Mah­nung von säu­mi­gem Haus­geld – und die Ver­gü­tung des WEG-Ver­wal­ters

Die Mah­nung von säu­mi­gem Haus­geld ist beim Ver­wal­ter einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit der Grund­ver­gü­tung abge­gol­ten.

Mah­nung von säu­mi­gem Haus­geld – und die Ver­gü­tung des WEG-Ver­wal­ters

Der Ver­wal­ter­ver­trag ist zwi­schen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und der Ver­wal­te­rin geschlos­sen. Trä­ger der Rech­te und Pflich­ten aus die­sem Ver­trag sind die jewei­li­gen Ver­trags­par­tei­en, also Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft und Ver­wal­te­rin. Die Gemein­schaft ist auch Schuld­ne­rin der Son­der­leis­tun­gen. Die Son­der­ver­gü­tun­gen wer­den daher grund­sätz­lich von der Gemein­schaft geschul­det [1].

Soweit die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft Zah­lung vom Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ver­langt, bedarf es eines ent­spre­chen­den Beschlus­ses der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gemäß § 21 Abs. 7 WEG, dass der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die­se Kos­ten tra­gen soll. Der Beschluss ist nicht des­halb ent­behr­lich, weil im Ver­wal­ter­ver­trag gere­gelt ist, daß ein Eigen­tü­mer „im Innen­ver­hält­nis mit der Ver­gü­tung zu belas­ten“ ist, wenn er eine beson­de­re Leis­tung ver­ur­sacht. Die­se Wen­dung betrifft das Innen­ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der. Die Rege­lung aus dem Ver­wal­ter­ver­trag kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der nicht bin­den.

Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch ohne den Ver­wal­ter­ver­trag nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 286 BGB den Ver­zugs­scha­den zu erset­zen.

Für die Zah­lung des Haus­gelds ist die Leis­tung kalen­der­mä­ßig bestimmt, so daß nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine Mah­nung ent­behr­lich ist.

Als Ver­zugs­scha­den sind Mahn­kos­ten grund­sätz­lich erstat­tungs­fä­hig [2]. Die Scha­dens­er­satz­pflicht wird jedoch begrenzt durch die aus § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB resul­tie­ren­de Scha­dens­min­de­rungs­pflicht.

Danach sind dem Gläu­bi­ger, wenn er selbst mahnt, Kos­ten von 1 bis 2, 50 Euro zu erset­zen [3]. Schon eine Pau­scha­le von fünf Euro hält die Recht­spre­chung für unzu­läs­sig [4].

Läßt der Gläu­bi­ger einen Drit­ten mah­nen, erhebt die­ser Drit­te in der Regel gar kei­ne sepa­ra­ten Mahn­ge­büh­ren, son­dern rech­net als Inkas­so­dienst­leis­ter nach den Grund­sät­zen des RVG ab. Einem Haus­ver­wal­ter wird dage­gen nach einer herr­schen­den Leh­re zuge­bil­ligt, im Ver­wal­ter­ver­trag sepa­rat Mahn­kos­ten für säu­mi­ge Haus­geld­zah­ler zu ver­ein­ba­ren [5]. Dies ist aller­dings umstrit­ten, weil nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG schon zu den Grund­auf­ga­ben des Ver­wal­ters gehört, Las­ten­bei­trä­ge anzu­for­dern. Des­halb lehnt eine Lite­ra­tur­mei­nung ab, daß ein Ver­wal­ter über­haupt Mahn­kos­ten ver­lan­gen darf [6].

Das Amts­ge­richt folgt der letzt­ge­nann­ten Mei­nung.

