Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge

Das Bundesverfassungsgericht hat aktuell den Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen das zum 1.06.2015 vorgesehene Inkrafttreten des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge abgelehnt.

Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge

Der ablehnende Beschluss des Bundesverfassugnsgerichts beruht auf einer Folgenabwägung: Für den Erlass einer einstweiligen Anordnung müssten die Nachteile, die durch das vorübergehende Inkrafttreten eines – nach abschließender Prüfung – verfassungswidrigen Gesetzes entstünden, die Nachteile deutlich überwiegen, die mit der vorläufigen Verhinderung eines verfassungsmäßigen Gesetzes verbunden wären. Den Antragstellern ist die Darlegung eines hinreichend schwerwiegenden Nachteils jedoch weder für die Gesamtheit der Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation gelungen.

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Das Mietrechtsnovellierungsgesetz und das „Bestellerprinzips“[↑]

Durch das Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) vom 21.04.20151 soll zum 1.06.2015 in Kraft treten.

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz wird im Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) das „Bestellerprinzip in seiner materiellen Bedeutung“ für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume eingeführt. Nach der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung soll diejenige Partei, die sich eines Wohnungsvermittlers bediene und in deren wirtschaftlichem Interesse der Vermittler vorwiegend tätig werde, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne werden und bleiben; der Veranlasser der Maklerleistung soll daher verpflichtet sein, die anfallende Maklercourtage zu begleichen2. Danach kommen entgeltpflichtige Maklerverträge, die zukünftig der Textform bedürfen (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermG n.F.), zwischen einem Wohnungsuchenden und einem Wohnungsvermittler (Makler) nur noch dann zustande, wenn der Makler ausschließlich wegen des Vertrags mit dem Wohnungsuchenden diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt (§ 2 Abs. 1a WoVermG n.F.). Hat hingegen der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, soll der Mieter nicht zur Zahlung der Courtage verpflichtet sein. Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam (§ 2 Abs. 5 Nr. 2 WoVermG n.F.). Verstöße von Wohnungsvermittlern gegen das Verbot, von Wohnungsuchenden ein Entgelt zu fordern, können mit Bußgeldern bis zu 25.000 € verfolgt werden (§ 8 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 WoVermG n.F.).

Auch künftig könnten aber sowohl Mieter als auch Vermieter Auftraggeber des Wohnungsvermittlers sein3. Die Regelung ist ausweislich der Gesetzesbegründung in erster Linie für angespannte Wohnungsmärkte relevant. Auf ausgeglichenen Wohnungsmärkten oder auf Teilmärkten mit einem Überschuss an freien Mietwohnungen habe der Vermieter jedenfalls nicht zwingend die Marktmacht, Maklerkosten auf den Wohnungsuchenden abzuwälzen2.

Die Verfassungsbeschwerde[↑]

Antragsteller sind zwei Immobilienmakler, die sich durch die Einführung dieses „Bestellerprinzips“ in ihrer wirtschaftlichen Existenz bedroht sehen, sowie ein Wohnungsmieter, der eine Verletzung seines Rechts auf Vertragsfreiheit rügt. Neben dem vorliegenden Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung haben sie mit den gleichen Rügen Verfassungsbeschwerde erhoben, über die noch zu entscheiden ist4.

Die Folgenabwägung des Bundesverfassungsgerichts[↑]

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung blieb beim Bundesverfassungsgericht ohne Erfolg. Nach § 32 Abs. 1 BVerfGG kann das Bundesverfassungsgericht im Streitfall einen Zustand durch einstweilige Anordnung vorläufig regeln, wenn dies zur Abwehr schwerer Nachteile, zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus einem anderen wichtigen Grund zum gemeinen Wohl dringend geboten ist.

Bei der Prüfung, ob die Voraussetzungen des § 32 Abs. 1 BVerfGG gegeben sind, ist wegen der weittragenden Folgen einer verfassungsgerichtlichen einstweiligen Anordnung regelmäßig ein strenger Maßstab anzulegen5. Dabei müssen die Gründe, welche für die Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Maßnahme sprechen, außer Betracht bleiben, es sei denn, die Verfassungsbeschwerde erwiese sich als von vornherein unzulässig oder offensichtlich unbegründet6. Das Bundesverfassungsgericht hat lediglich die Nachteile abzuwägen, die einträten, wenn eine einstweilige Anordnung nicht erginge, die Verfassungsbeschwerde aber in der Hauptsache Erfolg hätte, gegenüber den Nachteilen, die entstünden, wenn die begehrte einstweilige Anordnung erlassen würde, der Verfassungsbeschwerde aber der Erfolg zu versagen wäre7.

