Löschung eines im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Dau­er­wohn­rechts

Ein Dau­er­wohn­recht im Sin­ne von § 31 WEG kann wirk­sam auf Lebens­zeit des Berech­tig­ten bestellt wer­den.

Löschung eines im Grund­buch ein­ge­tra­ge­nen Dau­er­wohn­rechts

Inhalt und Umfang einer Grund­dienst­bar­keit bestim­men sich nach der Ein­tra­gung im Grund­buch. Bei deren Aus­le­gung ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn des Ein­trags und der in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt. Außer­halb die­ser Urkun­de lie­gen­de Umstän­de dür­fen nur inso­weit mit her­an­ge­zo­gen wer­den, als sie nach den beson­de­ren Ver­hält­nis­sen des Ein­zel­fal­les für jeder­mann ohne wei­te­res erkenn­bar sind. Ein von der Ein­tra­gung im Grund­buch abwei­chen­der Wil­le der die Dienst­bar­keit bestel­len­den Par­tei­en muss dage­gen bei der Aus­le­gung des Inhalts des ding­li­chen Rechts unbe­ach­tet blei­ben, weil sonst der Ein­tra­gung ihre eigen­stän­di­ge Bedeu­tung als rechts­be­grün­den­der Akt ent­zo­gen wür­de 1.

Gemes­sen an die­sen Grund­sät­zen ist in dem hier vom Ober­lan­des­ge­richt Cel­le ent­schie­de­nen Fall davon aus­zu­ge­hen, dass es sich bei dem in Abt. II lfd. Nr. … ein­ge­tra­ge­nen Recht um ein Dau­er­wohn­recht i. S. v. § 31 WEG han­delt. Hier­für spricht schon ein­deu­tig die For­mu­lie­rung "Dau­er­wohn­recht" im Ein­tra­gungs­ver­merk. Die­ser Begriff ent­spricht dem der Legal­de­fi­ni­ti­on in § 31 Abs. 1 WEG. Bereits dies schließt es aus, das ein­ge­tra­ge­ne Recht als – wie es die Antrag­stel­le­rin in der Beschwer­de­schrift meint – Woh­nungs­recht i. S. v. § 1093 BGB zu deu­ten. Ledig­lich der Voll­stän­dig­keit hal­ber ist anzu­mer­ken, dass sich in den Grund­ak­ten eine in Bezug auf das "Dau­er­wohn­recht für die Wit­we A. H., S." aus­ge­stell­te Abge­schlos­sen­heits­be­schei­ni­gung des Land­krei­ses H. vom 18.02.1957 i. S. v. § 7 Abs. 4 Nr. 2 /​§ 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. befin­det, was eben­falls dafür spricht, dass es sich bei dem ein­ge­tra­ge­nen Recht um ein Dau­er­wohn­recht i. S. v. § 31 WEG han­delt.

Das Grund­buch ist unrich­tig. Das ein­ge­tra­ge­ne Dau­er­wohn­recht war in dem Sin­ne nach § 41 WEG befris­tet, dass es (ledig­lich) als auf Lebens­zeit der Berech­tig­ten bestellt war. Dass die Berech­tig­te ver­stor­ben ist, hat die Antrag­stel­le­rin i. S. v. § 29 GBO durch Vor­la­ge der Ster­be­ur­kun­de vom 28.08.1985 nach­ge­wie­sen.

Ein Dau­er­wohn­recht i. S. v. § 31 WEG kann zwar nicht unter eine Bedin­gung gestellt wer­den (§ 33 Abs. 1 Satz 2 WEG), es kann aber zeit­lich begrenzt wer­den (§ 41 Abs. 1 WEG). Nach der ganz über­wie­gen­den Auf­fas­sung, der sich das Ober­lan­des­ge­richt Cel­le anschließt, ist nach die­ser Maß­ga­be eine Bestel­lung des Dau­er­wohn­rechts auf Lebens­zeit des Berech­tig­ten mög­lich 2. Für die herr­schen­de Auf­fas­sung spricht, dass die Begren­zung eines Rech­tes auf die Lebens­dau­er einer Per­son kei­ne Bedin­gung, son­dern eine Zeit­be­stim­mung dar­stellt ("dies cer­tus an incer­tus quan­do"). Die­ser Auf­fas­sung steht ent­ge­gen der vor­ste­hend zitier­ten Min­der­mei­nung nicht ent­ge­gen, dass § 33 Abs. 1 WEG die Ver­erb­lich­keit zwin­gend vor­schreibt. Denn ande­rer­seits ist vom Gesetz­ge­ber auch eine Befris­tung zuge­las­sen wor­den. Durch die Vor­ga­be der Ver­erb­lich­keit ist dem­ge­mäß ledig­lich eine Mög­lich­keit eröff­net, nicht aber ein Zwang aus­ge­übt wor­den, das Dau­er­wohn­recht von der Dau­er des Lebens des Berech­tig­ten unab­hän­gig zu machen.

