Löschung einer Grunddienstbarkeit

Der Eigentümer eines „dienenden“ Grundstücks kann die Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen, wenn aufgrund einer Veränderung der Verhältnisse die Grunddienstbarkeit für das „herrschende“ Grundstück endgültig keinen Vorteil mehr darstellt. Weder mehrfache Planänderungen noch die Betriebsstilllegung über einen längeren Zeitraum begründen automatisch den endgültigen Wegfall des Vorteils für das „herrschende“ Grundstück.

Löschung einer Grunddienstbarkeit

Mit dieser Begründung hat das Oberlandesgericht Nürnberg in dem hier vorliegenden Fall die Berufung eines Grundstückeigentümers zurückgewiesen, der auf Löschung einer Grunddienstbarkeit geklagt hatte. Dem Kläger gehört ein mit einer Gaststätte bebautes Grundstück („dienendes“ Grundstück) in Nürnberg, das mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten eines stillgelegten Brauereigrundstücks am Schillerplatz („herrschendes“ Grundstück) belastet ist. Deshalb darf er seine Gaststätte nur mit Erlaubnis des Eigentümers dieses Brauereigrundstücks betreiben; er ist daher gehalten, die Getränke dieser Brauerei abzunehmen (sog. „gebundene“ Gaststätte). Das denkmalgeschützte Sudhaus auf diesem ehemals knapp 30.000 m2 großen Grundstück ist allerdings seit mehr als zehn Jahren nicht mehr in Betrieb, denn an der Stadtgrenze zu Fürth wurde eine neue moderne Großbrauerei errichtet. Diese ganzen Veränderungen beruhen darauf, dass ein Immobilienunternehmen Mitte der 90er Jahre die gesamte Brauerei mit sämtlichen Grundstücken zunächst erworben hatte und danach in Brauereibetrieb und Grundbesitz aufgeteilte. Bis auf ein kleines Restgrundstück, welches von der Brauerei gepachtet ist und auf dem neben dem Sudhaus nur noch das ehemalige Malzlager steht, wurde das Brauereigelände verkauft. Es wird derzeit mit Wohnungen bebaut. Der Brauereibetrieb als solcher wurde mehrfach weiterveräußert.

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Der Kläger hält die Beschränkung seiner Eigentumsrechte aufgrund der veränderten Umstände für nicht mehr gerechtfertigt. Er hat daher auf Löschung der Grunddienstbarkeit geklagt. Der Eigentümer eines „dienenden“ Grundstücks kann nämlich die Löschung der Grunddienstbarkeit verlangen, wenn aufgrund einer Veränderung der Verhältnisse die Grunddienstbarkeit für das „herrschende“ Grundstück endgültig keinen Vorteil mehr darstellt. Genau dies ist nach Ansicht des Klägers der Fall. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte die Klage mit Urteil vom 30.11.2010 abgewiesen. Der Kläger hat dagegen Berufung eingelegt.

Nach Auffassung des Oberlandesgerichts Nürnberg ist der Vorteil für das „herrschende“ Grundstück nicht endgültig entfallen. Die Beweisaufnahme hat ergeben, dass das Betreiben einer Braustätte nicht von vornherein an öffentlich-rechtlichen Vorgaben (z.B. Immissionsschutz) scheitert. Das Oberlandesgericht hält es letztlich auch nicht für widerlegt, dass die Brauerei auf dem gepachteten kleinen Grundstücksrest neue Brauaktivitäten entfalten will. Sowohl der Verantwortliche des Immobilienunternehmens als auch einer der Geschäftsführer der Brauerei haben angegeben, Planungen für die Auslagerung der Produktion einer hochwertigen Biersorte in das ehemalige Sudhaus zu verfolgen. Konkret sei, u.a. aus Marketing-Gründen, geplant, dort eine Schaubrauerei einzurichten, die für das Publikum zugänglich sein soll.

Das Oberlandesgericht hat aber zum einen wegen mehrfacher Planänderungen der Brauerei – zunächst war eine Brauereigaststätte mit Biergarten geplant -, zum anderen wegen der langen Zeitspanne seit Einstellung des Braubetriebs nicht unerhebliche Zweifel daran, dass tatsächlich zeitnah ein endgültiges genehmigungsfähiges Konzept vorgelegt und umgesetzt wird. Gegenwärtig habe der Kläger aber noch nicht beweisen können, dass der für die Aufrechterhaltung der Dienstbarkeit erforderliche Vorteil endgültig weggefallen sei.

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