Die Verfassungsbescherde der beiden Makler ist zwar mit Blick auf das Inkrafttreten der angegriffenen gesetzlichen Neuregelung zum 1.06.2015 weder von vornherein unzulässig noch offensichtlich unbegründet. Nach dem Ergebnis der hiernach gebotenen Folgenabwägung kann aber gleichwohl keine einstweilige Anordnung ergehen.

Verfassungsrechtlichen Bedenken, insbesondere ob die Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Grundrecht der Makler aus Art. 12 Abs. 1 GG in Einklang stehen, bedürfen einer näheren Prüfung im Verfassungsbeschwerdeverfahren. Durch die gesetzliche Neuregelung wird namentlich in den Schutzbereich der Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) eingegriffen. Sie hindert Wohnungsvermittler zukünftig in einer Vielzahl von Fällen an vertraglichen Vereinbarungen, wonach eine Vergütung ihrer beruflichen Tätigkeit von Wohnungsuchenden zu leisten ist. Es wird insbesondere zu prüfen sein, ob die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz gewählte Ausgestaltung des Bestellerprinzips mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit vereinbar ist8.

Allerdings führt die danach gebotene Folgenabwägung vorliegend zur Ablehnung der Anträge. Ungeachtet der Frage nach der Schwere der nachteiligen Folgen, die für den Fall des Ergehens einer einstweiligen Anordnung für die Allgemeinheit eintreten müssten, ist den Maklern edenfalls die Darlegung eines unter den gegebenen Umständen hinreichend schwerwiegenden Nachteils weder für die Gesamtheit oder eine erhebliche Zahl der Wohnungsvermittler noch im Hinblick auf ihre eigene Situation gelungen.

Wird die Aussetzung des Vollzugs eines Gesetzes begehrt, ist bei der Folgenabwägung ein besonders strenger Maßstab anzulegen9. Das Bundesverfassungsgericht darf von seiner Befugnis, das Inkrafttreten eines Gesetzes zu verzögern, nur mit größter Zurückhaltung Gebrauch machen, weil der Erlass einer solchen einstweiligen Anordnung stets einen erheblichen Eingriff in die Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers darstellt. Ein Gesetz darf deshalb nur dann vorläufig am Inkrafttreten gehindert werden, wenn die Nachteile, die mit seinem Inkrafttreten nach späterer Feststellung seiner Verfassungswidrigkeit verbunden wären, in Ausmaß und Schwere die Nachteile deutlich überwiegen, die im Falle der vorläufigen Verhinderung eines sich als verfassungsgemäß erweisenden Gesetzes einträten. Bei dieser Folgenabwägung sind die Auswirkungen auf alle von dem Gesetz Betroffenen zu berücksichtigen, nicht nur Folgen, die sich für den Antragsteller ergeben10.

Hiernach müssen die Gründe, die für den Erlass der einstweiligen Anordnung sprechen, im Vergleich zu den Gründen für Anordnungen, die weniger schwer in die Interessen der Allgemeinheit eingreifen, ganz besonderes Gewicht haben11. Schon wenn die jeweiligen Nachteile der abzuwägenden Folgenkonstellation einander in etwa gleichgewichtig gegenüberstehen, gebietet es die gegenüber der Gestaltungsfreiheit des Gesetzgebers notwendige Zurückhaltung des Gerichts, das angegriffene Gesetz nicht am Inkrafttreten zu hindern, bevor geklärt ist, ob es vor der Verfassung Bestand hat12.

Die Entscheidung, ob eine einstweilige Anordnung zu erlassen ist oder nicht, hängt unter diesen Umständen von einer Gewichtung der Folgen ab, die in dem einen oder dem anderen Fall eintreten würden. Dabei sind zum einen die Folgen zu berücksichtigen, die der Inhalt der Entscheidung für die vom Gesetzgeber verfolgten Belange des Schutzes der Wohnungsuchenden hätte. Zum anderen sind die Folgen der jeweiligen Entscheidung für die beruflichen und wirtschaftlichen Belange der Beschwerdeführer und der Wohnungsvermittler in ähnlicher Lage zu berücksichtigen13. Entscheidend ist, ob die ihnen entstehenden wirtschaftlichen Nachteile entweder zu einem endgültigen und auf Dauer nicht kompensierbaren Schaden führen oder in der Zeit zwischen dem Inkrafttreten der Änderungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes und der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in der Hauptsache sehr schwerwiegend sind14. Dieser äußerst strenge Maßstab verlangt nicht nur eine besondere Schwere der im Fall des Unterbleibens einer einstweiligen Anordnung entstehenden Nachteile, sondern stellt auch sehr hohe Anforderungen an die Darlegung, dass solche Nachteile zu gewärtigen sind15.

