Löschung einer Gesamt­si­che­rungs­hy­po­thek auf einem Grund­stück

Jeder Eigen­tü­mer eines mit einer zur Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schuld gewor­de­nen Gesamt­si­che­rungs­hy­po­thek belas­te­ten Grund­stücks kann von dem Hypo­the­ken­gläu­bi­ger die Löschung des Grund­pfand­rechts auf sei­nem Grund­stück ver­lan­gen, wenn er von den Eigen­tü­mern der ande­ren geamt­be­las­te­ten Grund­stü­cke eine ent­spre­chen­de Aus­ein­an­der­set­zung der Gemein­schaft an der Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schuld ver­lan­gen kann.

Löschung einer Gesamt­si­che­rungs­hy­po­thek auf einem Grund­stück

Die nach Erlö­schen der For­de­rung auch bei einer Gesamt­hy­po­thek ent­ste­hen­de Eigen­tü­mer­grund­schuld ist eine Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schuld, die allen Eigen­tü­mern der belas­te­ten Grund­stü­cke gemein­schaft­lich zusteht (§§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1172 Abs. 1, 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schuld steht den Eigen­tü­mern der vor­mals gesamt­be­las­te­ten Grund­stü­cke in Bruch­teils­ge­mein­schaft gemäß §§ 741 ff. BGB zu und und die Eigen­tü­mer kön­nen über das Gesamt­grund­pfand­recht nach § 747 Satz 2 BGB nur gemein­sam ver­fü­gen. Das steht hier aber einem Anspruch des ein­zel­nen Grund­stücks­ei­gen­tü­mers auf Ertei­lung von Löschungs­be­wil­li­gun­gen für die zu Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schul­den gewor­de­nen Siche­rungs­hy­po­the­ken nicht ent­ge­gen.

Der Löschungs­an­spruch ist näm­lich eine in der Recht­spre­chung des BGH aner­kann­te Form der Berich­ti­gung des Grund­buchs nach Umwand­lung einer (Siche­rungs-)Hypo­thek in eine Eigen­tü­mer­grund­schuld. Den ihr zugrun­de lie­gen­den Grund­buch­be­rich-tigungs­an­spruch darf nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB der Eigen­tü­mer jedes ein­zel­nen der gesamt­be­las­te­ten Grund­stü­cke selbst gel­tend machen. Dabei könn­te er zwar nur Leis­tung an die Gemein­schaft und damit, solan­ge die­se nicht nach § 749 BGB auf­ge­löst wor­den ist, nur die Berich­ti­gung in der Form der Ein­tra­gung der aus den Gesamt­si­che­rungs­hy­po­the­ken ent­stan­de­nen Eigen­tü­mer­ge­samt­grund­schul­den, und nicht die Löschung die­ser Hypo­the­ken auf sei­nem eige­nen Grund­stück ver­lan­gen. Etwas ande­res gilt indes, wenn er Leis­tung an sich selbst ver­lan­gen kann. Denn dann schlös­se der Anspruch auf Berich­ti­gung des Grund­buchs auch einen Löschungs­an­spruch ein. Leis­tung an sich selbst kann ein Gemein­schaf­ter nach der Recht­spre­chung des BGH nur ver­lan­gen, wenn die übri­gen Gemein­schaf­ter dem zustim­men oder wenn es zu einer Aus­ein­an­der­set­zung der Gemein­schaft kommt und dies die ein­zi­ge in Betracht kom­men­de Mög­lich­keit der Aus­ein­an­der­set­zung ist.

Damit kann offen blei­ben, ob die – nicht fest­ge­stell­ten – Eigen­tü­mer der übri­gen gesamt­be­las­te­ten Grund­stü­cke einer Löschung der Eigen­tü­mer­grund­schul­den gewor­de­nen Siche­rungs­hy­po­the­ken auf dem Grund­stück der Klä­ge­rin zuge­stimmt haben, wie die Klä­ge­rin behaup­tet. Es wird näm­lich zu einer Auf­lö­sung der Gemein­schaft und dabei zu der von der Klä­ge­rin ange­streb­ten Löschung der Siche­rungs­hy­po­the­ken auf ihrem Grund­stück kom­men. Die Klä­ge­rin kann nach §§ 749 Abs. 1, 1172 Abs. 2 Satz 1 BGB von den Eigen­tü­mern der übri­gen gesamt­be­las­te­ten Grund­stü­cke die Auf­lö­sung der Gemein­schaft und dabei auch die Zutei­lung einer Teil­ei­gen­tü­mer­grund­schuld ver­lan­gen. Sie könn­te die Auf­lö­sung der Gemein­schaft auch selbst her­bei­füh­ren, indem sie von dem ihr nach § 10 Abs. 1 GBBerG zuste­hen­den Ablö­sungs­recht Gebrauch macht. Steht aber fest, dass es zu einer Auf­lö­sung der Gemein­schaft in der ver­lang­ten Wei­se kommt, braucht der Gemein­schaf­ter die Auf­lö­sung der Gemein­schaft nicht abzu­war­ten. Er kann viel­mehr aus­nahms­wei­se sofort die sich dar­aus erge­ben­de Leis­tung ver­lan­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Dezem­ber 2008 – V ZR 49/​08

  1. BGHZ 40, 115, 120 []