Dass die Befris­tung sich nicht unmit­tel­bar dem Ein­tra­gungs­ver­merk ent­neh­men lässt, son­dern ledig­lich der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung, steht der Annah­me eines ledig­lich befris­te­ten Dau­er­wohn­rechts nicht ent­ge­gen.

Zwar stellt eine Befris­tung, unter der ein Grund­stücks­recht bestellt wor­den ist, kei­ne nähe­re Bezeich­nung des Inhalts des ding­li­chen Rechts i. S. d. § 874 BGB dar. Sie muss des­halb in den Ein­tra­gungs­ver­merk selbst auf­ge­nom­men wer­den; eine Bezug­nah­me auf die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung ist inso­weit nicht zuläs­sig 3. Wird aber – wie hier – nur ein befris­te­tes Recht zur Ein­tra­gung bewil­ligt, dann aber – infol­ge feh­len­der Auf­nah­me der Befris­tung in den Ein­tra­gungs­ver­merk – ein unbe­fris­te­tes Recht in das Grund­buch ein­ge­tra­gen (§ 873 BGB), ent­steht mate­ri­ell-recht­lich ein befris­te­tes Recht 4.

Die Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung in dem nota­ri­el­len Ver­trag vom 27.04.1956 ist dahin aus­zu­le­gen, dass mit der dor­ti­gen Rege­lung das in dem nota­ri­el­len Ver­trag gere­gel­te Dau­er­wohn­recht auf die Lebens­dau­er der Berech­tig­ten befris­tet wor­den ist.

Inhalt und Umfang einer Grund­dienst­bar­keit bestim­men sich nach der Ein­tra­gung im Grund­buch. Bei deren Aus­le­gung ist vor­ran­gig auf den Wort­laut und den Sinn des Ein­trags und der in Bezug genom­me­nen Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung abzu­stel­len, wie er sich für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung des Ein­ge­tra­ge­nen ergibt 1.

Für einen unbe­fan­ge­nen Betrach­ter kann sich als nächst­lie­gen­de Bedeu­tung der Rege­lung in § 11 des nota­ri­el­len Ver­tra­ges vom 27.04.1956 nur erge­ben, dass das in die­sem Ver­trag gere­gel­te Dau­er­wohn­recht auf die Lebens­zeit der Berech­tig­ten befris­tet sein soll­te. Dies ergibt sich aus der For­mu­lie­rung "Zur Löschung des Dau­er­wohn­rechts genügt die Vor­la­ge der Ster­be­ur­kun­de der Dau­er­wohn­be­rech­tig­ten". Auch wenn damit nicht aus­drück­lich erklärt wor­den ist, dass das Dau­er­wohn­recht für die Berech­tig­te ledig­lich für die Dau­er ihres Lebens bestellt wird, ist dies die nächst­lie­gen­de und dar­über hin­aus sogar ein­zig ernst­haft in Betracht kom­men­de Aus­le­gungs­mög­lich­keit. Dabei ist zunächst zu beden­ken, dass die­se – sich in einem nota­ri­el­len Ver­trag befind­li­che – For­mu­lie­rung ersicht­lich auf die Rege­lung des § 23 Abs. 2 GBO zuge­schnit­ten ist. Jene Vor­schrift knüpft aber an § 23 Abs. 1 GBO an, der in sei­nem Anwen­dungs­be­reich ein auf die Lebens­zeit des Berech­tig­ten beschränk­tes Recht behan­delt. Zudem wür­de die genann­te For­mu­lie­rung in § 11 des nota­ri­el­len Ver­tra­ges auch kei­nen Sinn erge­ben, wür­de man sie anders deu­ten wol­len: Wür­de das Dau­er­wohn­recht gera­de nicht mit dem Tod des Berech­tig­ten erlö­schen und viel­mehr auto­ma­tisch auf des­sen Erben über­ge­hen, wäre nicht erklär­bar, war­um dann mit­tels Vor­la­ge der Ster­be­ur­kun­de der ursprüng­lich Berech­tig­ten eine Löschung des Dau­er­wohn­rechts erfol­gen kön­nen soll­te.

