Langfristig verpachteten Flächen – und die vorzeitige Kündigung

Ein in einem Pachtvertrag enthaltenes Vorkaufsrecht kann zu einer Teilnichtigkeit dieser Klausel führen, wenn anzunehmen ist, dass der Vertrag im Übrigen auch ohne diese Klausel geschlossen worden wäre. Findet die Bewirtschaftung einer verpachteten Fläche mit Kenntnis des Verpächters seit einigen Jahren nicht mehr durch den eigentlichen Vertragspartner statt, kann ein ursprünglich bestehendes Kündigungsrecht durch Zeitablauf verwirkt sein.

Langfristig verpachteten Flächen – und die vorzeitige Kündigung

Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht Soltau in den hier vorliegenden Fällen die Klagen dreier Landwirte auf Herausgabe von verpachteten Flächen abgewiesen. Die Landwirte hatten zwischen 2000 und 2003 Flächen in einer Gesamtgröße von ca. 13 ha, 49 ha und 135 ha für 30 Jahre an den Verein Naturschutzpark e. V. verpachtet und den Pachtzins vorab erhalten. Daran möchten sie jetzt nicht mehr gebunden sein. Nach Ansicht der Landwirte sind die Verträge nichtig und wenn dies nicht, so jedenfalls durch außerordentliche bzw. ordentliche Kündigung beendet. Die Klagen auf Herausgabe richteten sich gegen den Verein Naturschutzpark e. V. und die VNP Stiftung Naturschutzpark Lüneburger Heide.

Das Amtsgericht Soltau war anderer Meinung: Nach seiner Auffassung führe ein in den Verträgen enthaltenes Vorkaufsrecht zu einer bloßen Teilnichtigkeit dieser Klausel, denn es sei anzunehmen, dass der Vertrag im Übrigen auch ohne diese Klausel geschlossen worden wäre.

Außerdem sei das Pachtverhältnis nicht durch eine außerordentliche Kündigung im Juli 2016 beendet worden. Auch wenn die Bewirtschaftung der verpachteten Flächen bereits seit einigen Jahren durch die Stiftung und nicht mehr durch den eigentlichen Vertragspartner der Landwirte, den Verein Naturschutzpark e. V. erfolge, sei ein eventuell ursprünglich bestehendes Kündigungsrecht mittlerweile durch Zeitablauf verwirkt. Denn die Bewirtschaftung durch die Stiftung sei den Landwirten durch verschiedene Schreiben bzw. Veranstaltungen lange bekannt gewesen.

Darüberhinaus scheitere eine schließlich ausgesprochene ordentliche Kündigung an der wirksam vereinbarten Befristung.

Amtsgericht Soltau, Urteile vom 27. September 2017 – 7 Lw 10/17, 7 Lw 11/17, 7 Lw 13/17