Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Dauerwohnrechts

Ein Dauerwohnrecht im Sinne von § 31 WEG kann wirksam auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt werden.

Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Dauerwohnrechts

Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunde liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Ein von der Eintragung im Grundbuch abweichender Wille der die Dienstbarkeit bestellenden Parteien muss dagegen bei der Auslegung des Inhalts des dinglichen Rechts unbeachtet bleiben, weil sonst der Eintragung ihre eigenständige Bedeutung als rechtsbegründender Akt entzogen würde1.

Gemessen an diesen Grundsätzen ist in dem hier vom Oberlandesgericht Celle entschiedenen Fall davon auszugehen, dass es sich bei dem in Abt. II lfd. Nr. … eingetragenen Recht um ein Dauerwohnrecht i. S. v. § 31 WEG handelt. Hierfür spricht schon eindeutig die Formulierung “Dauerwohnrecht” im Eintragungsvermerk. Dieser Begriff entspricht dem der Legaldefinition in § 31 Abs. 1 WEG. Bereits dies schließt es aus, das eingetragene Recht als – wie es die Antragstellerin in der Beschwerdeschrift meint – Wohnungsrecht i. S. v. § 1093 BGB zu deuten. Lediglich der Vollständigkeit halber ist anzumerken, dass sich in den Grundakten eine in Bezug auf das “Dauerwohnrecht für die Witwe A. H., S.” ausgestellte Abgeschlossenheitsbescheinigung des Landkreises H. vom 18.02.1957 i. S. v. § 7 Abs. 4 Nr. 2 /§ 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. befindet, was ebenfalls dafür spricht, dass es sich bei dem eingetragenen Recht um ein Dauerwohnrecht i. S. v. § 31 WEG handelt.

Das Grundbuch ist unrichtig. Das eingetragene Dauerwohnrecht war in dem Sinne nach § 41 WEG befristet, dass es (lediglich) als auf Lebenszeit der Berechtigten bestellt war. Dass die Berechtigte verstorben ist, hat die Antragstellerin i. S. v. § 29 GBO durch Vorlage der Sterbeurkunde vom 28.08.1985 nachgewiesen.

Ein Dauerwohnrecht i. S. v. § 31 WEG kann zwar nicht unter eine Bedingung gestellt werden (§ 33 Abs. 1 Satz 2 WEG), es kann aber zeitlich begrenzt werden (§ 41 Abs. 1 WEG). Nach der ganz überwiegenden Auffassung, der sich das Oberlandesgericht Celle anschließt, ist nach dieser Maßgabe eine Bestellung des Dauerwohnrechts auf Lebenszeit des Berechtigten möglich2. Für die herrschende Auffassung spricht, dass die Begrenzung eines Rechtes auf die Lebensdauer einer Person keine Bedingung, sondern eine Zeitbestimmung darstellt (“dies certus an incertus quando”). Dieser Auffassung steht entgegen der vorstehend zitierten Mindermeinung nicht entgegen, dass § 33 Abs. 1 WEG die Vererblichkeit zwingend vorschreibt. Denn andererseits ist vom Gesetzgeber auch eine Befristung zugelassen worden. Durch die Vorgabe der Vererblichkeit ist demgemäß lediglich eine Möglichkeit eröffnet, nicht aber ein Zwang ausgeübt worden, das Dauerwohnrecht von der Dauer des Lebens des Berechtigten unabhängig zu machen.

Dass die Befristung sich nicht unmittelbar dem Eintragungsvermerk entnehmen lässt, sondern lediglich der Eintragungsbewilligung, steht der Annahme eines lediglich befristeten Dauerwohnrechts nicht entgegen.

Zwar stellt eine Befristung, unter der ein Grundstücksrecht bestellt worden ist, keine nähere Bezeichnung des Inhalts des dinglichen Rechts i. S. d. § 874 BGB dar. Sie muss deshalb in den Eintragungsvermerk selbst aufgenommen werden; eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung ist insoweit nicht zulässig3. Wird aber – wie hier – nur ein befristetes Recht zur Eintragung bewilligt, dann aber – infolge fehlender Aufnahme der Befristung in den Eintragungsvermerk – ein unbefristetes Recht in das Grundbuch eingetragen (§ 873 BGB), entsteht materiell-rechtlich ein befristetes Recht4.

Die Eintragungsbewilligung in dem notariellen Vertrag vom 27.04.1956 ist dahin auszulegen, dass mit der dortigen Regelung das in dem notariellen Vertrag geregelte Dauerwohnrecht auf die Lebensdauer der Berechtigten befristet worden ist.