Dies ergibt sich zunächst aus einem sys­te­ma­ti­schen Ver­gleich der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft mit ande­ren Gläu­bi­gern. Der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft sind kei­ne wei­te­ren Mahn­kos­ten ent­stan­den. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat sich dafür ent­schie­den, säu­mi­ge Mit­glie­der durch die Haus­ver­wal­tung mah­nen zu las­sen. Über­nimmt aber eine drit­te Per­son das Inkas­so, rech­net die­se die Inkas­so­ge­büh­ren in Anleh­nung an das RVG ab. Das Hono­rar deckt die gesam­te Tätig­keit ab, für ein­zel­ne Arbeits­schrit­te wie die Mah­nung kann das Inkas­so­un­ter­neh­men kei­ne sepa­ra­te Gebühr ver­lan­gen. Es ist kein Grund ersicht­lich, Haus­ver­wal­tun­gen und Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­mein­schaf­ten gegen­über ande­ren Gläu­bi­gern zu pri­vi­le­gie­ren. Das Ver­schul­den der Schuld­ner ist in der Regel gleich und liegt in nicht pünkt­li­cher Zah­lung. Ver­langt die Ver­wal­tung von der Gemein­schaft ein höhe­res Hono­rar, ist die­ses zwi­schen der Ver­wal­tung und der Gemein­schaft aus­zu­glei­chen. Die­se Ver­ein­ba­rung darf nicht zum Nach­teil der Schuld­ner gerei­chen. Dies geschieht jedoch. Wäh­rend der Schuld­ner grund­sätz­lich dem Inkas­so­un­ter­neh­men kei­ne Mahn­ge­büh­ren erstat­tet, müß­te der Schuld­ner einer WEG dies tun. Damit stellt es einen unzu­läs­si­gen Ver­trag zu Las­ten Drit­ter [7] dar, wenn die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft und der Ver­wal­ter eine Pau­scha­le für Mahn­ge­büh­ren ver­lan­gen und die­se dann im Wege des Ver­zugs­scha­dens auf den Schuld­ner abwäl­zen. Auf die­sem Wege könn­te die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft daher allen­falls 2, 50 Euro als ange­mes­se­ne Mahn­ge­bühr ver­lan­gen.

Nach dem Wort­laut des § 27 WEG kann aber der Ver­wal­ter für die Mah­nung kei­ne sepa­ra­te Gebühr ver­lan­gen. Sie ist schon im Grund­ho­no­rar abge­gol­ten. Das Grund­ho­no­rar deckt alle Leis­tun­gen des Ver­wal­ters ab, die mit der Ver­wal­ter­tä­tig­keit typi­scher­wei­se ent­ste­hen und ins­be­son­de­re die im Gesetz genann­ten Auf­ga­ben [8]. Zu den Auf­ga­ben der Ver­wal­tung gehört nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG die Anfor­de­rung von Bei­trä­gen. Der Begriff „Anfor­dern“ setzt dabei eine Tätig­keit vor­aus. Anders als dem fol­gen­den Begriff „Ent­ge­gen­nah­me“ wohnt dem Begriff des „Anfor­derns“ ein akti­ves Han­deln inne. Der Ver­wal­ter ist des­halb nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG nicht nur zur pas­si­ven Annah­me von Gel­dern ver­pflich­tet, son­dern muß dar­über hin­aus auch aktiv dafür sor­gen, daß die geschul­de­ten Bei­trä­ge gezahlt wer­den. Wür­de sich die Auf­ga­be des Ver­wal­ters auf die Kon­trol­le der ein­ge­hen­den Gel­der beschrän­ken, wäre dem mit dem Wort „Ent­ge­gen­nah­me“ Genü­ge getan. Die Auf­zäh­lung im Gesetz (anfor­dern, ent­ge­gen­neh­men und abfüh­ren) beschreibt jedoch den gesam­ten Vor­gang von der Erlan­gung des Gel­des bis hin zur Aus­ga­be als ein akti­ves Tun der Ver­wal­tung. Wäre die Mah­nung hier­von nicht erfaßt, blie­be für das „Anfor­dern“ kein nen­nens­wer­ter Anwen­dungs­be­reich mehr.

