Mak­ler­pro­vi­si­on für Miet­woh­nun­gen – und das Bestel­ler­prin­zip

Um sozia­len und wirt­schaft­li­chen Ungleich­ge­wich­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken, durf­te der Gesetz­ge­ber auf­grund sei­ner Ein­schät­zung der Nach­fra­ge­si­tua­ti­on auf dem Miet­woh­nungs­markt durch Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschütz­te Frei­heit der Woh­nungs­ver­mitt­ler beschrän­ken, von Woh­nungs­su­chen­den ein Ent­gelt für ihre Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit zu erhal­ten.

Mak­ler­pro­vi­si­on für Miet­woh­nun­gen – und das Bestel­ler­prin­zip

Die mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz vor­ge­nom­me­ne Nor­mie­rung des Bestel­ler­prin­zips für Woh­nungs­ver­mitt­lun­gen, das Mak­lern den Erhalt einer Pro­vi­si­on von Miet­in­ter­es­sier­ten weit­ge­hend ver­stellt, genü­gen mit­hin den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen. Der Gesetz­ge­ber bringt die sich gegen­über­ste­hen­den Inter­es­sen von Woh­nungs­su­chen­den und Woh­nungs­ver­mitt­lern hier­durch nach Ansicht des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts in einen Aus­gleich, der Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­an­for­de­run­gen gerecht wird.

Damit sind vor dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt sowohl zwei Woh­nungs­mak­ler geschei­tert, die mit ihrer Ver­fas­sungs­be­schwer­de gegen das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz die Bedro­hung ihrer wirt­schaft­li­chen Exis­tenz gerügt hat­ten, wie auch ein Woh­nungs­mie­ter, der die Ver­let­zung sei­nes Rechts auf Ver­trags­frei­heit rüg­te.

Die Rege­lung des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes[↑]

Mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz will der Gesetz­ge­ber zwei nach sei­ner Ein­schät­zung drän­gen­den Pro­ble­men auf dem Miet­woh­nungs­markt begeg­nen. Die­se wer­den nach der Begrün­dung des Ent­wurfs der Bun­des­re­gie­rung für das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz zum einen dar­in gese­hen, dass in pro­spe­rie­ren­den Städ­ten die Mie­ten bei der Wie­der­ver­mie­tung von Bestands­woh­nun­gen stark ange­stie­gen sei­en und teil­wei­se in erheb­li­chem Maß über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lägen. Zum ande­ren könn­ten gera­de auf die­sen ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten Ver­mie­te­rin­nen und Ver­mie­ter auch die Kos­ten der von ihnen ein­ge­schal­te­ten Mak­le­rin­nen und Mak­ler auf die Woh­nungs­su­chen­den abwäl­zen 1.

Um die­se Pro­ble­me zu lösen, schafft das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz zunächst durch Ände­run­gen des Miet­rechts in Art. 1 und Art. 2 neue Vor­schrif­ten, durch die der Anstieg der Miet­hö­he in Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten begrenzt wer­den soll ("Miet­preis­brem­se", §§ 556d ff. BGB). Durch Art. 3 des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes erfol­gen zudem Ände­run­gen im Gesetz zur Rege­lung der Woh­nungs­ver­mitt­lung (im Fol­gen­den: WoVer­m­RG), die dem Bestel­ler­prin­zip bei der Woh­nungs­ver­mitt­lung Gel­tung ver­schaf­fen sol­len und für den Ver­mitt­lungs­ver­trag das Text­form­erfor­der­nis vor­schrei­ben. Nur die­ser zwei­te Teil der Novel­le ist Gegen­stand des vor­lie­gen­den Ver­fah­rens.

Für die Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips geht die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs davon aus, dass gera­de in ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten Miet­ob­jek­te "häu­fig weit über­wie­gend" über Woh­nungs­ver­mitt­ler ange­bo­ten wür­den. Woh­nungs­su­chen­de hät­ten dann kaum eine rea­lis­ti­sche Chan­ce, auf pro­vi­si­ons­freie Ange­bo­te aus­zu­wei­chen. Dabei sei­en ins­be­son­de­re bei Mas­sen­be­sich­ti­gungs­ter­mi­nen die Ver­mitt­lungs­tä­tig­kei­ten der Mak­ler häu­fig auf ein Mini­mum beschränkt. Im Ergeb­nis hät­ten die Mie­ter oft trotz­dem die gesetz­lich maxi­mal zuläs­si­ge Cour­ta­ge in Höhe von zwei Net­to­kalt­mie­ten zuzüg­lich Umsatz­steu­er zu zah­len. Die­se Kos­ten trä­ten neben die oft bereits hohe Mie­te und die eben­falls auf­zu­brin­gen­de Miet­kau­ti­on für das neue Miet­ver­hält­nis. Die so kumu­lier­ten Beträ­ge sei­en geeig­net, wirt­schaft­lich schwä­che­re Mieter­haus­hal­te zu über­for­dern. Dies erschei­ne vor dem Hin­ter­grund eines mate­ri­ell ver­stan­de­nen Bestel­ler­prin­zips unan­ge­mes­sen. Wer kos­ten­pflich­ti­ge Diens­te ver­an­las­se, sol­le im Ergeb­nis auch für die dafür ent­ste­hen­den Kos­ten auf­kom­men 2.

Das Bestel­ler­prin­zip sol­le durch das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz im Gesetz zur Rege­lung der Woh­nungs­ver­mitt­lung ver­an­kert wer­den. Danach kämen ent­gelt­pflich­ti­ge Mak­ler­ver­trä­ge zwi­schen einem Woh­nungs­su­chen­den und einem Woh­nungs­ver­mitt­ler nur noch dann zustan­de, wenn der Mak­ler aus­schließ­lich wegen des Ver­trags mit dem Woh­nungs­su­chen­den die­je­ni­ge Woh­nung beschaf­fe, für die der Miet­ver­trag abge­schlos­sen wer­de. Habe der Ver­mie­ter dem Mak­ler eine Woh­nung zur Suche eines für ihn geeig­ne­ten Mie­ters an die Hand gege­ben, sol­le der Mie­ter kei­nes­falls zur Zah­lung der Cour­ta­ge ver­pflich­tet sein. Ver­ein­ba­run­gen, die Zah­lungs­pflicht für die Mak­ler­ver­gü­tung auf den Mie­ter abzu­wäl­zen, sei­en unwirk­sam.

Ziel der Ände­run­gen sei es, dass die­je­ni­ge Par­tei, die sich eines Woh­nungs­ver­mitt­lers bedie­ne und in deren wirt­schaft­li­chem Inter­es­se er vor­wie­gend tätig wer­de, auch des­sen Ver­trags­part­ner im recht­li­chen Sin­ne wer­de und blei­be. Hier­durch wer­de das Bestel­ler­prin­zip in sei­ner mate­ri­el­len Bedeu­tung umge­setzt. Nur der Ver­an­las­ser der Mak­ler­leis­tung sol­le ver­pflich­tet sein, die anfal­len­de Mak­ler­cour­ta­ge zu beglei­chen 3. Auch künf­tig soll­ten aber sowohl Mie­ter als auch Ver­mie­ter Auf­trag­ge­ber des Woh­nungs­ver­mitt­lers sein kön­nen 1.

Die Rege­lung sei in ers­ter Linie für ange­spann­te Woh­nungs­märk­te rele­vant. Auf aus­ge­gli­che­nen Woh­nungs­märk­ten oder auf Teil­märk­ten mit einem Über­schuss an frei­en Miet­woh­nun­gen habe der Ver­mie­ter jeden­falls nicht zwin­gend die Markt­macht, Mak­ler­kos­ten auf den Woh­nungs­su­chen­den abzu­wäl­zen 3.

Zur Ein­füh­rung des Text­form­erfor­der­nis­ses erläu­tert die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs, dass hier­mit Unklar­hei­ten hin­sicht­lich des Ver­trags­schlus­ses von vorn­her­ein ver­mie­den wer­den soll­ten 4. Sowohl dem Woh­nungs­su­chen­den als auch dem Ver­mie­ter wer­de deut­lich vor Augen geführt, dass sie einen Ver­trag abschlös­sen und des­halb bei erfolg­rei­cher Ver­mitt­lung oder erfolg­rei­chem Nach­weis eine Ver­gü­tung fäl­lig wer­den kön­ne. Auf die­se Wei­se könn­ten auch Unklar­hei­ten über die Fra­ge, ob und mit wel­chem Inhalt ein Ver­mitt­lungs­ver­trag zustan­de gekom­men sei, ver­mie­den wer­den 5.

Die zen­tra­le Rege­lung des Bestel­ler­prin­zips beruht auf Art. 3 Nr. 1 Buch­sta­be b Miet­NovG, mit dem § 2 WoVer­m­RG um den Absatz 1a ergänzt wur­de. Fer­ner wur­de durch Art. 3 Nr. 1 Buch­sta­be e Miet­NovG die Rege­lung zur Unwirk­sam­keit abwei­chen­der Ver­ein­ba­run­gen in § 2 Abs. 5 WoVer­m­RG durch eine neue Num­mer 2 ergänzt. Die genann­te Vor­schrift im Gesetz zur Rege­lung der Woh­nungs­ver­mitt­lung lau­tet nun­mehr – soweit hier von Inter­es­se – wie folgt:

§ 2

(1)Ein Anspruch auf Ent­gelt für die Ver­mitt­lung oder den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluß von Miet­ver­trä­gen über Wohn­räu­me steht dem Woh­nungs­ver­mitt­ler nur zu, wenn infol­ge sei­ner Ver­mitt­lung oder infol­ge sei­nes Nach­wei­ses ein Miet­ver­trag zustan­de kommt. Der Ver­mitt­lungs­ver­trag bedarf der Text­form.

(1a) Der Woh­nungs­ver­mitt­ler darf vom Woh­nungs­su­chen­den für die Ver­mitt­lung oder den Nach­weis der Gele­gen­heit zum Abschluss von Miet­ver­trä­gen über Wohn­räu­me kein Ent­gelt for­dern, sich ver­spre­chen las­sen oder anneh­men, es sei denn, der Woh­nungs­ver­mitt­ler holt aus­schließ­lich wegen des Ver­mitt­lungs­ver­trags mit dem Woh­nungs­su­chen­den vom Ver­mie­ter oder von einem ande­ren Berech­tig­ten den Auf­trag ein, die Woh­nung anzu­bie­ten (§ 6 Absatz 1).

(2) bis (4) …

(5) Eine Ver­ein­ba­rung ist unwirk­sam, wenn

  1. sie von den Absät­zen 1 bis 4 abweicht oder
  2. durch sie der Woh­nungs­su­chen­de ver­pflich­tet wird, ein vom Ver­mie­ter oder einem Drit­ten geschul­de­tes Ver­mitt­lungs­ent­gelt zu zah­len.

Unver­än­dert darf der Woh­nungs­ver­mitt­ler nach § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG Wohn­räu­me nur dann anbie­ten, wenn er dazu einen Auf­trag von dem Ver­mie­ter oder einem ande­ren Berech­tig­ten erhal­ten hat. Die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz stellt hier­zu unter Hin­weis auf die über­wie­gen­de Auf­fas­sung in der Lite­ra­tur klar, dass die­ser Auf­trag nicht als Auf­trag im Sin­ne des § 662 BGB zu ver­ste­hen ist und auch kei­ne Wil­lens­er­klä­rung zum Abschluss eines Mak­ler­ver­trags dar­stellt 6.

