Löschung einer Grund­dienst­bar­keit

Der Eigen­tü­mer eines "die­nen­den" Grund­stücks kann die Löschung der Grund­dienst­bar­keit ver­lan­gen, wenn auf­grund einer Ver­än­de­rung der Ver­hält­nis­se die Grund­dienst­bar­keit für das "herr­schen­de" Grund­stück end­gül­tig kei­nen Vor­teil mehr dar­stellt. Weder mehr­fa­che Plan­än­de­run­gen noch die Betriebs­still­le­gung über einen län­ge­ren Zeit­raum begrün­den auto­ma­tisch den end­gül­ti­gen Weg­fall des Vor­teils für das "herr­schen­de" Grund­stück.

Löschung einer Grund­dienst­bar­keit

Mit die­ser Begrün­dung hat das Ober­lan­des­ge­richt Nürn­berg in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Beru­fung eines Grund­stück­ei­gen­tü­mers zurück­ge­wie­sen, der auf Löschung einer Grund­dienst­bar­keit geklagt hat­te. Dem Klä­ger gehört ein mit einer Gast­stät­te bebau­tes Grund­stück („die­nen­des“ Grund­stück) in Nürn­berg, das mit einer Grund­dienst­bar­keit zuguns­ten eines still­ge­leg­ten Braue­rei­grund­stücks am Schil­ler­platz („herr­schen­des“ Grund­stück) belas­tet ist. Des­halb darf er sei­ne Gast­stät­te nur mit Erlaub­nis des Eigen­tü­mers die­ses Braue­rei­grund­stücks betrei­ben; er ist daher gehal­ten, die Geträn­ke die­ser Braue­rei abzu­neh­men (sog. „gebun­de­ne“ Gast­stät­te). Das denk­mal­ge­schütz­te Sud­haus auf die­sem ehe­mals knapp 30.000 m² gro­ßen Grund­stück ist aller­dings seit mehr als zehn Jah­ren nicht mehr in Betrieb, denn an der Stadt­gren­ze zu Fürth wur­de eine neue moder­ne Groß­braue­rei errich­tet. Die­se gan­zen Ver­än­de­run­gen beru­hen dar­auf, dass ein Immo­bi­li­en­un­ter­neh­men Mit­te der 90er Jah­re die gesam­te Braue­rei mit sämt­li­chen Grund­stü­cken zunächst erwor­ben hat­te und danach in Braue­rei­be­trieb und Grund­be­sitz auf­ge­teil­te. Bis auf ein klei­nes Rest­grund­stück, wel­ches von der Braue­rei gepach­tet ist und auf dem neben dem Sud­haus nur noch das ehe­ma­li­ge Malz­la­ger steht, wur­de das Braue­rei­ge­län­de ver­kauft. Es wird der­zeit mit Woh­nun­gen bebaut. Der Braue­rei­be­trieb als sol­cher wur­de mehr­fach wei­ter­ver­äu­ßert.

Der Klä­ger hält die Beschrän­kung sei­ner Eigen­tums­rech­te auf­grund der ver­än­der­ten Umstän­de für nicht mehr gerecht­fer­tigt. Er hat daher auf Löschung der Grund­dienst­bar­keit geklagt. Der Eigen­tü­mer eines „die­nen­den“ Grund­stücks kann näm­lich die Löschung der Grund­dienst­bar­keit ver­lan­gen, wenn auf­grund einer Ver­än­de­rung der Ver­hält­nis­se die Grund­dienst­bar­keit für das „herr­schen­de“ Grund­stück end­gül­tig kei­nen Vor­teil mehr dar­stellt. Genau dies ist nach Ansicht des Klä­gers der Fall. Das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth hat­te die Kla­ge mit Urteil vom 30.11.2010 abge­wie­sen. Der Klä­ger hat dage­gen Beru­fung ein­ge­legt.

Nach Auf­fas­sung des Ober­lan­des­ge­richts Nürn­berg ist der Vor­teil für das „herr­schen­de“ Grund­stück nicht end­gül­tig ent­fal­len. Die Beweis­auf­nah­me hat erge­ben, dass das Betrei­ben einer Brau­stät­te nicht von vorn­her­ein an öffent­lich-recht­li­chen Vor­ga­ben (z.B. Immis­si­ons­schutz) schei­tert. Das Ober­lan­des­ge­richt hält es letzt­lich auch nicht für wider­legt, dass die Braue­rei auf dem gepach­te­ten klei­nen Grund­stücks­rest neue Brau­ak­ti­vi­tä­ten ent­fal­ten will. Sowohl der Ver­ant­wort­li­che des Immo­bi­li­en­un­ter­neh­mens als auch einer der Geschäfts­füh­rer der Braue­rei haben ange­ge­ben, Pla­nun­gen für die Aus­la­ge­rung der Pro­duk­ti­on einer hoch­wer­ti­gen Bier­sor­te in das ehe­ma­li­ge Sud­haus zu ver­fol­gen. Kon­kret sei, u.a. aus Mar­ke­ting-Grün­den, geplant, dort eine Schau­braue­rei ein­zu­rich­ten, die für das Publi­kum zugäng­lich sein soll.

Das Ober­lan­des­ge­richt hat aber zum einen wegen mehr­fa­cher Plan­än­de­run­gen der Braue­rei – zunächst war eine Braue­rei­gast­stät­te mit Bier­gar­ten geplant -, zum ande­ren wegen der lan­gen Zeit­span­ne seit Ein­stel­lung des Brau­be­triebs nicht uner­heb­li­che Zwei­fel dar­an, dass tat­säch­lich zeit­nah ein end­gül­ti­ges geneh­mi­gungs­fä­hi­ges Kon­zept vor­ge­legt und umge­setzt wird. Gegen­wär­tig habe der Klä­ger aber noch nicht bewei­sen kön­nen, dass der für die Auf­recht­erhal­tung der Dienst­bar­keit erfor­der­li­che Vor­teil end­gül­tig weg­ge­fal­len sei.

Ober­lan­des­ge­richt Nürn­berg, Urteil vom 26. Okto­ber 2012 – 2 U 50/​11