Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären1.
In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Rechtsstreit kündigte die Vermieterin ihren Mietern im Februar 2017 schriftlich die Durchführung zahlreicher Arbeiten zur Modernisierung des Mietobjekts an. Neben verschiedenen „Maßnahmen zur Einsparung von Energie“ sollten erstmalig eine Balkonanlage angebaut und Wohnungseingangstüren mit verbessertem Schall, Wärme, Brand- und Einbruchschutz eingebaut werden. Die voraussichtliche Dauer der Arbeiten gab die Vermieterin mit 25 Wochen, die voraussichtliche Mieterhöhung mit 235 € pro Monat an. Im Juni 2018 erklärte die Vermieterin unter Berufung auf zwischenzeitlich durchgeführte Modernisierungen die Erhöhung der monatlichen Grundmiete ab dem 1.09.2018 von (bisher) 445,03 € um 232,07 € auf künftig 677,10 €. Zu diesem Zeitpunkt waren die Wohnungseingangstüren noch nicht erneuert. Deren Einbau erfolgte erst im November 2018; Kosten hierfür wurden der Berechnung der Mieterhöhung nicht zu Grunde gelegt.
Die Mieter beriefen sich auf den fehlenden Abschluss des aus ihrer Sicht „untrennbaren Gesamtmodernisierungsvorhabens“ und zahlten die erhöhte Miete nur unter Vorbehalt. Ihre Klage, gerichtet auf Rückzahlung überzahlter Miete in Höhe von 928,28 € nebst Zinsen sowie auf Feststellung, dass die Vermieterin die erhöhte Miete erst ab einer neuen Mieterhöhungserklärung verlangen könne, hat in den Vorinstanzen vor dem Amtsgericht Osnabrück2 und dem Landgericht Osnabrück3 keinen Erfolg gehabt. Und auch der Bundesgerichtshof gab nun den Vermietern Recht und wies auch die Revision der Mieter als unbegründet zurück:
Die Mieterhöhung durch die Vermieterin (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirksam, so dass den Mietern weder ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Feststellung zusteht, dass die erhöhte Miete erst nach einem erneuten Erhöhungsverlangen geschuldet sei. Das Landgericht Osnabrück ist zutreffend davon ausgegangen, dass der fehlende Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht entgegensteht, da der noch ausstehende Einbau der Wohnungseingangstüren von den übrigen – bereits ausgeführten – Maßnahmen trennbar ist.
Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB finden auf den vorliegenden Rechtsstreit die Regelungen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) Anwendung, weil den Mietern die (ordnungsgemäße) Modernisierungsankündigung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31.12.2018 zugegangen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären und nach Maßgabe des Gesetzes zu erläutern.
Zwar kann dieses Mieterhöhungsverlangen grundsätzlich erst nach Abschluss der Arbeiten gestellt werden. Wurden aber tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen. Da der Mieter auch vor Beendigung sämtlicher Maßnahmen von den bereits abgeschlossenen Baumaßnahmen profitiert, ist es nicht unangemessen, ihn im Rahmen der durch §§ 559 ff. BGB eingeräumten Möglichkeiten an den hierfür erforderlichen Kosten zu beteiligen4.
Hiernach ist die tatrichterliche Würdigung des Landgerichts Osnabrück, wonach der im Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung noch ausstehende Einbau neuer Wohnungseingangstüren von den übrigen – bereits abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich trennbar ist, aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.
Zutreffend hat das Landgericht Osnabrück darauf abgestellt, dass der Einbau der Wohnungseingangstüren ein von den übrigen Maßnahmen unterscheidbares Gewerk betrifft. Die anderen Arbeiten an den Fenstern, den Balkonen, am Haustürvordach, der neuen Haustür sowie der Dämmung werden durch das Einbringen neuer Wohnungseingangstüren nicht betroffen. Sie sind hinsichtlich ihrer Ausführung unabhängig voneinander, so dass es keiner näheren Bauabstimmung bedarf.
