für maß­geb­lich hal­tend: Blank, WuM 2012, 175, 178[]
  14. BayO­bLG, aaO S.1952; OLG Mün­chen, aaO S. 654; LG Itze­hoe, aaO; Leh­mann-Rich­ter, aaO S. 850; Blank, aaO S. 176; Börs­t­ing­haus, NZM 2004, 48, 49; aA LG Ber­lin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/​10 27[]
  15. KG, NZM 2003, 718; LG Ber­lin, Urteil vom 27.09.2011 – 63 S 641/​10, aaO Rn. 25 f.; LG Hei­del­berg, NJOZ 2010, 2557 f.; LG Ham­burg, WuM 1998, 19[]
  16. BGH, Urteil vom 19.12 2012 – VIII ZR 152/​12, aaO Rn. 12[]
  17. BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, aaO Rn. 15, 17[]
  18. BGH, Urtei­le vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/​13, NJW 2015, 699 Rn. 25 mwN; vom 03.04.2003 – IX ZR 163/​02, NZM 2003, 472 unter – II 2[]
  19. BT-Drs. 14/​6040, S. 132; Beck­OK-BGB/­Lo­renz, Stand: 1.03.2011, § 276 Rn. 42; Erman/​Westermann, aaO, § 276 Rn.19 mwN[]
  20. RGZ 99, 1, 2; vgl. auch BGH, Urtei­le vom 12.07.1972 – VIII ZR 200/​71, WM 1972, 1251 unter – III 1 b; vom 01.12 1993 – VIII ZR 259/​92, WM 1994, 301 unter – II 2 b[]
  21. Münch­Komm-BGB/Grund­mann, 6. Aufl., § 276 Rn. 179 mwN[]
  22. vgl. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 93/​04, NJW 2005, 2004 unter – II 4[]
  23. vgl. BGH, Urtei­le vom 23.02.1966 – VIII ZR 63/​64, WM 1966, 763 unter – II 1; vom 10.12 1986 – VIII ZR 349/​85, BGHZ 99, 182, 191[]
  24. vgl. nur OVG Ber­lin-Bran­den­burg, BIm­SchG-Rspr. § 22 Nr. 187; VGH Mann­heim, BIm­SchG-Rspr. § 22 Nr. 216; jeweils mwN[]
  25. BayO­bLG, aaO S.1951 f.; OLG Mün­chen, aaO; LG Itze­hoe, aaO; Leh­mann-Rich­ter, aaO; Blank, aaO; Börs­t­ing­haus, aaO[]
  26. BGH, Urteil vom 12.12 2003 – V ZR 180/​03, BGHZ 157, 188, 192 f.[]