Löschung einer Gesamtsicherungshypothek auf einem Grundstück

Jeder Eigentümer eines mit einer zur Eigentümergesamtgrundschuld gewordenen Gesamtsicherungshypothek belasteten Grundstücks kann von dem Hypothekengläubiger die Löschung des Grundpfandrechts auf seinem Grundstück verlangen, wenn er von den Eigentümern der anderen geamtbelasteten Grundstücke eine entsprechende Auseinandersetzung der Gemeinschaft an der Eigentümergesamtgrundschuld verlangen kann.

Löschung einer Gesamtsicherungshypothek auf einem Grundstück

Die nach Erlöschen der Forderung auch bei einer Gesamthypothek entstehende Eigentümergrundschuld ist eine Eigentümergesamtgrundschuld, die allen Eigentümern der belasteten Grundstücke gemeinschaftlich zusteht (§§ 1163 Abs. 1 Satz 2, 1172 Abs. 1, 1177 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Eigentümergesamtgrundschuld steht den Eigentümern der vormals gesamtbelasteten Grundstücke in Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB zu und und die Eigentümer können über das Gesamtgrundpfandrecht nach § 747 Satz 2 BGB nur gemeinsam verfügen. Das steht hier aber einem Anspruch des einzelnen Grundstückseigentümers auf Erteilung von Löschungsbewilligungen für die zu Eigentümergesamtgrundschulden gewordenen Sicherungshypotheken nicht entgegen.

Der Löschungsanspruch ist nämlich eine in der Rechtsprechung des BGH anerkannte Form der Berichtigung des Grundbuchs nach Umwandlung einer (Sicherungs-)Hypothek in eine Eigentümergrundschuld. Den ihr zugrunde liegenden Grundbuchberich-tigungsanspruch darf nach § 432 Abs. 1 Satz 1 BGB der Eigentümer jedes einzelnen der gesamtbelasteten Grundstücke selbst geltend machen. Dabei könnte er zwar nur Leistung an die Gemeinschaft und damit, solange diese nicht nach § 749 BGB aufgelöst worden ist, nur die Berichtigung in der Form der Eintragung der aus den Gesamtsicherungshypotheken entstandenen Eigentümergesamtgrundschulden, und nicht die Löschung dieser Hypotheken auf seinem eigenen Grundstück verlangen. Etwas anderes gilt indes, wenn er Leistung an sich selbst verlangen kann. Denn dann schlösse der Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs auch einen Löschungsanspruch ein. Leistung an sich selbst kann ein Gemeinschafter nach der Rechtsprechung des BGH nur verlangen, wenn die übrigen Gemeinschafter dem zustimmen oder wenn es zu einer Auseinandersetzung der Gemeinschaft kommt und dies die einzige in Betracht kommende Möglichkeit der Auseinandersetzung ist.

Damit kann offen bleiben, ob die – nicht festgestellten – Eigentümer der übrigen gesamtbelasteten Grundstücke einer Löschung der Eigentümergrundschulden gewordenen Sicherungshypotheken auf dem Grundstück der Klägerin zugestimmt haben, wie die Klägerin behauptet. Es wird nämlich zu einer Auflösung der Gemeinschaft und dabei zu der von der Klägerin angestrebten Löschung der Sicherungshypotheken auf ihrem Grundstück kommen. Die Klägerin kann nach §§ 749 Abs. 1, 1172 Abs. 2 Satz 1 BGB von den Eigentümern der übrigen gesamtbelasteten Grundstücke die Auflösung der Gemeinschaft und dabei auch die Zuteilung einer Teileigentümergrundschuld verlangen. Sie könnte die Auflösung der Gemeinschaft auch selbst herbeiführen, indem sie von dem ihr nach § 10 Abs. 1 GBBerG zustehenden Ablösungsrecht Gebrauch macht. Steht aber fest, dass es zu einer Auflösung der Gemeinschaft in der verlangten Weise kommt, braucht der Gemeinschafter die Auflösung der Gemeinschaft nicht abzuwarten. Er kann vielmehr ausnahmsweise sofort die sich daraus ergebende Leistung verlangen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2008 – V ZR 49/08

  1. BGHZ 40, 115, 120 []