Etwas anderes folgt nicht aus der Ankündigung sämtlicher Modernisierungsmaßnahmen in einem einheitlichen Schreiben. Entgegen der Ansicht der Revision hat das Landgericht Osnabrück der Ankündigung durchaus Bedeutung beigemessen und sie als „Auslegungshilfe“ zur Beurteilung der Trennbarkeit der Maßnahmen berücksichtigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezogen, es habe sich vorliegend um ein untrennbares Gesamtmodernisierungsvorhaben gehandelt.
Diese Auslegung ist für den Bundesgerichtshof revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
Dabei kann dahinstehen, ob es sich bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach § 555c BGB aF um eine Willenserklärung5 oder um eine geschäftsähnliche Erklärung handelt6, da in beiden Fällen die Vorschriften über die Auslegung von Willenserklärungen (direkt oder zumindest entsprechend) Anwendung finden7. Die Auslegung des Landgerichts Osnabrück ist in der Revisionsinstanz nur eingeschränkt darauf zu überprüfen, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer Acht gelassen worden ist8.
Hiernach ist die Beurteilung des Landgerichts Osnabrück nicht zu beanstanden, wonach sich an der tatsächlichen Trennbarkeit der Modernisierungsmaßnahmen nicht deshalb etwas ändere, weil diese einheitlich angekündigt wurden. Zutreffend berücksichtigt das Landgericht Osnabrück im Ausgangspunkt, dass die Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) für die spätere Mieterhöhung nicht konstitutiv ist. Auch ohne eine Ankündigung kann der Vermieter die Miete nach durchgeführter Modernisierung erhöhen; lediglich die Frist, ab welcher der Mieter die erhöhte Miete schuldet, verlängert sich von drei auf sechs Monate nach Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB)9.
Auf dieser Grundlage hat das Landgericht Osnabrück aus dem Inhalt der vorliegenden Modernisierungsankündigung rechtsfehlerfrei nicht den Schluss gezogen, die Miete könne erst nach Abschluss sämtlicher Maßnahmen erhöht werden. Es fehlt an Anhaltspunkten, wonach die Mieter diese Ankündigung nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte von ihrem Empfängerhorizont10 dahingehend hätten verstehen können, dass die Maßnahmen derart untrennbar miteinander verbunden seien, dass erst nach ihrem kompletten Abschluss eine Mieterhöhung erfolgen könne. Allein die einheitliche Ankündigung der Maßnahmen mit einer einheitlichen Dauer sowie einer „einheitliche(n) Mieterhöhung“ reichen hierfür nicht aus.
Der von den Mietern herangezogene Umstand einer möglichen „Verwirrung“ des Mieters durch mehrere aufeinanderfolgende Mieterhöhungserklärungen ändert an der Beurteilung der tatsächlichen Trennbarkeit der Maßnahmen nichts. Der Mieter ist insoweit ausreichend dadurch geschützt, dass jede Mieterhöhungserklärung ihrerseits den – seitens des Vermieters zu erfüllenden – Anforderungen des § 559b BGB genügen muss.
Schließlich folgt aus dem Zweck der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vorliegend um eine „Gesamtmodernisierungsmaßnahme“ handele, die eine Aufspaltung in tatsächlich trennbare Maßnahmen und damit gestaffelte Mieterhöhungen nicht zulasse.
Die Ankündigung soll dem Mieter durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen11. Danach dient die Mitteilungspflicht dem (ergänzenden) Schutz des Mieters bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, nicht aber der Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung im Rahmen des § 559 BGB aF – auch gestaffelt – auf den Mieter umzulegen12.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/20
- im Anschluss an BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32[↩]
- AG Osnabrück, Urtei vom 23.04.2019 – 48 C 33/19 (5).[↩]
- LG Osnabrück, Urteil vom 11.12.2019 – 1 S 152/19[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 32[↩]
- so etwa Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11[↩]
- so etwa MünchKommBGB/Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Lehmann-Richter, NZM 2011, 572, 573[↩]
- vgl. hierzu BGH, Urteile vom 14.10.1994 – V ZR 196/93, NJW 1995, 45 unter – II 2; vom 15.12.2016 – VII ZR 221/15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 31/19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.[↩]
- st. Rspr.; vgl. BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15.12.2016 – VII ZR 221/15, aaO[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF][↩]
- vgl. hierzu BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 35[↩]
- vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 36 f.; BGH, Urteile vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/07, NJW 2007, 3565 Rn. 15[↩]