Durch Art. 3 Nr. 5 Buch­sta­ben a aa Miet­NovG ist in § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVer­m­RG ein neu­er Buß­geld­tat­be­stand hin­zu­ge­fügt wor­den. Danach han­delt auch ord­nungs­wid­rig, wer, ent­ge­gen § 2 Absatz 1a vom Woh­nungs­su­chen­den ein Ent­gelt for­dert, sich ver­spre­chen lässt oder annimmt, … .

Ver­stö­ße kön­nen mit Geld­bu­ße bis zu 25.000 € geahn­det wer­den (Art. 3 Nr. 5 Buch­sta­be b Miet­NovG i.V.m. § 8 Abs. 2 WoVer­m­RG).

Im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren hat­te der Bun­des­rat in sei­ner Stel­lung­nah­me zum Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung 7 dar­um gebe­ten, , " … im wei­te­ren Ver­lauf des Gesetz­ge­bungs­ver­fah­rens zu prü­fen, ob eine sach­ge­rech­te Lösung für Fäl­le gefun­den wer­den kann, in denen der Ver­mitt­ler ent­we­der den Auf­trag, die Woh­nung anzu­bie­ten, auf­grund meh­re­rer Ver­mitt­lungs­ver­trä­ge mit unter­schied­li­chen Miet­in­ter­es­sen­ten ein­ge­holt hat, oder der Ver­mitt­ler die auf­grund eines Ver­mitt­lungs­ver­trags mit einem Miet­in­ter­es­sen­ten gesuch­te Woh­nung nach Ableh­nung durch die­sen Miet­in­ter­es­sen­ten einem wei­te­ren Miet­in­ter­es­sen­ten anbie­tet."

Im wei­te­ren Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren sahen jedoch weder die Bun­des­re­gie­rung noch der Deut­sche Bun­des­tag Anlass für ein wei­te­res Ein­ge­hen auf die Beden­ken des Bun­des­ra­tes 8. Der Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung wur­de am 5.03.2015 ohne Ände­run­gen vom Deut­schen Bun­des­tag beschlos­sen und ist am 1.06.2015 in Kraft getre­ten.

Zuläs­sig­keit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de der Mak­ler[↑]

Der Zuläs­sig­keit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de der Woh­nungs­mak­ler steht nicht ent­ge­gen, dass für die Mög­lich­keit der von ihnen gerüg­ten Ver­let­zung des Art. 3 Abs. 1 GG nichts ersicht­lich ist; denn bereits die von ihnen in ers­ter Linie erho­be­ne Rüge der Ver­let­zung ihrer Berufs­frei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG) begrün­det die Zuläs­sig­keit ihrer Ver­fas­sungs­be­schwer­de.

Die Woh­nungs­mak­ler sind beschwer­de­be­fugt. Sie sind durch die von ihnen ange­grif­fe­nen Nor­men selbst, gegen­wär­tig und unmit­tel­bar betrof­fen, so dass sie ihre Ver­fas­sungs­be­schwer­de unmit­tel­bar gegen die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen rich­ten kön­nen 9.

Als Immo­bi­li­en­mak­ler im Bereich der Woh­nungs­ver­mitt­lung dür­fen sie nach der gesetz­li­chen Neu­re­ge­lung nicht mehr in der bis­her übli­chen, nach Form und Inhalt frei­en ver­trag­li­chen Gestal­tung ein Ver­mitt­lungs­ent­gelt von Woh­nungs­su­chen­den ver­lan­gen. Sie sind auch unmit­tel­bar betrof­fen, weil ein beson­de­rer Voll­zie­hungs­akt nicht erfor­der­lich ist 10. Eine ver­trag­li­che Ver­pflich­tung der Woh­nungs­su­chen­den zur Zah­lung von Mak­ler­cour­ta­ge ist auf­grund des gesetz­li­chen Ver­bots in § 2 Abs. 5 WoVer­m­RG eben­so unwirk­sam wie die Über­wäl­zung des Ver­mitt­lungs­ent­gelts vom Ver­mie­ter auf Woh­nungs­su­chen­de. Die Nicht­be­ach­tung des Text­form­erfor­der­nis­ses führt nach § 125 Satz 1 BGB unmit­tel­bar zur Nich­tig­keit eines Ver­mitt­lungs­ver­tra­ges.

Der Grund­satz der Sub­si­dia­ri­tät der Ver­fas­sungs­be­schwer­de steht der Zuläs­sig­keit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de der Woh­nungs­mak­ler nicht ent­ge­gen.

Zwar muss ein Beschwer­de­füh­rer über eine nur for­mel­le Erschöp­fung des Rechts­wegs hin­aus vor Erhe­bung der Ver­fas­sungs­be­schwer­de grund­sätz­lich alle nach Lage der Din­ge zur Ver­fü­gung ste­hen­den pro­zes­sua­len Mög­lich­kei­ten ergrei­fen, um die gel­tend gemach­te Grund­rechts­ver­let­zung in dem unmit­tel­bar mit ihr zusam­men­hän­gen­den sach­nächs­ten Ver­fah­ren zu ver­hin­dern oder zu besei­ti­gen 11. Eine sol­che Mög­lich­keit besteht vor­lie­gend aber nicht. Ins­be­son­de­re ist es den Woh­nungs­mak­lern nicht zumut­bar, sich zunächst um eine Klä­rung im fach­ge­richt­li­chen Ver­fah­ren zu bemü­hen, weil sie sich hier­mit der Gefahr eines Buß­geld­ver­fah­rens aus­set­zen müss­ten 12. Wür­den sie ihre bis­he­ri­ge Ver­trags­pra­xis zur Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung der Woh­nungs­su­chen­den trotz des Ver­bots in § 2 Abs. 1a WoVer­m­RG fort­füh­ren, so könn­ten sie sich damit einer Ord­nungs­wid­rig­keit nach § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVer­m­RG schul­dig machen.

Zuläs­sig­keit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de des Woh­nungs­mie­ters[↑]

Hin­ge­gen ist die Ver­fas­sungs­be­schwer­de des Woh­nungs­mie­ters unzu­läs­sig. Er ist weder als Woh­nungs­ver­mitt­ler noch als Ver­mie­ter, son­dern nur als poten­ti­el­ler Woh­nungs­su­chen­der am Ver­fah­ren betei­ligt. Das stellt bereits sei­ne Beschwer in Fra­ge. In jedem Fall hat er sei­ne Ver­fas­sungs­be­schwer­de nicht hin­rei­chend begrün­det. Ins­be­son­de­re ist für eine Ver­let­zung sei­ner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschütz­ten Ver­trags­frei­heit nichts erkenn­bar.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts[↑]

Die zuläs­si­ge Ver­fas­sungs­be­schwer­de der Woh­nungs­mak­ler ist jedoch nicht begrün­det. Die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen aus Art. 3 Miet­NovG, mit denen das Bestel­ler­prin­zip und das Text­form­erfor­der­nis in das Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz ein­ge­fügt wor­den sind, ver­let­zen kei­ne Grund­rech­te der Woh­nungs­mak­ler.

Bestel­ler­prin­zip[↑]

Das nun gel­ten­de – buß­geld­be­wehr­te – Bestel­ler­prin­zip mit der Fol­ge der weit­ge­hen­den Nich­tig­keit ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen, die Woh­nungs­su­chen­de zur Zah­lung eines Ent­gelts an Woh­nungs­ver­mitt­ler ver­pflich­ten sol­len (§ 2 Abs. 1a, Abs. 5; § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVer­m­RG n.F.), ver­stößt weder gegen die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschütz­te beruf­li­che Ver­trags­frei­heit noch gegen ande­re Grund­rech­te der Woh­nungs­mak­ler.

Bestel­ler­prin­zip – und die Ver­trags­frei­heit[↑]

Die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen beschrän­ken zwar die Berufs­frei­heit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Woh­nungs­mak­ler; dies ist aber ver­fas­sungs­recht­li­che gerecht­fer­tigt.

Abs. 1 GG schützt die Frei­heit der Berufs­aus­übung als Grund­la­ge der per­sön­li­chen und wirt­schaft­li­chen Lebens­füh­rung. Das Grund­recht umschließt auch die Frei­heit, das Ent­gelt für beruf­li­che Leis­tun­gen ver­bind­lich aus­zu­han­deln 13. Die ansons­ten durch die all­ge­mei­ne Hand­lungs­frei­heit gemäß Art. 2 Abs. 1 GG garan­tier­te Ver­trags­frei­heit tritt im Bereich beruf­li­cher Betä­ti­gung gegen­über dem spe­zi­el­len Schutz durch Art. 12 Abs. 1 GG zurück 14.

Die gesetz­li­che Neu­re­ge­lung betrifft den Schutz­be­reich der Berufs­frei­heit. Die geän­der­ten oder neu­ge­schaf­fe­nen Vor­schrif­ten im Gesetz zur Rege­lung der Woh­nungs­ver­mitt­lung hin­dern die Woh­nungs­mak­ler in einer Viel­zahl von Fäl­len dar­an, von Woh­nungs­su­chen­den ein Ent­gelt für ihre beruf­li­che Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit zu erhal­ten. Schlie­ßen die Woh­nungs­mak­ler mit Woh­nungs­su­chen­den Ver­trä­ge ab, nach denen sie von die­sen ein Ent­gelt erhal­ten sol­len, obwohl sie nicht aus­schließ­lich wegen des Ver­mitt­lungs­ver­trags mit dem Woh­nungs­su­chen­den vom Ver­mie­ter oder von einem ande­ren Berech­tig­ten den Auf­trag zum Ange­bot der Woh­nung (§ 6 Abs. 1 WoVer­m­RG) ein­ge­holt haben, sind die­se Ver­ein­ba­run­gen unwirk­sam (§ 2 Abs. 1a, Abs. 5 Nr. 1 WoVer­m­RG). Glei­ches gilt für den bis­lang zuläs­si­gen Abschluss von Ver­trä­gen, durch die Woh­nungs­su­chen­de ver­pflich­tet wer­den, ein vom Ver­mie­ter oder einem Drit­ten geschul­de­tes Ver­mitt­lungs­ent­gelt zu zah­len (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVer­m­RG).

Die mit der Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips ver­bun­de­ne Beein­träch­ti­gung der Berufs­frei­heit der Woh­nungs­mak­ler ist selbst bei einem Ver­ständ­nis als umfas­sen­des Aus­schließ­lich­keits­prin­zip, wie es im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren vom Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Jus­tiz und für Ver­brau­cher­schutz ver­tre­ten wird, ver­fas­sungs­recht­lich gerecht­fer­tigt. Die Neu­re­ge­lung ist weder for­mell noch inhalt­lich zu bean­stan­den.