Dem von der Antrag­stel­le­rin ver­folg­ten Anspruch auf Löschung steht schließ­lich auch nicht § 23 Abs. 1 GBO ent­ge­gen.

Inso­weit kann dahin­ste­hen, ob nicht vor­lie­gend Rück­stän­de von Leis­tun­gen i. S. d. Vor­schrift aus­ge­schlos­sen sind 5. Fer­ner kann dahin­ste­hen, ob in der vor­ge­nann­ten Rege­lung in der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung (§ 11 des nota­ri­el­len Ver­tra­ges vom 27.04.1956) eine hin­rei­chen­de Ein­tra­gung im Grund­buch i. S. v. § 23 Abs. 2 GBO zu sehen ist 6. Denn in jedem Fall wird vor­lie­gend die Löschung erst zu einem Zeit­punkt bean­tragt, der zeit­lich (lan­ge) nach Ablauf eines Jah­res nach dem Tod der Berech­tig­ten, die aus­weis­lich der von der Antrag­stel­le­rin vor­ge­leg­ten Ster­be­ur­kun­de am 28.08.1985 ver­stor­ben ist, liegt; dass (der etwai­ge) Rechts­nach­fol­ger der Berech­tig­ten der Löschung beim Grund­buch­amt wider­spro­chen hat, ist nicht ersicht­lich.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le, Beschluss vom 20. März 2014 – 4 W 51/​14

  1. vgl. BGH, Urteil vom 15.11.2013 – V ZR 24/​13 6[][]
  2. vgl. Schöner/​Stöber, Grund­buch­recht, 15. Aufl., Rn. 3002; Meikel/​Morvilius, GBO, 10. Aufl., Ein­lei­tung C Rn. 375; Hügel/​Wilsch, GBO, 2. Aufl., § 35 Rn. 15; Palandt/​Bassenge, BGB, 73. Aufl., § 33 WEG Rn. 2; MünchKommBGB/​Engelhardt, 6. Aufl., § 33 WEG Rn. 2; Weitnauer/​Mansel, WEG, 9. Aufl., § 33 Rn. 3; Erman/​Grziwotz, BGB, 13. Aufl., § 33 WEG Rn. 3; Jennißen/​Grziwotz, WEG, 3. Aufl., § 33 Rn. 9; Bärmann/​Pick, WEG, 12. Aufl., § 33 Rn. 64; Mar­shall, DNotZ 1962, 381, 382; ande­rer Auf­fas­sung: OLG Neustadt/​Weinstr., Beschluss vom 27.07.1961 – 3 W 58/​61, NJW 1961, 1974, 1975; Dem­har­ter, Grund­buch­ord­nung, 28. Aufl., § 23 Rn. 5; Bött­cher, Mitt­RhNotK 1987, 219, 221[]
  3. vgl. z. B. Bauer/​von Oefe­le-Kno­t­he, GBO, 3. Aufl., § 44 Rn. 41 Palandt/​Bassenge, a. a. O., § 874 Rn. 5; OLG Hamm, Beschluss vom 10.08.2011 – 15 W 557/​1020[]
  4. vgl. BGH, Beschluss vom 07.04.2011 – V ZB 11/​10 11; OLG Hamm, a. a. O.; Palandt/​Bassenge, a. a. O.[]
  5. vgl. dazu Bauer/​von Oefe­le-Koh­ler, a. a. O., §§ 23, 24 Rn. 39; Hügel/​Wilsch, a. a. O., § 23 Rn. 35[]
  6. ver­nei­nend z. B. Dem­har­ter, a. a. O., § 23 Rn. 25[]