Daran gemessen genügen die Darlegungen der Makler nicht für die angestrebte Aussetzung des Vollzugs der gesetzlichen Vorschriften zur Einführung des Bestellerprinzips.

Bleibt das Gesetz in der vorliegenden Fassung in Kraft, so zwingt dies zwar die Makler wie alle Wohnungsvermittler zu erheblichen Umstellungen in ihrem Geschäftsmodell, deren wirtschaftliche Auswirkungen nach den Ausführungen des Gesetzentwurfs erheblich, im Einzelnen aber schwer abschätzbar sind. Weiterführend ist es den beschwerdeführenden Maklern nicht gelungen, im Hinblick auf die Gesamtheit oder doch einen signifikanten Anteil der Wohnungsvermittler oder im Hinblick auf ihre eigene Situation hinreichend schwerwiegende Nachteile darzutun.

Die Gesetzesbegründung selbst geht von „deutlichen Umsatzrückgängen“ für Wohnungsvermittler durch die Neuregelungen im Wohnungsvermittlungsrecht aus16.

Von den gesetzlichen Änderungen sollen ausweislich des Gesetzentwurfs etwa 537.000 Vermietungsfälle jährlich betroffen sein, in denen die Wohnungsuchenden nicht mehr die Maklercourtage tragen müssen. Daraus ergäben sich für die Wohnungsuchenden mit Berücksichtigung der Umsatzsteuer Einsparungen von 573, 52 Millionen Euro17. Bezüglich dieser Fälle geht der Gesetzentwurf allerdings davon aus, dass die Vermieter nur in der Hälfte der Fälle die Wohnungsvermietung selbst übernehmen, während sie in den verbleibenden Fällen auch künftig Makler einschalten würden. Da ein verstärkter Preiswettbewerb zwischen den Maklern zu erwarten sei, erscheine die Annahme plausibel, dass sich die gegenüber Vermietern durchzusetzende Courtage halbiere17. Aus diesen auch vom Nationalen Normenkontrollrat in seiner Stellungnahme bestätigten Zahlen ergeben sich entgangene Einnahmen der Wohnungsvermittler in Höhe von circa 310 Millionen Euro18.

Auf dieser Grundlage, die von den beiden Maklern nicht mit belastbaren weiteren Angaben ergänzt worden ist, ist die für den ganzen Berufsstand der Wohnungsvermittler geltend gemachte Existenzbedrohung nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes gab es im Jahr 2012 in Deutschland 37.900 Unternehmen (einschließlich inhabergeführter Unternehmen), die ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte haben. Diese Unternehmen setzten im Jahr 2012 rund 17, 1 Milliarden Euro um. Für jedes Unternehmen wurden durchschnittlich 451.000 € erwirtschaftet19. Daraus ergibt sich auf der Basis der in der Gesetzesbegründung genannten Zahlen eine durchschnittliche Belastung dieser Unternehmen in Höhe von circa 8.200 € durch das Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Von einer Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler lässt sich hiernach nicht ausgehen.

Die Wohnungsvermittler werden dadurch, dass die bisherigen Formen der Abwälzung ihres Honorars auf die Wohnungsuchenden nicht mehr im bisherigen Umfang möglich sein werden, auch nicht zu einer grundlegenden Veränderung ihrer beruflichen Tätigkeit in dem Sinne gezwungen, dass sie die bisher ihre Lebensgrundlage bildende Tätigkeit völlig aufgeben und eine neue, auf anderen beruflichen Voraussetzungen beruhende Existenz aufbauen müssen. Sie können vielmehr im bisherigen beruflichen Tätigkeitsbereich verbleiben und sind nicht zum Erwerb grundlegend neuer Kenntnisse und Fähigkeiten gezwungen; auch das auf ihrem beruflichen Lebensweg erworbene Wissen und die spezifischen Berufserfahrungen können sie weiterhin verwerten20.