For­mel­le Recht­mä­ßig­keit – Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des[↑]

Beschrän­kun­gen der Berufs­frei­heit bedür­fen nach Art. 12 Abs. 1 Satz 2 GG einer gesetz­li­chen Grund­la­ge 15. Die­se ist mit den ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen zum Bestel­ler­prin­zip, die durch Art. 3 Miet­NovG in das Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz ein­ge­fügt wor­den sind, gege­ben. Ent­ge­gen der Ansicht der Beschwer­de­füh­rer ist die Geset­zes­no­vel­le for­mell ver­fas­sungs­ge­mäß. Der Bund ver­fügt über die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die Ände­run­gen des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes. Auch das Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren ist nicht zu bean­stan­den; ins­be­son­de­re liegt mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz kein Gesetz vor, das der Zustim­mung des Bun­des­ra­tes bedarf.

Die ange­grif­fe­nen Ände­run­gen des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes unter­fal­len der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG für das bür­ger­li­che Recht sowie hin­sicht­lich des Buß­geld­tat­be­stan­des für das Straf­recht und wer­den daher von der Erfor­der­lich­keits­klau­sel des Art. 72 Abs. 2 GG nicht erfasst.

Die Befug­nis zur Rege­lung des bür­ger­li­chen Rechts umfasst alle Nor­men, die her­kömm­li­cher­wei­se dem Zivil­recht zuge­rech­net wer­den 16. Damit geht es im Wesent­li­chen um die Ord­nung der Indi­vi­du­al­rechts­ver­hält­nis­se, wes­halb die Kom­pe­tenz des Bun­des für bür­ger­li­ches Recht nicht nur die Rege­lun­gen des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches, son­dern auch die viel­fäl­ti­gen Neben­ge­set­ze des Pri­vat­rechts umfasst 17. Die ange­grif­fe­nen Vor­schrif­ten des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes zur Ände­rung des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes zäh­len hier­nach zum bür­ger­li­chen Recht im Sin­ne des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Von den Ände­run­gen durch Art. 3 Nr. 1 bis Nr. 4 Miet­NovG wer­den Rege­lun­gen erfasst, die das Pri­vat­rechts­ver­hält­nis zwi­schen Woh­nungs­ver­mitt­lern und Woh­nungs­su­chen­den aus­ge­stal­ten und ord­nen. Bei den Vor­schrif­ten des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes han­delt es sich um Spe­zi­al­nor­men in einem Neben­ge­setz zum Mak­ler­recht des Bür­ger­li­chen Gesetz­bu­ches.

Gegen die Zuord­nung der Rege­lun­gen zur Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für das bür­ger­li­che Recht (Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG) spricht nicht, dass der Gesetz­ge­ber mit dem Bestel­ler­prin­zip in Ver­fol­gung sozi­al­staat­li­cher Zwe­cke ins Wirt­schafts­le­ben ein­greift. Zwar kön­nen Rege­lun­gen des bür­ger­li­chen Rechts, die dar­auf zie­len, sozia­le Dis­pa­ri­tä­ten aus­zu­glei­chen oder zu besei­ti­gen, im wei­tes­ten Sin­ne als Regu­lie­rung wirt­schaft­li­cher Vor­gän­ge ange­se­hen wer­den. Dass eine in Wahr­neh­mung sozi­al­staat­li­cher Gestal­tungs­auf­trä­ge getrof­fe­ne Rege­lung des Pri­vat­rechts auch wirt­schafts­re­gu­lie­ren­de Effek­te zei­tigt, macht die­se jedoch nicht ohne Wei­te­res zu einer Rege­lung des Rechts der Wirt­schaft (Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG) und nimmt ihr ins­be­son­de­re nicht ihren Cha­rak­ter als Rege­lung des bür­ger­li­chen Rechts. Das im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch und den Neben­ge­set­zen des Pri­vat­rechts gere­gel­te bür­ger­li­che Recht ist und war stets auch durch Ele­men­te sozia­ler Regu­lie­rung von wirt­schaft­li­chen Vor­gän­gen geprägt.

Für den Buß­geld­tat­be­stand in § 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVer­m­RG, der durch Art. 3 Nr. 5 Miet­NovG neu geschaf­fen wur­de, folgt die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des eben­falls aus Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Zu den dort genann­ten Gebie­ten zählt auch das "Straf­recht", das in kom­pe­tenz­recht­li­cher Hin­sicht neben dem Straf­recht im her­kömm­li­chen Sin­ne auch das Ord­nungs­wid­rig­kei­ten­recht erfasst 18.

Das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz bedurf­te nicht der Zustim­mung des Bun­des­ra­tes.

Nach Art. 84 Abs. 1 Satz 6 GG besteht ein Zustim­mungs­be­dürf­nis nur dann, wenn die Län­der ein Bun­des­ge­setz als eige­ne Ange­le­gen­heit aus­füh­ren, der Bund aber aus­nahms­wei­se unter den Vor­aus­set­zun­gen des Art. 84 Abs. 1 Satz 5 GG das inso­weit maß­geb­li­che Ver­wal­tungs­ver­fah­ren ohne Abwei­chungs­mög­lich­keit für die Län­der regelt.

Eine sol­che Rege­lung könn­te hier nur durch Art. 1 Nr. 3 Miet­NovG erfolgt sein, der durch Ein­fü­gung des § 556d Abs. 2 in das Bür­ger­li­che Gesetz­buch die Lan­des­re­gie­run­gen zum Erlass von Rechts­ver­ord­nun­gen ermäch­tigt, um Gebie­te mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten zu bestim­men. Zwar betrifft die­se Rege­lung nur den – hier nicht ange­grif­fe­nen – Teil des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes, der als Miet­preis­brem­se zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs bei­tra­gen soll, wäh­rend die Bestim­mung von Gebie­ten mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten für die bun­des­weit gel­ten­de Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips ohne Bedeu­tung ist. Unter­stellt, die Rege­lung der Miet­preis­brem­se wäre zustim­mungs­be­dürf­tig, könn­te aber auf­grund der vor Inkraft­tre­ten der Föde­ra­lis­mus­re­form zu Art. 84 Abs. 1 GG a.F. ergan­ge­nen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts allein die vor­lie­gen­de Ver­knüp­fung der Rege­lun­gen von Miet­preis­brem­se und Bestel­ler­prin­zip zu einer gesetz­ge­bungs­tech­ni­schen Ein­heit das Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz als Gan­zes zustim­mungs­be­dürf­tig machen ("Ein­heits­the­se") 19.

Im vor­lie­gen­den Fall lässt sich aller­dings auch auf die­ser Grund­la­ge das Erfor­der­nis einer Zustim­mung des Bun­des­ra­tes nach Art. 84 Abs. 1 Satz 6 GG nicht her­lei­ten. Ein Zustim­mungs­er­for­der­nis könn­te nach Art. 84 Abs. 1 Satz 5 und 6 GG nur dann bestehen, wenn ein Bun­des­ge­setz das Ver­wal­tungs­ver­fah­ren "ohne Abwei­chungs­mög­lich­keit für die Län­der" gere­gelt hat. Eine sol­che Abwei­chungs­fes­tig­keit setzt eine aus­drück­li­che, zumin­dest aber hin­rei­chend deut­li­che Rege­lung vor­aus. Dies wird dem Anlie­gen der Föde­ra­lis­mus­re­form gerecht, "die poli­ti­schen Ver­ant­wort­lich­kei­ten deut­li­cher zuzu­ord­nen" 20.

Einen sol­chen aus­drück­li­chen Aus­schluss einer Abwei­chungs­mög­lich­keit ent­hal­ten die ange­grif­fe­nen Vor­schrif­ten nicht. Viel­mehr belässt der Gesetz­ge­ber die Umset­zung den Län­dern je nach den regio­na­len Gege­ben­hei­ten selbst, indem er die Begren­zung der Miet­hö­he gemäß § 556d BGB nur inso­weit vor­sieht, als eine Lan­des­re­gie­rung die bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung durch Rechts­ver­ord­nung kom­plet­tiert und Gebie­te mit einem ange­spann­ten Woh­nungs­markt bestimmt. Nur für Woh­nun­gen in sol­chen Gebie­ten kann es bei Neu­ver­mie­tun­gen zu einer Begren­zung der Miet­hö­he nach § 556d Abs. 1 BGB kom­men. Eine Lan­des­re­gie­rung ist inso­weit nicht gehin­dert, die Umset­zung nach den Ver­hält­nis­sen des jewei­li­gen Bun­des­lan­des aus­zu­rich­ten und gege­be­nen­falls vom Erlass einer Rechts­ver­ord­nung auch ganz abzu­se­hen, soll­te sie für ihr Land kein Gebiet mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten aus­ma­chen kön­nen. Vor die­sem Hin­ter­grund haben der­zeit die Lan­des­re­gie­run­gen von Sach­sen, Sach­sen-Anhalt, Meck­len­burg-Vor­pom­mern und dem Saar­land von der Ver­ord­nungs­er­mäch­ti­gung in § 556d Abs. 2 Satz 1 BGB kei­nen Gebrauch gemacht und den Erlass einer Rechts­ver­ord­nung auch nicht in Aus­sicht gestellt.

Mate­ri­el­le Recht­mä­ßig­keit[↑]

uch in mate­ri­el­ler Hin­sicht ver­stößt die Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips in das Recht der Woh­nungs­ver­mitt­lung nicht gegen den Schutz der Berufs­frei­heit durch Art. 12 Abs. 1 GG.

Der Gesetz­ge­ber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschütz­te Frei­heit, das Ent­gelt für beruf­li­che Leis­tun­gen ein­zel­ver­trag­lich zu ver­ein­ba­ren, durch zwin­gen­des Geset­zes­recht begren­zen, um sozia­len oder wirt­schaft­li­chen Ungleich­ge­wich­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken. Wie auch bei sons­ti­gen pri­vat­recht­li­chen Rege­lun­gen, die der frei­en Ver­trags­ge­stal­tung Gren­zen set­zen, geht es um den Aus­gleich wider­strei­ten­der Inter­es­sen, bei dem die Frei­heit der einen mit der Frei­heit der ande­ren in Ein­klang zu brin­gen ist.

Für die Her­stel­lung eines sol­chen Aus­gleichs ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raum. Die Ein­schät­zung der für die Kon­flikt­la­ge maß­geb­li­chen öko­no­mi­schen und sozia­len Rah­men­be­din­gun­gen liegt zunächst in sei­ner poli­ti­schen Ver­ant­wor­tung, eben­so die Vor­aus­schau auf die künf­ti­ge Ent­wick­lung und die Wir­kun­gen sei­ner Rege­lung. Das­sel­be gilt für die Bewer­tung der Inter­es­sen­la­ge, das heißt die Gewich­tung der ein­an­der ent­ge­gen­ste­hen­den Belan­ge und die Bestim­mung ihrer Schutz­be­dürf­tig­keit. Eine Grund­rechts­ver­let­zung kann in einer sol­chen Lage nur fest­ge­stellt wer­den, wenn eine Grund­rechts­po­si­ti­on den Inter­es­sen des ande­ren Ver­trags­part­ners in einer Wei­se unter­ge­ord­net wird, dass in Anbe­tracht der Bedeu­tung und Trag­wei­te des betrof­fe­nen Grund­rechts von einem ange­mes­se­nen Aus­gleich nicht mehr gespro­chen wer­den kann 21.

