Män­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch des Mie­ters vs. Opfer­gren­ze des Ver­mie­ters

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te ges­tern einen Rechts­streit zu ent­schei­den, in dem die Mie­te­rin eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses von der Ver­mie­te­rin die Zah­lung eines hohen Kos­ten­vor­schus­ses für die Besei­ti­gung erheb­li­cher Män­gel des Hau­ses ver­langt. Die Ver­mie­te­rin meint, sie sei zur Besei­ti­gung der Män­gel nicht ver­pflich­tet, weil der dazu erfor­der­li­che Auf­wand die "Opfer­gren­ze" über­schrei­te.

Män­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch des Mie­ters vs. Opfer­gren­ze des Ver­mie­ters

Die Klä­ge­rin ver­langt von ihrer Ver­mie­te­rin die Zah­lung eines Kos­ten­vor­schus­ses für die Besei­ti­gung von Män­geln an dem von ihr seit 1988 gemie­te­ten Ein­fa­mi­li­en­haus in Dres­den. Sie bezif­fert die Kos­ten für die Besei­ti­gung der an den Innen- und Außen­wän­den des Hau­ses vor­han­de­nen Ris­se sowie für die Besei­ti­gung von wei­te­ren Schä­den auf 47.500 €. Die­sen Betrag macht sie mit der Kla­ge gel­tend. Die Ver­mie­te­rin wen­det ein, dass die Kos­ten min­des­tens dop­pelt so hoch sei­en und ihr eine Besei­ti­gung der Män­gel im Hin­blick dar­auf, dass der Ver­kehrs­wert des Hau­ses nur bei 28.000 € lie­ge, nicht zumut­bar sei.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Dres­den hat die Kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Mie­te­rin hat das Land­ge­richt Dres­den die­ses amts­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und die Ver­mie­te­rin antrags­ge­mäß ver­ur­teilt 2, denn die Mie­te­rin habe, so die Begrün­dung des Land­ge­richts, gemäß § 536a BGB Anspruch auf einen zweck­ge­bun­de­nen Vor­schuss in Höhe der zu erwar­ten­den Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten.

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te ges­tern vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof urteil­te, dass die Vor­aus­set­zun­gen für den gel­tend gemach­ten Vor­schuss­an­spruch schon des­halb gegen­wär­tig nicht erfüllt sind, weil die von der Mie­te­rin beab­sich­tig­ten Repa­ra­tu­ren zweck­los sind, solan­ge nicht die Ursa­chen der Riss­bil­dung erforscht und besei­tigt wor­den sind. Zweck­lo­se Maß­nah­men sind unge­eig­net und damit nicht erfor­der­lich im Sin­ne des § 536a Abs. 2 BGB.

Aber auch die wei­te­ren Erwä­gun­gen in dem Beru­fungs­ur­teil des Land­ge­richts Dres­den wur­den vom Bun­des­ge­richts­hof als feh­ler­haft bean­stan­det:

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs endet die Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Besei­ti­gung eines Man­gels dort, wo der dazu erfor­der­li­che Auf­wand die "Opfer­gren­ze" über­schrei­tet. Wann die­se Zumut­bar­keits­gren­ze über­schrit­ten ist, muss, so der Bun­des­ge­richts­hof, von Fall zu Fall wer­tend ermit­telt wer­den. Erfor­der­lich ist dabei eine Wür­di­gung aller Umstän­de. Es darf, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof, kein kras­ses Miss­ver­hält­nis ent­ste­hen zwi­schen dem Repa­ra­tur­auf­wand einer­seits und dem Nut­zen der Repa­ra­tur für den Mie­ter sowie dem Wert des Miet­ob­jekts ande­rer­seits.

Das Land­ge­richt Dres­den hat in die­sem Zusam­men­hang unter­stellt, dass einem aktu­el­len Ver­kehrs­wert des Hau­ses von 28.000 € Sanie­rungs­kos­ten in Höhe von min­des­tens 95.000 € gegen­über ste­hen und damit jeden­falls rech­ne­risch ein gro­bes Miss­ver­hält­nis zwi­schen dem behaup­te­ten Ver­kehrs­wert und der behaup­te­ten Höhe der Sanie­rungs­kos­ten vor­liegt. Es hat jedoch ange­nom­men, dass die beklag­te Ver­mie­te­rin sich auf­grund der Umstän­de des Fal­les auf das – zu unter­stel­len­de – Miss­ver­hält­nis nach Treu und Glau­ben nicht beru­fen kön­ne. Die­se Annah­me ist aber nach dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs auf­grund der bis­he­ri­gen Tat­sa­chen­fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts nicht gerecht­fer­tigt.

Die Sache ist an das Land­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen wer­den kön­nen, ob die von der Mie­te­rin beab­sich­tig­ten Repa­ra­tu­ren zur nach­hal­ti­gen Man­gel­be­sei­ti­gung geeig­net sind, wie sich das Ver­hält­nis von Sanie­rungs­kos­ten und Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie tat­säch­lich dar­stellt und ob es der Ver­mie­te­rin unter Berück­sich­ti­gung die­ser und der wei­te­ren Umstän­de zuge­mu­tet wer­den kann, die Män­gel zu besei­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/​09

  1. AG Dres­den, Urteil vom 05.09.2008 – 141 C 2898/​08[]
  2. LG Dres­den, Urteil vom 22.04.2009 – 4 S 479/​08[]