Lang­fris­ti­ge Staf­fel­mie­te

Eine unter der Gel­tung des MHG ohne zeit­li­che Begren­zung indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­te Staf­fel­mie­te ist nach einer aktu­el­len Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs nur inso­weit unwirk­sam, als sie über die dama­li­ge zuläs­si­ge Höchst­dau­er von zehn Jah­ren hin­aus­geht.

Lang­fris­ti­ge Staf­fel­mie­te

Zwar ver­stößt eine vor Sep­tem­ber 2001 geschlos­se­ne, zeit­lich nicht begrenz­te Staf­fel­mie­te gegen die im Zeit­punkt des Abschlus­ses des Miet­ver­trags maß­geb­li­che Vor­schrift des § 10 Abs. 2 Satz 2 MHG. Danach darf die Ver­ein­ba­rung einer gestaf­fel­ten Mie­te – anders als nach der seit dem 1. Sep­tem­ber 2001 gemäß § 557a BGB gel­ten­den Rege­lung – nur einen Zeit­raum bis zehn Jah­ren umfas­sen. Die­ser Ver­stoß führt nach der Ansicht des BGH nicht zur Nich­tig­keit der gesam­ten Ver­ein­ba­rung zur Staf­fel­mie­te mit der Fol­ge, dass der Mie­ter jeweils nur die Aus­gangs­mie­te schul­den wür­de. Viel­mehr ist auch eine unter der Gel­tung des MHG ohne zeit­li­che Begren­zung indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­te Staf­fel­mie­te nur inso­weit unwirk­sam, als sie über die dama­li­ge zuläs­si­ge Höchst­dau­er von zehn Jah­ren hinausgeht.Gemäß § 139 BGB führt eine sol­che Teil­nich­tig­keit jedoch nicht zur Gesamt­nich­tig­keit des Rechts­ge­schäfts, wenn anzu­neh­men ist, dass die Par­tei­en es auch ohne den nich­ti­gen Teil abge­schlos­sen hät­ten. Dies ist hier offen­sicht­lich der Fall. Die Ver­ein­ba­rung einer Staf­fel­mie­te bie­tet für bei­de Par­tei­en für einen lan­gen Zeit­raum Kal­ku­la­ti­ons­si­cher­heit hin­sicht­lich der Miet­hö­he und ist auch für den Mie­ter inso­weit vor­teil­haft, als Miet­erhö­hun­gen wegen Moder­ni­sie­rung und nach dem Ver­gleichs­mie­ten­sys­tem wäh­rend der Lauf­zeit der Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung aus­ge­schlos­sen sind (§ 10 Abs. 2 Satz 2 MHG bzw. nach jet­zi­ger Rege­lung § 557a Abs. 2 Satz 2 BGB). Man­gels ande­rer Anhalts­punk­te ist daher anzu­neh­men, dass die Par­tei­en, wenn ihnen die zeit­li­che Begren­zung des § 10 Abs. 2 MHG bekannt gewe­sen wäre, nicht von einer Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung ins­ge­samt Abstand genom­men, son­dern statt­des­sen eine Staf­fel­miet­ver­ein­ba­rung mit der höchst­mög­li­chen zeit-lichen Begren­zung geschlos­sen hät­ten.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2008 – VIII ZR 23/​08