Lärm­be­läs­ti­gun­gen – in einem hell­hö­ri­gen Gebäu­de

Mit den Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gung eines zur Miet­min­de­rung berech­ti­gen­den Man­gels (hier: Lärm­be­läs­ti­gun­gen in einem hell­hö­ri­gen Gebäu­de) hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Lärm­be­läs­ti­gun­gen – in einem hell­hö­ri­gen Gebäu­de

Dabei liegt für den Bun­des­ge­richts­hof auf der Hand, dass es einem Mie­ter, der die Mie­te wegen Lärms min­dert, nicht in ers­ter Linie um die Ursa­che des Lärms, son­dern um die für ihn nach­tei­li­gen Aus­wir­kun­gen bei der Nut­zung sei­ner Woh­nung geht. Denn die Min­de­rung der Mie­te hängt nicht davon ab, ob ein für den Mie­ter nicht mehr hin­nehm­ba­rer Lärm durch Bau­män­gel, durch unan­ge­mes­se­nes Wohn­ver­hal­ten des einen oder ande­ren Mit­be­woh­ners oder durch ein Zusam­men­wir­ken meh­re­rer Ursa­chen aus­ge­löst wird.

Da das Gericht die Anga­ben der ver­nom­me­nen Zeu­gen nur dahin gewür­digt hat, dass der vom Mie­ter bean­stan­de­te Lärm jeden­falls nicht von der Nach­bar­mie­te­rin ver­ur­sacht sein kön­ne, es aber offen gelas­sen hat, ob es den geschil­der­ten Lärm tat­säch­lich gab, bestehen – offen­sicht­lich – erheb­li­che Zwei­fel an der Voll­stän­dig­keit und Rich­tig­keit der vom Gericht getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen.

Fer­ner hat das Gericht auch durch die Nicht­ein­ho­lung des bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens das recht­li­che Gehör des Mie­ters ver­letzt. Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung eines erheb­li­chen Beweis­an­ge­bots ver­stößt gegen Art. 103 Abs. 1 GG, wenn sie im Pro­zess­recht kei­ne Stüt­ze mehr fin­det 1. Dies gilt auch dann, wenn die Nicht­be­rück­sich­ti­gung des Beweis­an­ge­bots dar­auf beruht, dass das Gericht ver­fah­rens­feh­ler­haft über­spann­te Anfor­de­run­gen an den Vor­trag einer Par­tei gestellt hat 2. Eine sol­che nur schein­bar das Par­tei­vor­brin­gen wür­di­gen­de Ver­fah­rens­wei­se stellt sich als Wei­ge­rung des Tatrich­ters dar, in der nach Art. 103 Abs. 1 GG gebo­te­nen Wei­se den Par­tei­vor­trag zur Kennt­nis zu neh­men und sich mit ihm inhalt­lich aus­ein­an­der­zu­set­zen 3.

Da die Min­de­rung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Geset­zes ein­tritt, genügt der Mie­ter sei­ner Dar­le­gungs­last schon mit der Dar­le­gung eines kon­kre­ten Sach­man­gels, der die Taug­lich­keit der Miet­sa­che zum ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch beein­träch­tigt; das Maß der Gebrauchs­be­ein­träch­ti­gung (oder einen bestimm­ten Min­de­rungs­be­trag) braucht er hin­ge­gen nicht vor­zu­tra­gen 4.

Von ihm ist auch nicht zu for­dern, dass er über eine hin­rei­chend genaue Beschrei­bung der Man­gel­er­schei­nun­gen ("Man­gel­sym­pto­me") hin­aus die ihm häu­fig nicht bekann­te Ursa­che die­ser Sym­pto­me bezeich­net 5.

Viel­mehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mie­ter einen Miet­man­gel durch Beschrei­bung der Man­gel­sym­pto­me dar­legt, die für das Vor­lie­gen des Man­gels ange­bo­te­nen Bewei­se zu erhe­ben und – im Fal­le eines bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens – dem Sach­ver­stän­di­gen die beweis­erheb­li­chen Fra­gen zu unter­brei­ten.

So lie­gen die Din­ge hier. Der Mie­ter hat die Lärm­be­las­tung, der er sich in sei­ner Woh­nung aus­ge­setzt sieht, aus­rei­chend beschrie­ben und über­dies durch detail­lier­te "Lärm­pro­to­kol­le" kon­kre­ti­siert, derer es nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bei aus­rei­chen­der Beschrei­bung wie­der­keh­ren­der Lärm­beein­träch­ti­gun­gen nicht ein­mal bedarf 6. Zur Ursa­che des bean­stan­de­ten Lärms muss­te der Mie­ter nichts wei­ter vor­tra­gen, zumal es ihm als Lai­en weder mög­lich ist, die Lärm­quel­le einer bestimm­ten ande­ren Woh­nung zuzu­ord­nen, noch dar­zu­le­gen, ob der als unzu­mut­bar emp­fun­de­ne Lärm auf einem unan­ge­mes­se­nen (nicht mehr sozi­al­ad­äqua­ten) Wohn­ver­hal­ten ande­rer Bewoh­ner des Hau­ses, auf einem man­gel­haf­ten Schall­schutz (Nicht­ein­hal­tung der zum Zeit­punkt der Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Schall­schutz­vor­schrif­ten) oder auf einer Kom­bi­na­ti­on bei­der Ursa­chen beruht. Wenn die Miet­par­tei gleich­wohl eine aus ihrer Sicht bestehen­de Lär­m­ur­sa­che benennt, kann dar­aus nicht der Schluss gezo­gen wer­den, sie wol­le Män­gel­rech­te nur für den Fall gel­tend machen, dass aus­schließ­lich die­se Ursa­che und nicht eine ande­re zutrifft.