Hier­ge­gen wird frei­lich argu­men­tiert, die Mahn­kos­ten ent­stün­den nur durch eine Pflicht­ver­let­zung des Schuld­ners zur pünkt­li­chen Zah­lung, so daß der Schuld­ner letzt­lich den Grund für den Gebüh­ren­an­fall setz­te [9]. Dies über­zeugt jedoch nicht. Dem Ver­wal­ter ist als Treu­hän­der gera­de die Kapi­tal­ver­wal­tung der Gemein­schaft auf­ge­tra­gen. Die Mah­nung säu­mi­ger Schuld­ner ist Teil gera­de die­ser Kapi­tal­ver­wal­tung. Wür­de jeder Schuld­ner stän­dig pünkt­lich zah­len, gäbe es über­haupt kei­nen Arbeits­auf­wand, eines Ver­wal­ters zur Anfor­de­rung von Zah­lun­gen bedürf­te es dann nicht. Gera­de weil sich die Gemein­schaft nicht dar­auf ver­las­sen kann, daß jeder Gemein­schaf­ter immer pünkt­lich zahlt, hat der Gesetz­ge­ber die­se Pro­blem auf­ge­grif­fen und dem Ver­wal­ter die Auf­ga­be zuge­wie­sen, die fäl­li­gen Beträ­ge anzu­mah­nen. Damit gehört die Mah­nung zum gesetz­li­chen Leit­bild der Ver­wal­ter­tä­tig­keit und ist nicht geson­dert zu ver­gü­ten.

Die Gegen­an­sicht beruft sich auf Ent­schei­dun­gen des OLG und des AG Düs­sel­dorf. Das Ober­lan­des­ge­richt Düs­sel­dorf [10] wie auch das Amts­ge­richt Düs­sel­dorf [11] haben Mahn­ge­büh­ren zwar nicht bean­stan­det, dies jedoch nicht näher begrün­det.

Damit kann die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auch kei­ne übli­chen 2, 50 € ver­lan­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft hat sich dafür ent­schie­den, das Inkas­so der Ver­wal­tung zu über­tra­gen. Die­se Tätig­keit ist in deren Grund­ver­gü­tung abge­gol­ten. Damit ist der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kein Scha­den ent­stan­den.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann auch kei­nen Scha­dens­er­satz dafür ver­lan­gen, daß die Haus­ver­wal­tung für gericht­li­che Ver­fah­ren ein Ent­gelt aus­be­dun­gen hat.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ver­langt Ersatz der Kos­ten, die der Ver­wal­tung ent­stan­den sind. Die­se sol­len „ab Mahn­be­scheid“ ent­ste­hen. Eine kau­sa­le Tätig­keit der Ver­wal­tung ist nicht dar­ge­tan. Den Mahn­an­trag haben die Pro­zeß­be­voll­mäch­tig­ten der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ein­ge­reicht. Die Kos­ten sind dort ent­stan­den.

Es liegt kei­ne Tätig­keit der Ver­wal­tung „ab Mahn­be­scheid“ vor, die es recht­fer­ti­gen könn­te, Gebüh­ren für die Ver­wal­tung zu erhe­ben.

Amts­ge­richt Reut­lin­gen, Urteil vom 13. Mai 2016 – 11 C 105/​16

  1. vgl. Bärmann/​Merle/​Becker, WEG, Kom­men­tar, 13. Aufl. Mün­chen 2015, § 26, Rn 169[]
  2. vgl. Palandt, BGB, Kom­men­tar, 74. Auf­la­ge Mün­chen 2015, § 286, Rn 45[]
  3. Palandt a. a. O.[]
  4. vgl. LG Fran­ken­thal, Urteil vom 18.12 2012 – 6 O 281/​12 und BGH, Beschluss vom 09.12 2014 – VIII ZR 160/​14ZNER 2015, 441[]
  5. vgl. Jen­ni­ßen, WEG Kom­men­tar, 4. Aufl. Köln 2014, § 26, Rn 114[]
  6. Bär­mann, WEG Kom­men­tar, 13. Aufl. Mün­chen 2015, § 26, Rn 167; Chris­ten­sen in Ulmer/​Brandner/​Hensen, AGB-Recht, 12. Aufl. Köln 2016, Teil 2, Glie­de­rungs­zif­fer (63), Rn 4[]
  7. der WEG-Schuld­ner[]
  8. vgl. LG Mün­chen I, Beschluss vom 08.03.2012 – 36 T 26007/​11 – ZMR 2012, 578; Jen­ni­ßen a. a. O., § 26, Rn 111; Bär­mann a. a. O., § 26, Rn 164[]
  9. Jen­ni­ßen a. a. O., § 26, Rn 114[]
  10. OLG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 14.10.1998 – 3 Wx 169/​98NZM 1999, 267[]
  11. AG Düs­sel­dorf, Beschluss vom 11.09.2007 – 290 II 71/​07NZM 2007, 887[]