Das gilt insbesondere im Hinblick darauf, dass die meisten Makler nicht ausschließlich als Wohnungsvermittler tätig sein dürften. Vielmehr vermitteln sie in der Regel auch Mietverträge über gewerblich genutzte Immobilien sowie Kaufverträge über private und gewerbliche Immobilien. Vielfach sind sie auch in der Immobilienverwaltung und anderen immobiliennahen Dienstleistungsbereichen tätig. Diese Tätigkeitsfelder und Einnahmequellen bleiben durch die Änderungen im Wohnungsvermittlungsgesetz gänzlich unberührt. Darüber hinaus ist nicht auszuschließen, dass für die Wohnungsvermittlung neue Modelle zur Vergütung jedenfalls durch Vermieter entwickelt werden, die mit § 2 Abs. 1a WoVermG n.F. vereinbar sind und so die anzunehmenden Einnahmeausfälle zumindest teilweise kompensiert werden können.

Soweit die Wohnungsvermittler im Bereich der Vermittlung von Wohnraum ihr Entgelt zukünftig vom Vermieter verlangen können, ergibt sich aus der ebenfalls durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz eingeführten Regelung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten („Mietpreisbremse“) voraussichtlich keine übermäßige Zusatzbelastung. In den angespannten Wohnungsmärkten, in denen diese greifen wird, verfügen die Vermieter über die Marktmacht, die Mieten bei Neuvermietungen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen zu erhöhen; im Übrigen enthält das Gesetz verschiedene Ausnahmetatbestände, bei deren Vorliegen die Mietpreisbremse nicht greift. Es bleibt den Vermietern also unbenommen, die ihnen nunmehr entstehenden Maklerkosten bei der Festlegung der Höhe der Miete zu berücksichtigen.

Im Hinblick auf die eigene Situation der beiden beschwerdeführenden Makler ist im Ausgangspunkt zu berücksichtigen, dass wirtschaftliche Nachteile, die lediglich Einzelnen durch den Vollzug eines Gesetzes entstehen, im Allgemeinen nicht geeignet sind, die Aussetzung der Anwendung von Normen zu begründen21. Das gilt hier in besonderem Maße, weil das vom Gesetzgeber gewählte legitime Ziel gerade in einer finanziellen Entlastung der Wohnungsuchenden von Maklerkosten besteht.

Unter welchen Umständen anderes zu gelten hat, wenn die unmittelbare Gefahr besteht, dass ein Gewerbebetrieb unter Geltung und Vollzug der gesetzlichen Regelung, deren einstweilige Aussetzung beantragt ist, vollständig zum Erliegen käme und ihm dadurch ein Schaden entstünde, der im Falle der späteren Feststellung der Verfassungswidrigkeit der angegriffenen Regelung nicht mehr rückgängig gemacht werden könnte22, kann vorliegend offen bleiben. Denn angesichts der hohen Anforderungen, die hieran jedenfalls zu stellen sind, mangelt es dem Vortrag der Antragsteller zu 1)) und 2)) an einer hinreichend substantiierten Darlegung sowohl eines auf die Einführung des Bestellerprinzips zurückzuführenden schweren Nachteils als auch des von § 32 Abs. 1 BVerfGG zur Abwehr eines solchen geforderten dringenden Gebotenseins des Erlasses einer einstweiligen Anordnung. Insoweit bedarf es in tatsächlicher Hinsicht zumindest im Sinne einer Plausibilitätskontrolle nachprüfbarer individualisierter und konkreter Darlegungen23.

So hat der einer der beiden beschwerdeführenden Makler zwar durch die Vorlage der Erklärung seines Steuerberaters konkret dargelegt, wie groß der auf die Wohnraumvermietung entfallende Umsatzanteil ist. Sein Vortrag verhält sich aber nicht dazu, ob ein nennenswerter Anteil dieser Einnahmen aus von Mietern gezahlten Provisionen stammt. Jedenfalls aber behauptet er angesichts seiner weiteren Einnahmequellen nicht einmal, dass die Einführung des Bestellerprinzips den Fortbestand seines Unternehmens gefährden könnte. Auch als eine entsprechende Neuregelung noch nicht absehbar war, erzielte er bereits über 70 % seiner Umsätze aus der Vermittlung von Grundstücken und Eigentumswohnungen und dem so genannten Home Staging.

Demgegenüber macht der andere Makler zwar geltend, dass ihm die Insolvenz drohe, falls das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft trete, allerdings ohne dies durch konkrete Zahlen belegen zu können. Er legt weder seine Umsätze noch Gewinne näher dar und nimmt auch keine Stellung dazu, ob er seine Provisionen bislang ausschließlich von Mietern oder auch von Anbieterseite erhalten hat.