Im vor­lie­gen­den FAll hat das Beru­fungs­ge­richt zur Begrün­dung für die auch in der Beru­fungs­in­stanz unter­blie­be­ne Ein­ho­lung des bean­trag­ten Gut­ach­tens – inso­weit kam die Beauf­tra­gung eines Sach­ver­stän­di­gen für Gebäu­de und Schall­schutz in Betracht – aus­ge­führt, es han­de­le sich um ein unge­eig­ne­tes Beweis­mit­tel, weil der Sach­ver­stän­di­ge in der Ver­gan­gen­heit lie­gen­de Lärm­be­läs­ti­gun­gen schon objek­tiv nicht fest­stel­len kön­ne und es im vor­lie­gen­den Rechts­streit ohne­hin nicht um den Schall­schutz des Gebäu­des gehe. Die­se Beur­tei­lung läuft auf eine unzu­läs­si­ge vor­weg­ge­nom­me­ne Beweis­wür­di­gung hin­aus.

Zum einen hat das Beru­fungs­ge­richt inso­weit den Vor­trag des Mie­ters über­gan­gen, es han­de­le sich um nahe­zu täg­li­che Lärm­be­läs­ti­gun­gen, also auch sol­che, die ersicht­lich bis in die Gegen­wart rei­chen und des­halb durch­aus sach­ver­stän­di­ger Beur­tei­lung zugäng­lich sein kön­nen. Zum ande­ren ging das Rechts­schutz­be­geh­ren des Mie­ters ersicht­lich dahin, den in sei­ner Woh­nung wahr­nehm­ba­ren und von ihm als unzu­mut­bar ein­ge­schätz­ten Lärm fest­stel­len zu las­sen, wozu ohne wei­te­res auch eine (Mit)Verursachung durch einen unzu­rei­chen­den bau­li­chen Schall­schutz gehört (etwa: Nicht­ein­hal­tung des bei Gebäu­de­er­rich­tung maß­geb­li­chen Schall­schut­zes, Vor­han­den­sein von "Schall­brü­cken").

Dass der Mie­ter nicht aus­drück­lich gel­tend gemacht hat, die Ursa­che des Lärms kön­ne auch in der Nicht­ein­hal­tung der zur Errich­tung des Gebäu­des gel­ten­den Schall­schutz­vor­schrif­ten lie­gen, ist unschäd­lich. Zwar kann ein Mie­ter nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs man­gels kon­kre­ter ander­wei­ti­ger Ver­ein­ba­run­gen in sei­ner Woh­nung nur einen Schall­schutz erwar­ten, der dem zur Zeit der Errich­tung des Gebäu­de gel­ten­den Stan­dard ent­spricht 7. Das ent­hebt den Tatrich­ter aber – selbst­ver­ständ­lich – nicht von der Not­wen­dig­keit der Ein­ho­lung eines bean­trag­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens, mit des­sen Hil­fe genau die­se Prü­fung erst vor­ge­nom­men wer­den kann. Zudem liegt nach den Anga­ben, die die als Zeu­gen ver­nom­me­nen Bewoh­ner des Gebäu­des zur Inten­si­tät der in den Woh­nun­gen wahr­nehm­ba­ren Geräu­sche aus ande­ren Woh­nun­gen, aus dem Trep­pen­haus und sogar aus dem Nach­bar­haus gemacht haben, die Mög­lich­keit nicht fern, dass selbst der ver­gleichs­wei­se nied­ri­ge Schall­schutz­stan­dard im Zeit­punkt der Errich­tung des aus der Nach­kriegs­zeit stam­men­den Gebäu­des nicht ein­ge­hal­ten ist. Soll­te dies der Fall sein, ist es nicht aus­zu­schlie­ßen, dass auch sozi­al­ad­äqua­tes Wohn­ver­hal­ten von Mit­be­woh­nern, etwa wegen bestehen­der Schall­brü­cken, zu einer schlecht­hin unzu­mut­ba­ren und des­halb als Miet­man­gel ein­zu­stu­fen­den Lärm­be­las­tung in der Woh­nung des Mie­ters geführt und ihn auch zur Min­de­rung der Mie­te berech­tigt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 21. Febru­ar 2017 – VIII ZR 1/​16

  1. st. Rspr.; sie­he etwa BVerfG, WM 2009, 671, 672; BGH, Beschlüs­se vom 11.05.2010 – VIII ZR 212/​07, NJW-RR 2010, 1217 Rn. 10; vom 16.11.2010 – VIII ZR 228/​08 14; vom 06.02.2013 – I ZR 22/​12, TranspR 2013, 430 Rn. 10[]
  2. BGH, Beschluss vom 06.02.2013 – I ZR 22/​12, aaO[]
  3. BGH, Urteil vom 22.06.2009 – II ZR 143/​08, NJW 2009, 2598 Rn. 2 mwN; Beschluss vom 06.02.2013 – I ZR 22/​12, aaO[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 27.02.1991 – XII ZR 47/​90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11.06.1997 – XII ZR 254/​95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF[]
  5. BGH, Beschluss vom 25.10.2011 – VIII ZR 125/​11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 20.06.2012 – VIII ZR 268/​11, NZM 2012, 760 Rn. 18[]
  7. BGH, Urtei­le vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/​03, NJW 2005, 218 unter II.1; vom 17.06.2009 – VIII ZR 131/​08, NJW 2009, 2441 Rn. 10; vom 23.09.2009 – VIII ZR 300/​08, WuM 2009, 659 Rn. 11; vom 05.06.2013 – VIII ZR 287/​12, NJW 2013, 2417 Rn. 15 mwN[]