Dar­an gemes­sen genügt die Nor­mie­rung des Bestel­ler­prin­zips den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen. Sie bringt die sich gegen­über­ste­hen­den Inter­es­sen in einen Aus­gleich, der Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­an­for­de­run­gen gerecht wird. Ins­be­son­de­re hat der Gesetz­ge­ber mit den Ände­run­gen im Bereich des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­rechts dem an ihn gerich­te­ten sozi­al­staat­li­chen Gestal­tungs­auf­trag aus Art.20 Abs. 1 und Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG ent­spro­chen. Er hat nach­voll­zieh­bar fest­ge­stellt, dass auf dem Miet­woh­nungs­markt zu Las­ten der Woh­nungs­su­chen­den sozia­le und wirt­schaft­li­che Ungleich­ge­wich­te bestehen und eine Rege­lung getrof­fen, die einen ange­mes­se­nen Aus­gleich schaf­fen soll. Die­ser Aus­gleich ist durch das legi­ti­me Ziel des Ver­brau­cher­schut­zes sozi­al­staat­lich gerecht­fer­tigt, um zu ver­hin­dern, dass die Woh­nungs­su­chen­den Kos­ten tra­gen müs­sen, die nicht von ihnen ver­an­lasst wur­den und vor­ran­gig im Inter­es­se des Ver­mie­ters ent­stan­den sind. Die durch Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips geschaf­fe­ne Lösung ist zu die­sem Zweck geeig­net, erfor­der­lich und ange­mes­sen.

Auf der Grund­la­ge der zunächst ihm über­las­se­nen Ein­schät­zung der Nach­fra­ge­si­tua­ti­on auf dem Woh­nungs­markt durf­te der Gesetz­ge­ber von einem Inter­es­sen­kon­flikt aus­ge­hen und die­sen zur Wah­rung der Belan­ge der Woh­nungs­su­chen­den als rege­lungs­be­dürf­tig anse­hen.

Aus­weis­lich der Begrün­dung zum Regie­rungs­ent­wurf ist es Ziel des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes, die Woh­nungs­su­chen­den vor der Aus­nut­zung fak­ti­scher Zwangs­la­gen zu schüt­zen 22. Der Gesetz­ge­ber sieht das knap­pe Ange­bot von Miet­woh­nun­gen als Ursa­che dafür, dass Ver­mie­ter, die Diens­te von Woh­nungs­ver­mitt­lern zwar in ihrem eige­nen Inter­es­se in Anspruch neh­men, die dadurch ent­ste­hen­den Kos­ten aber den künf­ti­gen Mie­tern auf­er­le­gen kön­nen. Obwohl der Ver­mie­ter die Ein­schal­tung des Woh­nungs­ver­mitt­lers ver­an­lasst habe, zah­le der Mie­ter die hier­durch ent­ste­hen­den Kos­ten. In der Pra­xis gesche­he dies so, dass Woh­nungs­su­chen­de, die sich auf ein vom Ver­mie­ter ver­an­lass­tes Inse­rat mel­de­ten, dar­auf ver­wie­sen wür­den, ent­we­der zunächst mit dem ein­ge­schal­te­ten Ver­mitt­ler einen Mak­ler­ver­trag abzu­schlie­ßen, oder gegen­über dem Ver­mie­ter die Über­nah­me der Mak­ler­cour­ta­ge zuzu­sa­gen. Las­se sich ein Woh­nungs­su­chen­der hier­auf nicht ein, schei­de er in der Regel aus dem Kreis der in Betracht kom­men­den Bewer­ber aus 23. Dabei wer­den nach der Ein­schät­zung des Gesetz­ge­bers gera­de in Gebie­ten mit ange­spann­ten Miet­woh­nungs­märk­ten Miet­ob­jek­te "häu­fig weit über­wie­gend" über Woh­nungs­ver­mitt­ler ange­bo­ten. Woh­nungs­su­chen­de hät­ten dann kaum eine rea­lis­ti­sche Chan­ce, auf pro­vi­si­ons­freie Ange­bo­te aus­zu­wei­chen 23.

Der Gesetz­ge­ber geht nach­voll­zieh­bar davon aus, dass Woh­nungs­su­chen­de hier­nach regel­mä­ßig für Leis­tun­gen auf­kom­men müs­sen, die pri­mär im Inter­es­se des Ver­mie­ters erbracht wor­den sind 22. Eben­so plau­si­bel ist sei­ne wei­te­re Annah­me, dass für die Mak­ler­diens­te eine Preis­fin­dung nach Markt­grund­sät­zen aus­bleibt, weil der Ver­mie­ter an Preis­ver­hand­lun­gen kein Inter­es­se hat und die Woh­nungs­su­chen­den auf das Ent­gelt kei­nen Ein­fluss neh­men kön­nen. Im Ergeb­nis hät­ten die Mie­ter dann oft die gesetz­lich maxi­mal zuläs­si­ge Cour­ta­ge in Höhe von zwei Net­to­kalt­mie­ten zuzüg­lich Umsatz­steu­er zu zah­len 24. Da die­se Kos­ten neben die oft bereits hohe Mie­te, die zusätz­lich auf­zu­brin­gen­de Miet­kau­ti­on für das neue Miet­ver­hält­nis sowie nicht sel­ten auch Umzugs- und Reno­vie­rungs­kos­ten tre­ten, liegt die Befürch­tung des Gesetz­ge­bers nahe, dass die so kumu­lier­ten Beträ­ge geeig­net sind, gera­de wirt­schaft­lich schwä­che­re Mieter­haus­hal­te zu über­for­dern 2.

Die Ände­run­gen des Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­set­zes zur Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips sind geeig­net, um den erstreb­ten Aus­gleich der berühr­ten Inter­es­sen zu errei­chen und einer Belas­tung der Woh­nungs­su­chen­den mit Ver­mitt­lungs­kos­ten, die im vor­ran­gi­gen Ver­mie­ter­in­ter­es­se ent­stan­den sind, zu begeg­nen. Inso­weit genügt die Mög­lich­keit einer Zweck­er­rei­chung 25. Die­se lässt sich hier schon auf­grund der gesetz­lich gere­gel­ten Nich­tig­keit belas­ten­der Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tun­gen (§ 2 Abs. 5 WoVer­m­RG), die zudem noch durch einen eige­nen Buß­geld­tat­be­stand flan­kiert wird (§ 8 Abs. 1 Nr. 1 WoVer­m­RG), beja­hen. Auf die­ser Grund­la­ge kön­nen Woh­nungs­su­chen­de nur in engen Aus­nah­me­fäl­len zur Zah­lung von Ver­mitt­lungs­kos­ten ver­pflich­tet wer­den und sind damit regel­mä­ßig vor einer Belas­tung mit Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen als Auf­trag­ge­ber wie im Wege der Schuld­über­nah­me geschützt.

Die Eig­nung der Neu­re­ge­lung lässt sich nicht des­halb in Zwei­fel zie­hen, weil Ver­mie­ter, die sich ihrer­seits wei­ter­hin unein­ge­schränkt zur Pro­vi­si­ons­zah­lung ver­pflich­ten kön­nen, ihre durch Bezah­lung eines Mak­lers ent­stan­de­nen Kos­ten bei der Kal­ku­la­ti­on der Mie­te berück­sich­ti­gen und auf die­se Wei­se bei Mie­tern ganz oder in Tei­len refi­nan­zie­ren kön­nen. Zum einen kann eine sol­cher­ma­ßen erhöh­te Woh­nungs­mie­te durch­aus an Gren­zen sto­ßen, etwa sofern die Vor­schrif­ten zur Dämp­fung des Miet­an­stiegs auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten (§§ 556d ff. BGB Miet­preis­brem­se) zur Wir­kung kom­men soll­ten. Zum ande­ren blei­ben Ver­mie­ter stets mit der Vor­la­ge der Mak­ler­kos­ten sowie den Unge­wiss­hei­ten der Durch­setz­bar­keit höhe­rer Mie­ten belas­tet, so dass sie mög­li­cher­wei­se auf die Ein­schal­tung eines Woh­nungs­ver­mitt­lers ganz ver­zich­ten und die Mie­ter­su­che selbst über­neh­men wer­den. Selbst wenn Ver­mie­ter eine Über­wäl­zung der Mak­ler­kos­ten durch höhe­re Mie­te durch­set­zen kön­nen, wird der vom Gesetz­ge­ber erstreb­te Aus­gleich nicht gänz­lich ver­fehlt. Als Vor­teil ver­bleibt den Woh­nungs­su­chen­den dann zumin­dest, dass die Mak­ler­kos­ten nicht wie bei der direk­ten Zah­lung der Cour­ta­ge sofort in vol­ler Höhe und zeit­gleich mit wei­te­ren finan­zi­el­len Belas­tun­gen bei Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses auf­ge­bracht wer­den müs­sen. Schließ­lich ist es nicht fern­lie­gend, dass Ver­mie­ter künf­tig in eige­nem Inter­es­se ihre Nach­fra­ge­macht aus­nut­zen, um mit den Mak­lern Pro­vi­sio­nen unter den bis­her übli­chen – das gesetz­lich Zuläs­si­ge aus­schöp­fen­den – Sät­zen zu ver­ein­ba­ren, und dem­nach nur gerin­ge­re Beträ­ge in die Kal­ku­la­ti­on der Mie­te ein­flie­ßen wer­den.

Die ange­grif­fe­nen Ände­run­gen im Gesetz zur Rege­lung der Woh­nungs­ver­mitt­lung sind erfor­der­lich, um den ange­streb­ten Schutz zu errei­chen. Es sind kei­ne gleich wirk­sa­men Mit­tel zum Schutz der Woh­nungs­su­chen­den ersicht­lich, mit denen eine wei­ter­ge­hen­de Scho­nung der Inter­es­sen der Woh­nungs­ver­mitt­ler ein­her­gin­ge.

Kei­ne in glei­cher Wei­se geeig­ne­te Alter­na­ti­ve stellt das von den Beschwer­de­füh­rern befür­wor­te­te "ech­te" Bestel­ler­prin­zip oder Prio­ri­täts­prin­zip dar, wonach im Ver­hält­nis zwi­schen Ver­mie­ter und Woh­nungs­su­chen­dem der­je­ni­ge als Bestel­ler der Ver­mitt­lungs­diens­te anzu­se­hen und zur Zah­lung der Cour­ta­ge ver­pflich­tet sein soll, der in zeit­li­cher Hin­sicht zuerst an den Mak­ler her­an­tritt. Ange­sichts der Markt­ver­hält­nis­se lässt sich eine ver­gleich­ba­re Wirk­sam­keit die­ses Prio­ri­täts­prin­zips nicht – wie erfor­der­lich 26 – ein­deu­tig fest­stel­len. Auf­grund der Markt­macht der Ver­mie­ter erscheint viel­mehr die Annah­me ein­leuch­tend, dass Miet­in­ter­es­sier­te, um bei der Woh­nungs­su­che erfolg­reich sein zu kön­nen, sich unge­ach­tet der tat­säch­li­chen Abläu­fe oft­mals in die Posi­ti­on der­je­ni­gen drän­gen las­sen müs­sen, die den ers­ten Kon­takt zu einem Woh­nungs­ver­mitt­ler her­ge­stellt haben. Es ist mit­hin nicht zu bean­stan­den, dass die­se schon im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren dis­ku­tier­te Lösung ver­wor­fen wur­de, weil sie die Belas­tung der Woh­nungs­su­chen­den mit der Cour­ta­ge letzt­lich nicht ver­gleich­bar wirk­sam ändern könn­te 4.