Die Verfassungsbeschwerde des Wohnungsmieters[↑]

Die Verfassungsbeschwerde des Wohnungsmieters ist dagegen bereits offensichtlich unzulässig, so dass der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung nach § 32 Abs. 1 BVerfGG bereits aus diesem Grund abzulehnen ist, ohne dass es einer Folgenabwägung bedarf.

Ungeachtet der Frage, dass bereits eine Beschwer des Wohnungsmieters als eines potentiellen Wohnungsuchenden und damit als eines Begünstigten der gesetzlichen Neuregelung zweifelhaft erscheint, ist jedenfalls dem Begründungserfordernis (§§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG) nicht genügt. Eine ausreichende Begründung setzt voraus, dass die Möglichkeit der Verletzung des Beschwerdeführers in einem Grundrecht oder grundrechtsgleichen Recht mit hinreichender Deutlichkeit aufgezeigt wird24. Dies ist dem Antragsteller weder im vorliegenden Verfahren noch mit der Begründung der gleichzeitig erhobenen Verfassungsbeschwerde gelungen. Insbesondere ist nicht zu ersehen, dass der Wohnungsmieter in seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit verletzt sein könnte. Es bleibt ihm weiterhin unbenommen, über den Nachweis oder die Vermittlung von Wohnraum wirksame Maklerverträge zu schließen und sich zur Zahlung der Courtage zu verpflichten. Nicht jedes Entgeltversprechen eines Wohnungsuchenden unterfällt dem Verbot des § 2 Abs. 1a WoVermG n.F., vielmehr ist durch dessen zweiten Halbsatz ausdrücklich der Fall ausgenommen, dass der Wohnungsuchende dem Makler einen Suchauftrag erteilt und dieser daraufhin ausschließlich in seinem Interesse und nicht für den Vermieter tätig geworden ist17.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 13. Mai 2015 – 1 BvQ 9/15

  1. BGBl I S. 610[]
  2. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 16[][]
  3. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 1[]
  4. BVerfG – 1 BvR 1015/15[]
  5. vgl. BVerfGE 55, 1, 3; 82, 310, 312; 94, 166, 216 f.; 104, 23, 27; 106, 51, 58[]
  6. vgl. BVerfGE 121, 1, 15; 122, 342, 355; 131, 47, 55; stRspr[]
  7. vgl. BVerfGE 122, 342, 361; 131, 47, 55; stRspr[]
  8. vgl. insoweit auch die Stellungnahme des Bundesrats zum Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 18/3121, S. 46 f.[]
  9. vgl. BVerfGE 121, 1, 17 f.; 122, 342, 361; stRspr[]
  10. vgl. BVerfGE 106, 369, 375; 112, 220, 221; 112, 284, 292; 121, 1, 17 f.; 122, 342, 362; 131, 47, 61[]
  11. vgl. BVerfGE 104, 23, 27 f.; 117, 126, 135[]
  12. vgl. BVerfGE 104, 51, 60; 106, 369, 376; 108, 45, 51[]
  13. vgl. BVerfGE 96, 120, 129[]
  14. vgl. BVerfGE 108, 45, 50; 131, 47, 61 ff.[]
  15. vgl. zu diesem Kriterium BVerfG, Beschluss vom 27.12 2002 – 1 BvR 2351/02, NVwZ 2003, S. 725, 726[]
  16. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 4[]
  17. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 26[][][]
  18. vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 39, 41[]
  19. Statistisches Bundesamt, Fachserie 9 Reihe 4.3, Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grundstücks- und Wohnungswesen 2012, 2014, S. 3, 5[]
  20. vgl. BVerfGE 25, 367, 370[]
  21. vgl. BVerfGE 6, 1, 6; 7, 175, 179, 182 f.; 14, 154; BVerfGK 7, 188, 191 f.[]
  22. vgl. BVerfGE 14, 153 f.; 40, 179, 181; 68, 233, 236; 131, 47, 61 ff.; BVerfGK 7, 188, 192; BVerfG, Beschluss vom 15.09.1994 – 1 BvR 1651/94, NJW 1995, S. 771[]
  23. vgl. BVerfGE 106, 351, 357; BVerfGK 7, 188, 192; BVerfG, Beschluss vom 09.09.1999 – 2 BvR 1646/98, NVwZ-RR 2000, S. 16[]
  24. vgl. BVerfGE 108, 370, 386 f. m.w.N.; stRspr[]

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