Lüf­ten im innen­lie­gen­den Bad

Dem Ver­mie­ter obliegt grund­sätz­lich die Erhal­tungs­pflicht bezüg­lich der Miet­sa­che. Wobei zur Erhal­tungs­pflicht auch Anla­gen zäh­len, die der Ver­sor­gung bzw. Ent­sor­gung der Mieträu­me die­nen und sich außer­halb der Woh­nung befin­den.

Lüf­ten im innen­lie­gen­den Bad

In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Rechts­streit ging es um einen nicht funk­ti­ons­fä­hi­gen Abluft­ka­nal: Eine Münch­ner Mie­te­rin bemerk­te eines Tages eine zuneh­men­de Feuch­tig­keit in ihrem Bade­zim­mer. Die­ses ver­füg­te über kein Außen­fens­ter. Die Ent­sor­gung der feuch­ten Luft erfolg­te über einen in der Wand ein­ge­las­se­nen Abluft­ka­nal, der zu einem Rohr im Dach führ­te, durch das die Luft ent­wei­chen konn­te. Bei genaue­rem Hin­se­hen stell­te die Mie­te­rin fest, dass der Schacht sowohl im unmit­tel­ba­ren Anschluss an die Wand des Bade­zim­mers ver­stopft als auch ins­ge­samt in einem ver­dreck­ten Zustand war. Sie fer­tig­te Fotos an und bat die Ver­mie­te­rin um Abhil­fe. Die Fotos beein­druck­ten die Ver­mie­te­rin nicht. Sie wei­ger­te sich, jeman­den in die Woh­nung schi­cken, um sich die Sache ein­mal anzu­se­hen. Sie war der Ansicht, die Ange­le­gen­heit sei Sache der Mie­te­rin. Die Mie­te­rin erhob dar­auf­hin Kla­ge auf Män­gel­be­sei­ti­gung vor dem Amts­ge­richt Mün­chen.

Nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts oblie­ge grund­sätz­lich die Erhal­tungs­pflicht bezüg­lich der Miet­sa­che dem Ver­mie­ter. Die nor­ma­le ver­trags­mä­ßi­ge Abnut­zung gehe zu des­sen Las­ten. Der Sach­ver­stän­di­ge, der sich vor Ort die Gege­ben­hei­ten ange­se­hen habe, sei zu dem Ergeb­nis gekom­men, dass es sich im Bereich der Ansaug­öff­nung im Wesent­li­chen um nor­ma­len, durch den Gebrauch der Woh­nung ent­stan­de­nen Schmutz gehan­delt habe. Die Erhal­tungs­pflicht der Ver­mie­te­rin ent­fal­le auch nicht dadurch, dass das Abluft­sys­tem sich außer­halb der Woh­nung befin­de. Unter die­se Pflicht fal­len auch Anla­gen, die der Ver­sor­gung bzw. Ent­sor­gung der Mieträu­me dien­ten. Die Pflicht ende nicht am Abluft­git­ter selbst, son­dern beträ­fe auch den dahin­ter­lie­gen­den Schacht.

Es sei auch nicht nach­zu­voll­zie­hen, war­um die Ver­mie­te­rin nicht wenigs­tens ein­mal einen Mit­ar­bei­ter in die Woh­nung geschickt habe, um die Ange­le­gen­heit zu über­prü­fen. Im Gegen­teil habe sie der Mie­te­rin auch noch unter­stellt, die Fotos gefälscht zu haben. Auch wäh­rend der Gut­ach­ten­s­er­stel­lung habe sie trotz Auf­for­de­rung durch das Gericht dem Sach­ver­stän­di­gen kei­nen Zugang zum Dach gewährt. Da sie dadurch die Über­prü­fung ver­ei­telt habe, ob das Rohr auch beim Dach­aus­gang ver­schmutzt sei, sei von dem Vor­trag der Mie­te­rin, dass dies der Fall sei, aus­zu­ge­hen.

Die Ver­mie­te­rin habe daher den Abluft­schacht ins­ge­samt wie­der in einen funk­ti­ons­fä­hi­gen Zustand zu ver­set­zen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 14. Okto­ber 2011 – 461 C 2775/​10