Die im Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren vor­ge­schla­ge­ne Rege­lung, nach der das Mak­ler­ho­no­rar zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter hälf­tig geteilt wer­den soll­te, führt schon offen­sicht­lich nicht zu dem vom Gesetz­ge­ber in den Blick genom­me­nen Aus­gleich. Sie ver­hin­dert die Über­wäl­zung der Mak­ler­kos­ten auf die Woh­nungs­su­chen­den nur in Höhe der hal­ben Pro­vi­si­ons­for­de­rung, nicht aber – wie ange­strebt – in vol­lem Umfang.

Auch eine wei­te­re Absen­kung der in § 3 Abs. 2 WoVer­m­RG gere­gel­ten Ent­gelt­gren­ze, die ins­ge­samt zu einer ver­gleich­ba­ren Ent­las­tung der Woh­nungs­su­chen­den füh­ren soll, stellt kein mil­de­res Mit­tel dar. Um Ein­spa­run­gen zu erzie­len, die ins­ge­samt im Bereich der vom Gesetz­ge­ber mit Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips pro­gnos­ti­zier­ten 573, 52 Mil­lio­nen Euro 27 lie­gen, könn­te im Ein­zel­fall nur noch eine Pro­vi­si­ons­hö­he zuge­las­sen wer­den, die eine Ver­mitt­lung von Wohn­raum im Auf­trag des Woh­nungs­su­chen­den weit­ge­hend unren­ta­bel machen müss­te. Im Übri­gen wäre eine Scho­nung der Inter­es­sen der Woh­nungs­ver­mitt­ler hier­mit bereits des­halb nicht ver­bun­den, weil sie ins­ge­samt Kür­zun­gen ihrer Pro­vi­si­ons­ein­nah­men in letzt­lich glei­cher Höhe hin­neh­men müss­ten.

Eine regio­na­le Begren­zung des Bestel­ler­prin­zips auf Gebie­te mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten, wie sie bei der Miet­preis­brem­se vor­ge­se­hen ist, muss­te der Gesetz­ge­ber eben­falls nicht als mil­de­res Mit­tel berück­sich­ti­gen. Sei­ne Annah­me, dass Ver­mie­ter außer­halb ange­spann­ter Woh­nungs­märk­te jeden­falls nicht zwin­gend über die Markt­macht ver­fü­gen, um die Ver­mitt­lungs­pro­vi­si­on auf den Woh­nungs­su­chen­den abwäl­zen zu kön­nen 3, ist nicht zu bean­stan­den. Eine zusätz­li­che Belas­tung der Ver­mie­ter in die­sen Regio­nen konn­te der Gesetz­ge­ber daher als gering ein­schät­zen. Die Ver­mie­ter sind dort ohne­hin in grö­ße­rem Umfang mit dem Ver­mitt­lungs­ent­gelt belas­tet, ohne dies an die Woh­nungs­su­chen­den wei­ter­ge­ben zu kön­nen. Ver­fügt ein Ver­mie­ter hin­ge­gen aus­nahms­wei­se doch über eine der­art star­ke Ver­hand­lungs­po­si­ti­on, dass ihm die Abwäl­zung der Mak­ler­pro­vi­si­on auf Woh­nungs­su­chen­de mög­lich ist, erscheint es mit Blick auf das gesetz­ge­be­ri­sche Ziel auch gerecht­fer­tigt, den Schutz des Bestel­ler­prin­zips außer­halb ange­spann­ter Woh­nungs­märk­te grei­fen zu las­sen.

Fer­ner lässt sich die Erfor­der­lich­keit nicht mit Blick auf die Aus­schließ­lich­keits­re­gel in § 2 Abs. 1a Halb­satz 2 WoVer­m­RG in Fra­ge stel­len. Dies gilt auch dann, wenn auf der Grund­la­ge der vom Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Jus­tiz und für Ver­brau­cher­schutz ver­tre­te­nen wei­ten Aus­le­gung der Geset­zes­norm Pro­vi­si­ons­an­sprü­che gegen Woh­nungs­su­chen­de in den vom Bun­des­rat als pro­ble­ma­tisch gekenn­zeich­ne­ten Kon­stel­la­tio­nen 28 aus­ge­schlos­sen sein soll­ten.

Ob die­ses Norm­ver­ständ­nis für die damit ange­spro­che­nen Fäl­le der Mehr­fach­be­auf­tra­gung und der Vor­be­fas­sung als Wil­le des Gesetz­ge­bers im Gesetz selbst hin­rei­chend bestimm­ten Aus­druck gefun­den hat, oder ob nach den her­kömm­li­chen Metho­den für die Inter­pre­ta­ti­on von Geset­zes­recht 29 ein restrik­ti­ve­res Ver­ständ­nis unter Wah­rung des gesetz­li­chen Rege­lungs­ziels mög­lich ist, das in den genann­ten Fäl­len einer Cour­ta­ge­ver­pflich­tung der Woh­nungs­su­chen­den nicht ent­ge­gen­steht 30, bleibt grund­sätz­lich einer Klä­rung durch die fach­ge­richt­li­che Recht­spre­chung über­las­sen. Für die ver­fas­sungs­recht­li­che Prü­fung durch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt genügt es, eine wei­te Aus­le­gung im Sin­ne eines umfas­sen­den Aus­schließ­lich­keits­prin­zips zu unter­stel­len, weil hier­mit die am tiefs­ten grei­fen­de Beein­träch­ti­gung der Berufs­frei­heit ver­bun­den ist. Selbst mit die­ser Maß­ga­be lässt sich aller­dings ein Ver­fas­sungs­ver­stoß nicht fest­stel­len, so dass jeden­falls eine restrik­ti­ve ver­fas­sungs­kon­for­me Aus­le­gung nicht gebo­ten ist. Dass Woh­nungs­ver­mitt­lern hier­nach Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen gegen­über Woh­nungs­su­chen­den ver­stellt sind, geht weder in Fäl­len ihrer Mehr­fach­be­auf­tra­gung noch in Fäl­len ihrer Vor­be­fas­sung über das Maß hin­aus, das der mit dem Bestel­ler­prin­zip ver­folg­te Schutz­zweck not­wen­dig macht. Zwar wür­de es Woh­nungs­ver­mitt­ler wie die Woh­nungs­mak­ler weni­ger belas­ten, wenn sie Pro­vi­si­ons­an­sprü­che gegen Woh­nungs­su­chen­de auch in Fäl­len der Mehr­fach­be­auf­tra­gung und der Vor­be­fas­sung erwer­ben könn­ten; das von ihm vor­ge­ge­be­ne und zunächst sei­ner Ein­schät­zung über­las­se­ne Ziel eines sozia­len Aus­glei­ches zuguns­ten der Miet­in­ter­es­sier­ten könn­te der Gesetz­ge­ber dann aber nicht mehr im erstreb­ten Umfang errei­chen.

Auf der Grund­la­ge der geschil­der­ten wei­ten Aus­le­gung des § 2 Abs. 1a Halb­satz 2 WoVer­m­RG ver­folgt der Gesetz­ge­ber sein Ziel, den Belas­tun­gen der Woh­nungs­su­chen­den auf­grund sozia­ler und wirt­schaft­li­cher Ungleich­hei­ten ent­ge­gen­zu­wir­ken, mit der Kodi­fi­zie­rung des von ihm so bezeich­ne­ten "mate­ri­el­len Bestel­ler­prin­zips". Dem liegt nach der Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs die – auch von den Beschwer­de­füh­rern nicht in Zwei­fel gezo­ge­ne – Fest­stel­lung zugrun­de, dass "in der Pra­xis … gera­de auf ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten die Initia­ti­ve für das Tätig­wer­den eines Mak­lers regel­mä­ßig vom Ver­mie­ter" aus­geht. Die Ver­mie­ter neh­men dann "die Diens­te von Woh­nungs­ver­mitt­lern (Mak­lern) zwar in ihrem Inter­es­se in Anspruch", kön­nen jedoch auf­grund des knap­pen Ange­bots an Wohn­raum ihre Markt­macht nut­zen, um auf ver­schie­de­nen Wegen – etwa durch die Bedin­gung des Abschlus­ses eines Mak­ler­ver­tra­ges oder durch Schuld­über­nah­me – die Mie­ter mit den Mak­ler­kos­ten zu belas­ten. Dies erschei­ne "vor dem Hin­ter­grund eines mate­ri­ell ver­stan­de­nen ‚Bestel­ler­prin­zips‘ unan­ge­mes­sen: Wer kos­ten­pflich­ti­ge Diens­te ver­an­lasst, soll­te im Ergeb­nis auch für die so ent­stan­de­nen Kos­ten auf­kom­men" 23. Aus­ge­hend davon soll die Neu­re­ge­lung eine Zah­lungs­pflicht des Mie­ters immer schon dann aus­schlie­ßen, wenn der Ver­mie­ter dem Mak­ler "eine Woh­nung an die Hand" gibt, um einen Mie­ter zu fin­den 6. Hier soll allein der Ver­mie­ter als "Bestel­ler" anzu­se­hen sein. Die­ser Annah­me des Gesetz­ge­bers ent­spricht die mit § 2 Abs. 1a WoVer­m­RG ver­bun­de­ne Beweis­last­ver­tei­lung, der das Ver­mitt­lungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters als Regel­fall zugrun­de liegt 31. Nach der Sys­te­ma­tik der gesetz­li­chen Rege­lung des mate­ri­el­len Bestel­ler­prin­zips, das der Gesetz­ge­ber als Mit­tel zur Ver­wirk­li­chung des von ihm erstreb­ten sozia­len Aus­gleichs gewählt hat, ist des­halb ent­schei­dend, dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler nicht aus­schließ­lich im Inter­es­se des Woh­nungs­su­chen­den, son­dern zumin­dest auch im Ver­mie­ter­in­ter­es­se tätig wird 32 und des­halb mit sei­ner Pro­vi­si­ons­for­de­rung an den Ver­mie­ter ver­wie­sen wer­den kann.

