Laminat statt Teppichboden – und die Instanzhaltungspflicht des Vermieters

Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.

Laminat statt Teppichboden – und die Instanzhaltungspflicht des Vermieters

Zwar darf der Vermieter im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Er ist aber gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen1. Dies ergibt sich daraus, dass die Maßnahmen nach § 535 Abs.1 Satz2 BGB lediglich Erhaltungsmaßnahmen darstellen, die dem Wortsinne nach gerade nur der Erhaltung des bisherigen vertragsgemäßen Zustandes dienen. Veränderungen, die wesentliche Veränderungen der Mietsache bewirken, wären als Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 c BGB zu werten und entsprechend formell anzukündigen.

Das Landgericht Stuttgart ist vorliegend bereits der Auffassung, dass der Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand darstellt. Das subjektive Wohngefühl würde durch die Einbringung von Laminat, das einen deutlich andersartigen Bodenbelag als Teppichboden darstellt, erheblich verändert2. Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich schriftlich festgelegt ist, ist dabei unerheblich. Denn die Mieterin hat die Wohnung mit Teppichboden angemietet, so dass es auf diesen von Vertragsbeginn bestehenden Zustand als “vertragsgemäßem” ankommt.

Selbst wenn man in der Einbringung von Laminatboden statt Teppichboden keine erhebliche Veränderung der Mietsache sehen würde, überwiegen nach Ansicht des Landgerichts vorliegend die Interessen der Mieterin an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags die Interessen der Vermieterin an der Einbringung eines Laminatbodens3.

Für die Mieterin streitet insofern ihr Interesse, das bisherige Wohngefühl einer Wohnung mit Teppich beibehalten zu können. Insofern kann den beiden in Frage stehenden Bodenbelägen nicht objektiv ein Wertigkeitsrang zugewiesen werden, vielmehr richtet sich die Bevorzugung des einen oder anderen Bodenbelags nach dem subjektiven Empfinden. Insofern liegt für das Landgericht auf der Hand, dass der subjektive Wohnwert durch die Einbringung eines Teppichbodens statt eines Laminats deutlich verändert wird. Nachdem die Mieterin aber eine Wohnung angemietet hat, die mit Teppich ausgestattet war, ist es als ihr berechtigtes Interesse anzuerkennen, dieses Wohngefühl beibehalten zu wollen. Zum anderen ist auf Seiten der Mieterin zu berücksichtigen, dass sie im Fall der Einbringung von Laminat gesteigerten Trittschall befürchtet. Unstreitig hat sich die unter ihr wohnende Nachbarin bereits bei ihr über ihren “schweren Gang” beschwert. Ob für die Nachbarin hinzunehmende Schallschutzwerte beim Einbringen von Laminat über- oder unterschritten würden, ist dabei zwar völlig offen. Dies ist jedoch auch unerheblich. Es ist der Mieterin zuzugestehen, dass sie im Interesse einer konfliktfreien Nachbarschaft gesteigerte Rücksicht auf die Empfindlichkeiten der unter ihr wohnenden Nachbarin nehmen möchte.

Zu Gunsten der Vermieterin spricht, dass Laminatboden langlebiger ist und weniger der Abnutzung unterliegt. Nachdem die Wohnung jedoch in der Vergangenheit gerade mit Teppich ausgestattet war, kann der Vermieterin aber nun auch im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme nach § 535 Abs.2 BGB zugemutet werden, die etwas kürzere Lebensdauer eines Bodenbelags aus Teppich hinzunehmen. Dies umso mehr, als der bislang in der Wohnung befindliche Teppich über 17 Jahre lang in der Wohnung belassen werden konnte und die Lebensdauer von Laminat im Vergleich hierzu jedenfalls nicht deutlich gesteigert sein dürfte. Dass Laminat besser zu pflegen ist und bessere Hygienebedingungen bietet, kann dagegen nicht zu Gunsten der Vermieterin in die Abwägung eingestellt werden. Dieser Aspekt betrifft alleine den Pflegeaufwand der Mieterin, die den erhöhen Aufwand bei Teppich ersichtlich in Kauf zu nehmen gewillt ist.

Damit überwiegen nach Ansicht des Landgerichts Stuttgart deutlich die Interessen der Mieterin an der Beibehaltung der Art des vorhandenen Bodenbelages gegenüber den Interessen der Vermieterin. Der Vermieterin wird auch nicht willkürlich eine bestimmte Art des Bodenbelags aufgezwungen, vielmehr hat sie sich lediglich an ihrer einmal getroffenen Entscheidung zur Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden festhalten zu lassen.

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 1. Juli 2015 – 13 S 154/14

  1. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage; § 535 Rn.63; Blank-Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 370 []
  2. so auch AG Dresden, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/08, allerdings ohne weitere Begründung bezüglich der Erheblichkeit der Änderung []
  3. zur Erforderlichkeit einer solchen Abwägung vgl. LG Berlin, Urteil v.19.03.2007, Az. 67 S 345/06 und Urteil vom 21.09.2000, 62 S 133/00 []