Löschung einer Grundschuld an einem herrenlosen Grundstück

Zu der Löschung einer Grundschuld an einem herrenlosen Grundstück bedarf es weder der Zustimmung eines für den Eigentümer handelnden Pflegers noch der des früheren Eigentümers.

Gemäß § 27 Satz 1 GBO darf eine Grundschuld nur mit Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks gelöscht werden. Nach dem Wortlaut der Norm bedarf es bei einem herrenlosen Grundstück keiner Zustimmung, weil der Eigentümer im Zeitpunkt der Löschung gemeint ist¹. Einen solchen gibt es aufgrund der Dereliktion nicht.

Eine analoge Anwendung von § 27 Satz 1 GBO auf den Sonderfall der Dereliktion scheidet aus, weil es an einer Regelungslücke fehlt und es der Erteilung der Zustimmung durch einen Pfleger nicht bedarf. § 27 Satz 1 GBO bezweckt allein den Schutz des Eigentümers. Ihm soll ein durch Zahlungen auf das Grundpfandrecht entstandenes, aus dem Grundbuch nicht ersichtliches Eigentümergrundpfandrecht nicht ohne seine Zustimmung genommen werden können². Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts schützt die Norm weder den Aneignungsberechtigten als möglichen zukünftigen Eigentümer noch den früheren Eigentümer oder Dritte, die Zahlungen auf die Grundschuld geleistet haben. Das zeigt sich schon daran, dass der Aneignungsberechtigte nach der Aneignung die Zustimmung erteilen kann, ohne auf die Interessen Dritter Rücksicht nehmen zu müssen. Die Einsetzung eines Pflegers wäre sinnlos. Er dürfte bei seiner Entscheidung nur die Interessen des nicht vorhandenen gegenwärtigen Eigentümers wahrnehmen und sich nicht von denjenigen Dritter leiten lassen. Solche Interessen gibt es nicht, weil zugunsten eines nicht vorhandenen Eigentümers kein Eigentümergrundpfandrecht entstehen kann.

Ebenso wenig ergibt sich aus § 19 GBO ein Bewilligungserfordernis für Dritte³. Insbesondere die frühere Eigentümerin muss auch dann nicht zustimmen, wenn man mit der überwiegenden Ansicht davon ausgeht, dass sich eine durch Zahlung des Eigentümers auf die Grundschuld entstehende Eigentümergrundschuld mit der Eigentumsaufgabe in eine Fremdgrundschuld umwandelt⁴. Ein solches Recht der früheren Eigentümerin hätte das Grundbuchamt nämlich nur dann zu beachten, wenn es für dessen Entstehung Anhaltspunkte gäbe, durch die die Vermutung gemäß § 891 Abs. 1 BGB zugunsten der Beteiligten als eingetragener Grundschuldgläubigerin widerlegt wäre⁵.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 10. Mai 2012 – V ZB 36/12

1. Bauer/v. Oefele/Kohler, GBO, 2. Aufl., § 27 Rn. 28; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 27 Rn. 15; Lemke/Zimmer/Hirche, Immobilienrecht, § 27 GBO Rn. 9; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., § 27 Rn. 82[↩]
2. BeckOK-GBO/Holzer, Stand 1.03.2012, § 27 Rn. 2; Lemke/Zimmer/Hirche, aaO, § 27 Rn. 1; Meikel/Böttcher, aaO, § 27 Rn. 1[↩]
3. vgl. Lemke/Zimmer/Hirche, aaO, § 27 Rn. 10[↩]
4. Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 928 Rn. 3; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 5. Aufl., § 928 Rn. 11[↩]
5. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 2757; für den Sonderfall der Höchstbetragshypothek OLG Frankfurt, MittBayNot 1984, 85, 86; Demharter, aaO, § 27 Rn. 15; MeyerKönig, Rpfleger 2004, 348, 349 jeweils mwN[↩]