Den umge­kehr­ten Fall des Inter­es­ses und der Initia­ti­ve von Sei­ten eines Woh­nungs­su­chen­den berück­sich­tigt das Gesetz als Aus­nah­me­kon­stel­la­ti­on in § 2 Abs. 1a Halb­satz 2 WoVer­m­RG. Zur Abgren­zung vom Regel­fall soll nach der Begrün­dung des Gesetz­ent­wurfs ein strik­tes Aus­schließ­lich­keits­prin­zip gel­ten. Hier­nach soll es "zur Durch­set­zung eines mate­ri­ell ver­stan­de­nen ‚Bestel­ler­prin­zips‘ … aus­drück­lich erfor­der­lich" sein, "dass der Woh­nungs­ver­mitt­ler den Auf­trag vom Ver­mie­ter (oder von einem ande­ren Berech­tig­ten) aus­schließ­lich zu dem Zweck ein­holt, dem Woh­nungs­su­chen­den die Woh­nung anzu­bie­ten" 6. An ande­rer Stel­le 33 erläu­tert die Ent­wurfs­be­grün­dung, dass der Woh­nungs­su­chen­de nur dann "Bestel­ler" sein soll, wenn sich der Ver­mitt­ler für ihn "auf die Suche begibt und die Woh­nung aus­schließ­lich für ihn und in des­sen Inter­es­se sucht". Hier­nach ist das Kri­te­ri­um der Aus­schließ­lich­keit der Ver­mitt­ler­tä­tig­keit für die Inter­es­sen des Woh­nungs­su­chen­den ent­schei­dend für die Grenz­zie­hung zwi­schen einer Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung des Ver­mie­ters einer­seits und des Woh­nungs­su­chen­den ande­rer­seits 34. In Fäl­len der Mehr­fach­be­auf­tra­gung wie in Fäl­len der Vor­be­fas­sung wird der Ver­mitt­ler jedoch im Regel­fall nicht aus­schließ­lich im Inter­es­se der Woh­nungs­su­chen­den tätig, so dass der Gesetz­ge­ber es mit Blick auf den Zweck der gesetz­li­chen Rege­lung auch hier für erfor­der­lich hal­ten konn­te, eine Ver­pflich­tung der Woh­nungs­su­chen­den zur Pro­vi­si­ons­zah­lung zu ver­hin­dern, ohne dass es auf die vom Minis­te­ri­um auf­ge­zeig­ten etwai­gen Umge­hungs­mög­lich­kei­ten ankommt.

Die Mehr­fach­be­auf­tra­gung betrifft die Fall­kon­stel­la­ti­on des Tätig­wer­dens des Woh­nungs­ver­mitt­lers für meh­re­re Woh­nungs­su­chen­de, die ihn jeweils geson­dert mit der Ver­mitt­lung gleich­ge­rich­te­ter oder ver­gleich­ba­rer Ange­bo­te beauf­tragt haben. Holt der Woh­nungs­ver­mitt­ler hier den Auf­trag des Ver­mie­ters nach § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG nicht nur für einen der Woh­nungs­su­chen­den, son­dern von Anfang an gleich­zei­tig oder nach Schei­tern eines ers­ten Ver­mitt­lungs­ver­suchs suk­zes­si­ve für meh­re­re Woh­nungs­su­chen­de ein, so kann bei einem wei­ten Ver­ständ­nis des Aus­schließ­lich­keits­prin­zips ein Pro­vi­si­ons­an­spruch gegen die Woh­nungs­su­chen­den nicht ent­ste­hen. Der Auf­trag des Ver­mie­ters zum Ange­bot der betref­fen­den Wohn­räu­me ist dann ent­ge­gen § 2 Abs. 1a Halb­satz 2 WoVer­m­RG nicht aus­schließ­lich wegen des Ver­mitt­lungs­ver­tra­ges mit dem Woh­nungs­su­chen­den ein­ge­holt wor­den, mit dem anschlie­ßend der Miet­ver­trag zustan­de gekom­men ist. Die Vor­schrift wird dem­nach so ver­stan­den, dass nur der Ver­mitt­lungs­ver­trag mit "einem ein­zi­gen" Woh­nungs­su­chen­den einen Pro­vi­si­ons­an­spruch die­sem gegen­über begrün­den kann; ver­mit­telt der Mak­ler erfolg­reich eine Woh­nung bei einem Tätig­wer­den für meh­re­re Woh­nungs­su­chen­de als Auf­trag­ge­ber, erhält er von dem zum Zuge gekom­me­nen Mie­ter kei­ne Cour­ta­ge. Er ist aber kei­nes­wegs gehin­dert, eine sol­che Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit von einem zuvor mit dem Ver­mie­ter geschlos­se­nen pro­vi­si­ons­pflich­ti­gen Mak­ler­ver­trag abhän­gig zu machen.

Vom Ansatz des Gesetz­ge­bers aus­ge­hend liegt die­ses Ergeb­nis in der Kon­se­quenz der gewähl­ten Abgren­zung nach der Inter­es­sen­la­ge. Zwar wird der Woh­nungs­ver­mitt­ler hier im Inter­es­se der ein­zel­nen Woh­nungs­su­chen­den und auf deren Initia­ti­ve hin ein­ge­schal­tet, sein Tätig­wer­den liegt aber auch im Inter­es­se des Ver­mie­ters, dem er im Fall der Mehr­fach­be­auf­tra­gung nicht nur einen Inter­es­sen­ten vor­stel­len, son­dern eine Aus­wahl unter meh­re­ren Bewer­bern ermög­li­chen kann, die nach den vom Ver­mie­ter bestimm­ten Maß­stä­ben geeig­net sind. Die Chan­ce, ohne gro­ßen eige­nen Such­auf­wand unter meh­re­ren grund­sätz­lich geeig­ne­ten Miet­in­ter­es­sier­ten den aus sei­ner Sicht bes­ten Ver­trags­part­ner aus­zu­wäh­len, ist für den Ver­mie­ter aber regel­mä­ßig der Grund dafür, sei­ne Woh­nung einem Mak­ler mit dem Ziel einer opti­ma­len Ver­mie­tung an die Hand zu geben. Ein Tätig­wer­den des Woh­nungs­ver­mitt­lers glei­cher­ma­ßen für meh­re­re Woh­nungs­su­chen­de geht daher typi­scher­wei­se auch mit einem Inter­es­se des Ver­mie­ters an der Mak­ler­tä­tig­keit ein­her. Hier fehlt es an einem aus­schließ­li­chen Inter­es­se auf Sei­ten der Woh­nungs­su­chen­den, was es nach der vom Gesetz­ge­ber mit § 2 Abs. 1a WoVer­m­RG gere­gel­ten Abgren­zung erfor­der­lich macht, in Fäl­len der Mehr­fach­be­auf­tra­gung einen Pro­vi­si­ons­an­spruch gegen sie aus­zu­schlie­ßen.

Nicht anders ist die Inter­es­sen­la­ge in den Fäl­len der Vor­be­fas­sung. Sie sind dadurch gekenn­zeich­net, dass ein Woh­nungs­ver­mitt­ler nach Abschluss eines Mak­ler­ver­tra­ges mit einem Woh­nungs­su­chen­den den Auf­trag des Ver­mitt­lers nach § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG ein­ge­holt hat, dann aber ein Miet­ver­trag mit die­sem Inter­es­sen­ten nicht zustan­de gekom­men ist. Auf der Grund­la­ge einer weit zu ver­ste­hen­den Aus­schließ­lich­keit kann hier eben­falls kein Pro­vi­si­ons­an­spruch gegen einen ande­ren Woh­nungs­su­chen­den begrün­det wer­den, dem der Mak­ler danach einen Miet­ver­trag für die betref­fen­de Woh­nung ver­mit­telt. Wie­der­um wird der Mak­ler zwar auch, nicht aber aus­schließ­lich im Inter­es­se des zum Zuge gekom­me­nen Woh­nungs­su­chen­den tätig. Viel­mehr wird dem Ver­mie­ter nach dem Schei­tern des ers­ten Ver­mitt­lungs­ver­suchs hier eben­falls die Chan­ce einer Aus­wahl unter meh­re­ren grund­sätz­lich geeig­ne­ten Miet­in­ter­es­sier­ten ermög­licht, wie es typi­scher­wei­se dem Ver­mie­ter­in­ter­es­se an der Ein­schal­tung eines Mak­lers ent­spricht. Das auf Sei­ten der Miet­ver­trags­par­tei­en kon­kur­rie­ren­de Inter­es­se am Tätig­wer­den eines Ver­mitt­lers steht mit­hin in Fäl­len der Vor­be­fas­sung eben­falls einer Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung der Woh­nungs­su­chen­den ent­ge­gen. Fol­ge ist zwar das in der Prüf­bit­te des Bun­des­ra­tes 7 so bezeich­ne­te "Ver­bren­nen" eines ihm bekann­ten Woh­nungs­an­ge­bots zu Las­ten des Mak­lers, der die­ses Objekt nach Schei­tern einer Ver­mitt­lung ande­ren Inter­es­sen­ten nicht mehr pro­vi­si­ons­pflich­tig anbie­ten kann. Der Nach­teil des Mak­lers beschränkt sich dabei aller­dings auf den Aus­schluss eines Cour­ta­ge­an­spruchs gegen­über den Woh­nungs­su­chen­den; es steht dem Woh­nungs­ver­mitt­ler hin­ge­gen auch hier frei, vor wei­te­ren Tätig­kei­ten mit dem Ver­mie­ter einen Mak­ler­ver­trag zu schlie­ßen und nach erfolg­rei­cher Ver­mitt­lung von ihm die Pro­vi­si­on zu for­dern.

Die ange­grif­fe­nen Rege­lun­gen zur Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips füh­ren auch in Anbe­tracht des auf Sei­ten der Woh­nungs­mak­ler betrof­fe­nen Grund­rechts auf freie Berufs­aus­übung zu einem ange­mes­se­nen Aus­gleich wider­strei­ten­der Inter­es­sen.

Die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschütz­te Frei­heit der Berufs­aus­übung ist hier für den Schutz der Woh­nungs­mak­ler maß­ge­bend. Auf­grund der Neu­re­ge­lung wer­den sie in einer Viel­zahl von Fäl­len dar­an gehin­dert, Woh­nungs­su­chen­de ver­trag­lich zur Zah­lung einer Ver­gü­tung für ihre beruf­li­che Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit zu ver­pflich­ten. Sie wer­den in ihrer Frei­heit beschränkt, das Ent­gelt für beruf­li­che Leis­tun­gen ver­bind­lich aus­zu­han­deln. Dies unter­fällt eben­falls dem Schutz der frei­en Berufs­aus­übung.

In der Rege­lung, ver­trag­li­che Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tun­gen von Woh­nungs­su­chen­den nur dann zuzu­las­sen, wenn aus­schließ­lich wegen des mit ihnen geschlos­se­nen Ver­mitt­lungs­ver­trags vom Ver­mie­ter oder einem ande­ren Berech­tig­ten der Auf­trag nach § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG ein­ge­holt wird, liegt ein nicht uner­heb­li­cher Ein­griff in die freie Berufs­aus­übung der Woh­nungs­ver­mitt­ler. Auch wenn neben Ver­mie­tern wei­ter­hin auch Miet­in­ter­es­sier­te Woh­nungs­ver­mitt­ler beauf­tra­gen kön­nen, führt das Aus­schließ­lich­keits­prin­zip gera­de bei wei­tem Ver­ständ­nis im Ergeb­nis dazu, dass in der geschäft­li­chen Pra­xis über­wie­gend nur noch Ver­mie­ter zur Pro­vi­si­ons­zah­lung ver­pflich­tet wer­den kön­nen. Jeden­falls für Immo­bi­li­en­mak­ler, die sich bei ihrer Tätig­keit – wie die Woh­nungs­mak­ler – auf die Ver­mitt­lung von Miet­woh­nun­gen spe­zia­li­siert haben, las­sen sich in Fol­ge der Neu­re­ge­lung nur noch erheb­lich gerin­ge­re Pro­vi­si­ons­ein­nah­men erzie­len. Auch die Geset­zes­ma­te­ria­li­en räu­men ein, dass die "vor­aus­sicht­li­che Ände­rung des Ver­hal­tens von Ver­mie­tern durch die Neu­re­ge­lun­gen im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­recht wahr­schein­lich zu deut­li­chen Umsatz­rück­gän­gen füh­ren" wer­den 35. Der Gesetz­ge­ber erstrebt eine finan­zi­el­le Ent­las­tung der Woh­nungs­su­chen­den um 573, 52 Mil­lio­nen Euro auf­grund erspar­ter Mak­ler­cour­ta­ge, denen ledig­lich erwar­te­te Ein­nah­men durch Pro­vi­si­ons­zah­lun­gen von Ver­mie­tern in Höhe von 120, 56 Mil­lio­nen Euro gegen­über­ste­hen sol­len 27.