Inhalt und Umfang einer Grunddienstbarkeit bestimmen sich nach der Eintragung im Grundbuch. Bei deren Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn des Eintrags und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt1.

Für einen unbefangenen Betrachter kann sich als nächstliegende Bedeutung der Regelung in § 11 des notariellen Vertrages vom 27.04.1956 nur ergeben, dass das in diesem Vertrag geregelte Dauerwohnrecht auf die Lebenszeit der Berechtigten befristet sein sollte. Dies ergibt sich aus der Formulierung “Zur Löschung des Dauerwohnrechts genügt die Vorlage der Sterbeurkunde der Dauerwohnberechtigten”. Auch wenn damit nicht ausdrücklich erklärt worden ist, dass das Dauerwohnrecht für die Berechtigte lediglich für die Dauer ihres Lebens bestellt wird, ist dies die nächstliegende und darüber hinaus sogar einzig ernsthaft in Betracht kommende Auslegungsmöglichkeit. Dabei ist zunächst zu bedenken, dass diese – sich in einem notariellen Vertrag befindliche – Formulierung ersichtlich auf die Regelung des § 23 Abs. 2 GBO zugeschnitten ist. Jene Vorschrift knüpft aber an § 23 Abs. 1 GBO an, der in seinem Anwendungsbereich ein auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränktes Recht behandelt. Zudem würde die genannte Formulierung in § 11 des notariellen Vertrages auch keinen Sinn ergeben, würde man sie anders deuten wollen: Würde das Dauerwohnrecht gerade nicht mit dem Tod des Berechtigten erlöschen und vielmehr automatisch auf dessen Erben übergehen, wäre nicht erklärbar, warum dann mittels Vorlage der Sterbeurkunde der ursprünglich Berechtigten eine Löschung des Dauerwohnrechts erfolgen können sollte.

Dem von der Antragstellerin verfolgten Anspruch auf Löschung steht schließlich auch nicht § 23 Abs. 1 GBO entgegen.

Insoweit kann dahinstehen, ob nicht vorliegend Rückstände von Leistungen i. S. d. Vorschrift ausgeschlossen sind5. Ferner kann dahinstehen, ob in der vorgenannten Regelung in der Eintragungsbewilligung (§ 11 des notariellen Vertrages vom 27.04.1956) eine hinreichende Eintragung im Grundbuch i. S. v. § 23 Abs. 2 GBO zu sehen ist6. Denn in jedem Fall wird vorliegend die Löschung erst zu einem Zeitpunkt beantragt, der zeitlich (lange) nach Ablauf eines Jahres nach dem Tod der Berechtigten, die ausweislich der von der Antragstellerin vorgelegten Sterbeurkunde am 28.08.1985 verstorben ist, liegt; dass (der etwaige) Rechtsnachfolger der Berechtigten der Löschung beim Grundbuchamt widersprochen hat, ist nicht ersichtlich.

Oberlandesgericht Celle, Beschluss vom 20. März 2014 – 4 W 51/14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/13 6 [] []
  2. vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3002; Meikel/Morvilius, GBO, 10. Aufl., Einleitung C Rn. 375; Hügel/Wilsch, GBO, 2. Aufl., § 35 Rn. 15; Palandt/Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 33 WEG Rn. 2; MünchKommBGB/Engelhardt, 6. Aufl., § 33 WEG Rn. 2; Weitnauer/Mansel, WEG, 9. Aufl., § 33 Rn. 3; Erman/Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 33 WEG Rn. 3; Jennißen/Grziwotz, WEG, 3. Aufl., § 33 Rn. 9; Bärmann/Pick, WEG, 12. Aufl., § 33 Rn. 64; Marshall, DNotZ 1962, 381, 382; anderer Auffassung: OLG Neustadt/Weinstr., Beschluss vom 27.07.1961 – 3 W 58/61, NJW 1961, 1974, 1975; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Aufl., § 23 Rn. 5; Böttcher, MittRhNotK 1987, 219, 221 []
  3. vgl. z. B. Bauer/von Oefele-Knothe, GBO, 3. Aufl., § 44 Rn. 41 Palandt/Bassenge, a. a. O., § 874 Rn. 5; OLG Hamm, Beschluss vom 10.08.2011 – 15 W 557/1020 []
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/10 11; OLG Hamm, a. a. O.; Palandt/Bassenge, a. a. O. []
  5. vgl. dazu Bauer/von Oefele-Kohler, a. a. O., §§ 23, 24 Rn. 39; Hügel/Wilsch, a. a. O., § 23 Rn. 35 []
  6. verneinend z. B. Demharter, a. a. O., § 23 Rn. 25 []