Die Woh­nungs­ver­mitt­ler wer­den damit aller­dings nicht schon typi­scher­wei­se zu einer grund­le­gen­den Ver­än­de­rung ihrer geschäft­li­chen Akti­vi­tä­ten und Ange­bo­te in dem Sin­ne gezwun­gen, dass sie die beruf­li­che Tätig­keit, die bis­her ihre Lebens­grund­la­ge bil­de­te, völ­lig auf­ge­ben und sich eine neue, auf ande­ren beruf­li­chen Vor­aus­set­zun­gen beru­hen­de Exis­tenz auf­bau­en müss­ten. Da pro­vi­si­ons­pflich­ti­ge Auf­trä­ge zur Woh­nungs­ver­mitt­lung wei­ter­hin mög­lich sind, kön­nen Mak­ler auf die­sem Geschäfts­feld wei­ter­hin tätig blei­ben. Sie sind nicht zum Erwerb grund­le­gend neu­er Kennt­nis­se und Fähig­kei­ten gezwun­gen, son­dern kön­nen das in ihrem beruf­li­chen Wer­de­gang erwor­be­ne Wis­sen und die spe­zi­fi­schen Berufs­er­fah­run­gen auch künf­tig nut­zen. Zudem sind Immo­bi­li­en­mak­ler nicht aus­schließ­lich als Woh­nungs­ver­mitt­ler tätig, son­dern ver­mit­teln in der Regel auch Miet­ver­trä­ge über gewerb­lich genutz­te Räum­lich­kei­ten und ins­be­son­de­re Kauf­ver­trä­ge für Immo­bi­li­en, die zu Wohn- oder zu gewerb­li­chen Zwe­cken genutzt wer­den. Viel­fach sind sie auch in der Immo­bi­li­en­ver­wal­tung und ande­ren immo­bi­li­en­na­hen Dienst­leis­tungs­be­rei­chen tätig. Die­se Tätig­keits­fel­der und Ein­nah­me­quel­len blei­ben von den Ände­run­gen im Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ge­setz unbe­rührt.

In die Abwä­gung ist fer­ner ein­zu­be­zie­hen, dass Woh­nungs­ver­mitt­ler wei­ter­hin Ver­mitt­lungs­ver­trä­ge mit Ver­mie­tern abschlie­ßen und hier­aus Ver­mitt­lungs­ent­gel­te erzie­len kön­nen. Zwar wer­den sie hier­für – stär­ker als zuvor – auch in Regio­nen mit ange­spann­ten Woh­nungs­märk­ten mit den Ver­mie­tern in Ver­hand­lun­gen über den Abschluss von Ver­mitt­lungs­ver­trä­gen und die Höhe des geschul­de­ten Ver­mitt­lungs­ent­gelts tre­ten müs­sen. Hier­mit kann aber jeder Woh­nungs­ver­mitt­ler selbst erheb­li­chen Ein­fluss dar­auf neh­men, wie gra­vie­rend die wirt­schaft­li­chen Fol­gen des Bestel­ler­prin­zips für ihn sein wer­den. Es bleibt jedem ein­zel­nen Mak­ler über­las­sen, Ver­mie­ter vom Nut­zen; und vom Wert sei­ner Tätig­keit auch ange­sichts des Umstan­des zu über­zeu­gen, dass die Cour­ta­ge nicht unmit­tel­bar an den neu­en Mie­ter wei­ter­ge­reicht wer­den kann. Dass Ver­mie­ter zukünf­tig gänz­lich auf die Diens­te von Woh­nungs­ver­mitt­lern ver­zich­ten, erscheint ange­sichts der Mühe, die mit der eige­nen Suche nach Miet­in­ter­es­sier­ten ver­bun­den ist, unwahr­schein­lich. Ins­be­son­de­re sind Woh­nungs­ver­mitt­ler nicht dar­an gehin­dert, durch Wer­bung für ihre Diens­te auch sol­che Ver­ein­ba­run­gen zu errei­chen, die ihnen in Fäl­len der Mehr­fach­be­auf­tra­gung oder der Vor­be­fas­sung einen Pro­vi­si­ons­an­spruch gegen den Ver­mie­ter bei erfolg­rei­cher Ver­mitt­lungs­tä­tig­keit sichern.

Den grund­recht­lich geschütz­ten Inter­es­sen der Woh­nungs­mak­ler an der frei­en Berufs­aus­übung ste­hen die gleich­falls berech­tig­ten Inter­es­sen der Woh­nungs­su­chen­den gegen­über. Durch die gesetz­li­che Rege­lung des Bestel­ler­prin­zips sol­len für sie Hin­der­nis­se bei Anmie­tung von Wohn­räu­men besei­tigt wer­den. Ziel ist es, eine Über­for­de­rung ins­be­son­de­re wirt­schaft­lich schwä­che­rer Woh­nungs­su­chen­der durch die "kumu­lier­ten Beträ­ge" zu ver­mei­den, die unter Ein­schluss der Mak­ler­pro­vi­si­on bei Beginn eines Miet­ver­hält­nis­ses ent­ste­hen 2. Den zahl­rei­chen Woh­nungs­su­chen­den, die auf Woh­nungs­mie­te ange­wie­sen sind, wird es damit erleich­tert, geeig­ne­ten Wohn­raum zu fin­den und sich so den räum­li­chen Mit­tel­punkt ihres per­sön­li­chen Lebens­krei­ses 36 und einen Frei­raum eigen­ver­ant­wort­li­cher Betä­ti­gung 37 zu schaf­fen. Dies und der Schutz vor Nach­tei­len auf­grund der Eigen­tums­ver­hält­nis­se und der Nach­fra­ge­si­tua­ti­on auf dem Woh­nungs­markt recht­fer­ti­gen es zudem, in die Abwä­gung auf Sei­ten der Woh­nungs­su­chen­den das Sozi­al­staats­prin­zip (Art.20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 Satz 1 GG) ein­zu­be­zie­hen.

Unter Berück­sich­ti­gung des wei­ten Beur­tei­lungs- und Gestal­tungs­spiel­raums, über den der Gesetz­ge­ber hier ver­fügt, wird das Ziel eines ange­mes­se­nen Aus­gleichs nicht ver­fehlt. Der Gesetz­ge­ber trägt einem sozia­len Ungleich­ge­wicht Rech­nung, das durch den hohen Bedarf und das knap­pe Ange­bot an Miet­woh­nun­gen ent­steht. Hier­zu hat er mit der Belas­tung der Woh­nungs­su­chen­den durch Mak­ler­cour­ta­ge einen nicht unwe­sent­li­chen Kos­ten­fak­tor auf­ge­grif­fen und eine Rege­lung geschaf­fen, die die­se Kos­ten den Ver­mie­tern als den­je­ni­gen zuweist, in deren Inter­es­se die Auf­wen­dun­gen typi­scher­wei­se ent­ste­hen. Sei­ne Ent­schei­dung, hier­für als Mit­tel eine Ein­schrän­kung der ver­trag­li­chen Mög­lich­kei­ten und damit der Berufs­frei­heit der Woh­nungs­ver­mitt­ler zu wäh­len, bewegt sich inner­halb des wei­ten Gestal­tungs­spiel­raums und der poli­ti­schen Ver­ant­wor­tung, die dem Gesetz­ge­ber für die maß­geb­li­chen öko­no­mi­schen und sozia­len Rah­men­be­din­gun­gen ver­blei­ben. Dass hier­nach der erstreb­te Aus­gleich zwangs­läu­fig mit Ein­nah­me­ein­bu­ßen der Woh­nungs­ver­mitt­ler ein­her­ge­hen muss, steht ins­ge­samt der Ange­mes­sen­heit der gewähl­ten Lösung nicht ent­ge­gen; denn die­se Belas­tung ist dadurch gerecht­fer­tigt, dass Woh­nungs­ver­mitt­ler – weil sie im Inter­es­se der Ver­mie­ter beauf­tragt wer­den – mit Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen an die­se ver­wie­sen wer­den dür­fen.

Bestel­ler­prin­zip – und sons­ti­ge Grund­rech­te[↑]

Für eine Ver­let­zung ande­rer Grund­rech­te durch die Ein­füh­rung des Bestel­ler­prin­zips ist nichts ersicht­lich. Ins­be­son­de­re haben die Woh­nungs­mak­ler bereits kei­ne eigen­tums­fä­hi­ge Posi­ti­on gel­tend gemacht, die dem Schutz des Art. 14 GG unter­fal­len könn­te. Dies gilt auch mit Blick auf ein etwai­ges Recht am ein­ge­rich­te­ten Gewer­be­be­trieb, falls sich der Schutz des Art. 14 GG auch hier­auf erstre­cken soll­te 38.

Die gel­tend gemach­ten Auf­trä­ge zum Ange­bot von Wohn­räu­men, die den Woh­nungs­mak­ler bereits zum Zeit­punkt des Inkraft­tre­tens der Neu­re­ge­lung von Ver­mie­tern oder ande­ren Berech­tig­ten gemäß § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG erteilt wor­den waren, genü­gen nicht als eigen­tums­fä­hi­ge Posi­ti­on. Mit die­sen Auf­trä­gen sind nicht ohne Wei­te­res – als Eigen­tum im Sin­ne von Art. 14 Abs. 1 GG geschütz­te 39 – schuld­recht­li­che Ansprü­che auf Zah­lung von Pro­vi­sio­nen ver­bun­den. Ent­spre­chend der Absicht des Gesetz­ge­bers, Woh­nungs­su­chen­den "Zeit und Unkos­ten für ver­geb­li­che Besich­ti­gung" zu erspa­ren 40, soll das Auf­trags­er­for­der­nis aus § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG nur ver­hin­dern, dass "Woh­nungs­ver­mitt­ler Wohn­räu­me anbie­ten, von denen sie zufäl­lig durch Drit­te erfah­ren oder die sie aus Anzei­gen in Zei­tun­gen ent­nom­men haben" 41. Da hier­nach als Auf­trag "jed­we­de Zustim­mung" eines Ver­mie­ters genügt 42, wird die Rege­lung über­wie­gend so ver­stan­den, dass § 6 Abs. 1 WoVer­m­RG weder einen Ver­mitt­lungs­auf­trag nach § 652 Abs. 1 BGB erfor­dert noch die Zustim­mung des Ver­mie­ters mit einem sol­chen gleich­zu­set­zen ist 43.

Die von den Woh­nungs­mak­lern ange­führ­ten Auf­trä­ge von Inter­es­sen­ten für eine Ver­mie­tung von Woh­nun­gen waren dem­nach allen­falls in die Zukunft gerich­te­te Erwerbs­chan­cen, deren Rea­li­sie­rung noch von dem Abschluss eines Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ver­tra­ges abhän­gig und zudem noch durch das anschlie­ßen­de Zustan­de­kom­men eines kon­gru­en­ten Haupt­ver­tra­ges zwi­schen Woh­nungs­su­chen­den und Ver­mie­ter bedingt war. Der­ar­ti­ge blo­ße Umsatz- und Gewinn­chan­cen sind jedoch vom ver­fas­sungs­recht­li­chen Schutz des Eigen­tums nicht umfasst 44.

Eigen­tums­schutz kann hier­nach ledig­lich für Pro­vi­si­ons­an­sprü­che aus sol­chen Mak­ler­ver­trä­gen in Betracht kom­men, die mit Woh­nungs­su­chen­den bereits abge­schlos­sen, bis zum Inkraft­tre­ten der Novel­le zum 1.06.2015 aber noch nicht durch­ge­führt waren. In die­se Eigen­tums­po­si­ti­on wird jedoch nicht ein­ge­grif­fen. Das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Jus­tiz und für Ver­brau­cher­schutz hat hier­zu über­zeu­gend – und von den Beschwer­de­füh­rern unwi­der­spro­chen – auf den all­ge­mei­nen Rechts­ge­dan­ken ver­wie­sen, der in Art. 170 des Ein­füh­rungs­ge­set­zes zum Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (EGBGB) zum Aus­druck kommt. Danach unter­steht ein Schuld­ver­hält­nis nach sei­nen Vor­aus­set­zun­gen, sei­nem Inhalt und sei­nen Wir­kun­gen dem Recht, das zur Zeit der Ver­wir­kung des Ent­ste­hungs­tat­be­stan­des galt. Ver­mitt­lungs­ver­trä­ge, die vor Inkraft­tre­ten der Rege­lun­gen des Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­set­zes wirk­sam geschlos­sen wur­den, blei­ben dem­nach wei­ter­hin wirk­sam und auch hin­sicht­lich etwai­ger Pro­vi­si­ons­for­de­run­gen unein­ge­schränkt erfüll­bar.

Text­form­erfor­der­nis[↑]

Auch das Text­form­erfor­der­nis, das durch Art. 3 Nr. 1 Buch­sta­be a Miet­NovG ein­ge­führt wor­den und gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 WoVer­m­RG für Woh­nungs­ver­mitt­lungs­ver­trä­ge zu beach­ten ist, ver­letzt die Woh­nungs­mak­ler nicht in ihrer Berufs­frei­heit.

Wäh­rend ande­re Grund­rech­te ersicht­lich nicht berührt sind, wird mit dem nun bei Ver­trags­schluss zu beach­ten­den Form­erfor­der­nis in die hier durch Art. 12 Abs. 1 GG geschütz­te Ver­trags­frei­heit ein­ge­grif­fen. Die Rege­lung hat zwar kei­ne Aus­wir­kun­gen auf die Gestal­tung des Inhalts der Ver­trä­ge. Aller­dings macht sie wie jedes Form­erfor­der­nis die Wirk­sam­keit eines durch den über­ein­stim­men­den Wil­len her­ge­stell­ten Inter­es­sen­aus­gleichs, den der Staat grund­sätz­lich zu respek­tie­ren hat 45, von der Beach­tung einer bestimm­ten Form abhän­gig (§ 125 Satz 1 BGB). Die Ver­trags­par­tei­en wer­den zur Beach­tung der vor­ge­schrie­be­nen Form gezwun­gen und damit in ihrer Frei­heit beschränkt, Ver­trä­ge so abzu­schlie­ßen, wie sie es wün­schen 46.

Die­ser Ein­griff in die Ver­trags­frei­heit ist jedoch gerecht­fer­tigt.

Die Text­form soll nach den Geset­zes­ma­te­ria­li­en 47 "sowohl dem Woh­nungs­su­chen­den als auch dem Ver­mie­ter deut­lich vor Augen füh­ren", dass ein Ver­trag abge­schlos­sen wird "und des­halb bei erfolg­rei­cher Ver­mitt­lung oder erfolg­rei­chem Nach­weis eine Ver­gü­tung fäl­lig wer­den kann". Außer­dem sol­len "auch Unklar­hei­ten über die Fra­ge, ob und mit wel­chem Inhalt ein Ver­mitt­lungs­ver­trag zustan­de gekom­men sei, zukünf­tig ver­mie­den wer­den". Damit dient das Text­form­erfor­der­nis dem legi­ti­men Zweck, die Betei­lig­ten zuver­läs­sig über den Inhalt und die recht­li­chen Fol­gen ihrer Erklä­run­gen zu infor­mie­ren und hier­mit Rechts­si­cher­heit und Rechts­klar­heit zu för­dern 48.

Zur Errei­chung die­ses Zwecks ist die Text­form nicht nur geeig­net und erfor­der­lich, son­dern auch ange­mes­sen. Die text­li­che Doku­men­ta­ti­on ver­deut­licht die Tat­sa­che einer ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung und kann zugleich Beweis­schwie­rig­kei­ten hin­sicht­lich des Zustan­de­kom­mens wie hin­sicht­lich der Per­son des Ver­pflich­te­ten ent­ge­gen­wir­ken. Hier­bei ver­langt die Beach­tung der Text­form nach § 126b BGB nur gerin­gen Auf­wand. Eine Unter­schrift ist nicht erfor­der­lich, es genügt viel­mehr eine les­ba­re Erklä­rung, in der die Per­son des Erklä­ren­den genannt ist und die auf einem dau­er­haf­ten Daten­trä­ger abge­ge­ben wird. Im Wege der elek­tro­ni­schen Kom­mu­ni­ka­ti­on kann also ein zeit­na­her Ver­trags­schluss erreicht wer­den. Es han­delt sich dem­nach um einen gering­fü­gi­gen Ein­griff in die Ver­trags­frei­heit. Das Text­form­erfor­der­nis ist zudem für Woh­nungs­ver­mitt­ler wie die Woh­nungs­mak­ler mit Vor­tei­len ver­bun­den. Zwar kann eine Pro­vi­si­ons­ver­pflich­tung nun nicht mehr durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten begrün­det wer­den, gleich­zei­tig wer­den aber auch die Beweis­schwie­rig­kei­ten, die die Mak­ler hin­sicht­lich des Abschlus­ses eines Ver­mitt­lungs­ver­tra­ges bis­her häu­fig getrof­fen hat­ten, durch die Ein­füh­rung des Text­form­erfor­der­nis­ses weit­ge­hend besei­tigt.

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Beschluss vom 29. Juni 2016 – 1 BvR 1015/​15

  1. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 1[][]
  2. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 15[][][]
  3. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 16[][][]
  4. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 17[][]
  5. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 35 f.[]
  6. BT-Drs. 18/​3121, S. 36[][][]
  7. BT-Drs. 18/​3121, S. 46 f.[][]
  8. vgl. BT-Drs. 18/​4220, S. 8[]
  9. vgl. BVerfGE 109, 279, 305; 117, 126, 135; stRspr[]
  10. vgl. BVerfGE 109, 279, 306[]
  11. vgl. BVerfGE 112, 50, 60; stRspr[]
  12. vgl. BVerfGE 81, 70, 82 f.; 97, 157, 165; 131, 47, 56[]
  13. vgl. BVerfGE 101, 331, 347; 117, 163, 181; 134, 204, 222 Rn. 66[]
  14. vgl. BVerfGE 117, 163, 181; 134, 204, 222 Rn. 67 jeweils m.w.N.[]
  15. vgl. BVerfGE 54, 237, 245 f.[]
  16. vgl. BVerfGE 126, 331, 357 m.w.N.[]
  17. vgl. BVerfGE 42, 20, 31[]
  18. vgl. BVerfGE 27, 18, 32 f.; 29, 11, 16; 31, 141, 144[]
  19. vgl. etwa BVerfGE 8, 274, 294 f.; 55, 274, 319; krit. BVerfGE 105, 313, 339; zurück­hal­tend auch BVerfGE 112, 226, 253 f.[]
  20. so die Begrün­dung des Ent­wurfs der Frak­tio­nen der CDU/​CSU und SPD für ein Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes, BT-Drs. 16/​813, S. 1[]
  21. vgl. BVerfGE 134, 204, 223 f. Rn. 68 ff. m.w.N.[]
  22. BT-Drs. 18/​3121, S.19[][]
  23. BT-Drs. 18/​3121, S. 15[][][]
  24. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S.19[]
  25. vgl. BVerfGE 117, 163, 188 f.; 126, 112, 144; stRspr[]
  26. vgl. BVerfGE 81, 70, 91[]
  27. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 26[][]
  28. vgl. BT-Drs. 18/​3121, S. 46 f.[]
  29. vgl. BVerfGE 11, 126, 130[]
  30. so etwa Fischer, NJW 2015, S. 1560, 1563; anders jedoch LG Stutt­gart, Urteil vom 30.09.2015 – 40 O 76/​15 KfH, Rn. 32[]
  31. vgl. Magnus/​Wais, JZ 2016, S. 183, 186[]
  32. vgl. eben­da, S. 185 f.[]
  33. BT-Drs. 18/​3121, S. 17[]
  34. vgl. Magnus/​Wais, JZ 2016, S. 183, 185[]
  35. BT-Drs. 18/​3121, S. 4[]
  36. vgl. BVerfGE 85, 219, 224[]
  37. vgl. BVerfGE 89, 237, 241[]
  38. vgl. BVerfGE 84, 212, 232; 96, 375, 397[]
  39. vgl. BVerfGE 112, 93, 107 m.w.N.[]
  40. vgl. Regie­rungs­ent­wurf für ein Gesetz über Maß­nah­men zur Ver­bes­se­rung des Miet­rechts und der Begren­zung des Miet­an­stiegs, BT-Drs. VI/​1549, S. 13[]
  41. BT-Drs. VI/​1549, S. 13[]
  42. vgl. Baader/​Gehle, WoVer­m­RG, 1993, § 6 Rn. 6[]
  43. vgl. Hans, Das neue Miet­recht, Art. 9 MRVerbG, § 6 WVG, S. 402, Stand: 1.09.1983; Baader/​Gehle, a.a.O.; Schultz, WoVer­m­RG, 2010, § 6 Rn. 7; Fischer, Mak­ler­recht, 3. Aufl.2015, S. 175; so auch BT-Drs. 18/​3121, S. 36[]
  44. vgl. BVerfGE 28, 119, 142; 65, 196, 209; 77, 84, 118; 132, 99, 122 Rn. 60[]
  45. vgl. BVerfGE 114, 1, 34 m.w.N.[]
  46. vgl. BVerfGE 95, 267, 303 f.[]
  47. BT-Drs. 18/​3121, S. 35 f.[]
  48. ähn­lich bereits BVerfGE 117, 163, 192[]