Meh­re­re Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men – meh­re­re Mieterhöhungen

Wer­den tat­säch­lich trenn­ba­re Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (§ 555b BGB) durch­ge­führt, kann der Ver­mie­ter meh­re­re Miet­erhö­hun­gen (§ 559b Abs. 1 BGB) bezüg­lich jeweils abge­schlos­se­ner Maß­nah­men erklä­ren1.

Meh­re­re Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men – meh­re­re Mieterhöhungen

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streit kün­dig­te die Ver­mie­te­rin ihren Mie­tern im Febru­ar 2017 schrift­lich die Durch­füh­rung zahl­rei­cher Arbei­ten zur Moder­ni­sie­rung des Miet­ob­jekts an. Neben ver­schie­de­nen „Maß­nah­men zur Ein­spa­rung von Ener­gie“ soll­ten erst­ma­lig eine Bal­kon­an­la­ge ange­baut und Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren mit ver­bes­ser­tem Schall, Wär­me, Brand- und Ein­bruch­schutz ein­ge­baut wer­den. Die vor­aus­sicht­li­che Dau­er der Arbei­ten gab die Ver­mie­te­rin mit 25 Wochen, die vor­aus­sicht­li­che Miet­erhö­hung mit 235 € pro Monat an. Im Juni 2018 erklär­te die Ver­mie­te­rin unter Beru­fung auf zwi­schen­zeit­lich durch­ge­führ­te Moder­ni­sie­run­gen die Erhö­hung der monat­li­chen Grund­mie­te ab dem 1.09.2018 von (bis­her) 445,03 € um 232,07 € auf künf­tig 677,10 €. Zu die­sem Zeit­punkt waren die Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren noch nicht erneu­ert. Deren Ein­bau erfolg­te erst im Novem­ber 2018; Kos­ten hier­für wur­den der Berech­nung der Miet­erhö­hung nicht zu Grun­de gelegt.

Die Mie­ter berie­fen sich auf den feh­len­den Abschluss des aus ihrer Sicht „untrenn­ba­ren Gesamt­mo­der­ni­sie­rungs­vor­ha­bens“ und zahl­ten die erhöh­te Mie­te nur unter Vor­be­halt. Ihre Kla­ge, gerich­tet auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te in Höhe von 928,28 € nebst Zin­sen sowie auf Fest­stel­lung, dass die Ver­mie­te­rin die erhöh­te Mie­te erst ab einer neu­en Miet­erhö­hungs­er­klä­rung ver­lan­gen kön­ne, hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt Osna­brück2 und dem Land­ge­richt Osna­brück3 kei­nen Erfolg gehabt. Und auch der Bun­des­ge­richts­hof gab nun den Ver­mie­tern Recht und wies auch die Revi­si­on der Mie­ter als unbe­grün­det zurück:

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Die Miet­erhö­hung durch die Ver­mie­te­rin (§ 559 Abs. 1 aF, § 559b Abs. 1 BGB) ist wirk­sam, so dass den Mie­tern weder ein Anspruch auf Rück­zah­lung über­zahl­ter Mie­te aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB noch ein Anspruch auf Fest­stel­lung zusteht, dass die erhöh­te Mie­te erst nach einem erneu­ten Erhö­hungs­ver­lan­gen geschul­det sei. Das Land­ge­richt Osna­brück ist zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass der feh­len­de Abschluss der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men (§ 555b Nr. 1, Nr. 3 bis Nr. 6 BGB) der Miet­erhö­hung nach § 559 Abs. 1 BGB aF nicht ent­ge­gen­steht, da der noch aus­ste­hen­de Ein­bau der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren von den übri­gen – bereits aus­ge­führ­ten – Maß­nah­men trenn­bar ist.

Gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB fin­den auf den vor­lie­gen­den Rechts­streit die Rege­lun­gen der § 555c BGB und § 559 BGB in der bis zum 31.12.2018 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den: aF) Anwen­dung, weil den Mie­tern die (ord­nungs­ge­mä­ße) Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung gemäß § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB aF vor dem 31.12.2018 zuge­gan­gen ist. Nach § 559 Abs. 1 BGB aF kann der Ver­mie­ter nach der Durch­füh­rung bestimm­ter Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men die jähr­li­che Mie­te um 11 Pro­zent der für die Woh­nung auf­ge­wen­de­ten Kos­ten erhö­hen. Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Miet­erhö­hung dem Mie­ter in Text­form zu erklä­ren und nach Maß­ga­be des Geset­zes zu erläutern.

Zwar kann die­ses Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen grund­sätz­lich erst nach Abschluss der Arbei­ten gestellt wer­den. Wur­den aber tat­säch­lich trenn­ba­re Maß­nah­men durch­ge­führt, so kön­nen meh­re­re Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen für die jeweils abge­schlos­se­nen Maß­nah­men erfol­gen. Da der Mie­ter auch vor Been­di­gung sämt­li­cher Maß­nah­men von den bereits abge­schlos­se­nen Bau­maß­nah­men pro­fi­tiert, ist es nicht unan­ge­mes­sen, ihn im Rah­men der durch §§ 559 ff. BGB ein­ge­räum­ten Mög­lich­kei­ten an den hier­für erfor­der­li­chen Kos­ten zu betei­li­gen4.

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Hier­nach ist die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Land­ge­richts Osna­brück, wonach der im Zeit­punkt der Miet­erhö­hungs­er­klä­rung noch aus­ste­hen­de Ein­bau neu­er Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren von den übri­gen – bereits abge­schlos­se­nen Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men tat­säch­lich trenn­bar ist, aus Rechts­grün­den nicht zu beanstanden.

Zutref­fend hat das Land­ge­richt Osna­brück dar­auf abge­stellt, dass der Ein­bau der Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren ein von den übri­gen Maß­nah­men unter­scheid­ba­res Gewerk betrifft. Die ande­ren Arbei­ten an den Fens­tern, den Bal­ko­nen, am Haustür­vor­dach, der neu­en Haus­tür sowie der Däm­mung wer­den durch das Ein­brin­gen neu­er Woh­nungs­ein­gangs­tü­ren nicht betrof­fen. Sie sind hin­sicht­lich ihrer Aus­füh­rung unab­hän­gig von­ein­an­der, so dass es kei­ner nähe­ren Bau­ab­stim­mung bedarf.

Etwas ande­res folgt nicht aus der Ankün­di­gung sämt­li­cher Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men in einem ein­heit­li­chen Schrei­ben. Ent­ge­gen der Ansicht der Revi­si­on hat das Land­ge­richt Osna­brück der Ankün­di­gung durch­aus Bedeu­tung bei­gemes­sen und sie als „Aus­le­gungs­hil­fe“ zur Beur­tei­lung der Trenn­bar­keit der Maß­nah­men berück­sich­tigt, aus ihr aber nicht den Schluss gezo­gen, es habe sich vor­lie­gend um ein untrenn­ba­res Gesamt­mo­der­ni­sie­rungs­vor­ha­ben gehandelt.

Die­se Aus­le­gung ist für den Bun­des­ge­richts­hof revi­si­ons­recht­lich nicht zu beanstanden.

Dabei kann dahin­ste­hen, ob es sich bei der Ankün­di­gung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nach § 555c BGB aF um eine Wil­lens­er­klä­rung5 oder um eine geschäfts­ähn­li­che Erklä­rung han­delt6, da in bei­den Fäl­len die Vor­schrif­ten über die Aus­le­gung von Wil­lens­er­klä­run­gen (direkt oder zumin­dest ent­spre­chend) Anwen­dung fin­den7. Die Aus­le­gung des Land­ge­richts Osna­brück ist in der Revi­si­ons­in­stanz nur ein­ge­schränkt dar­auf zu über­prü­fen, ob gesetz­li­che oder all­ge­mein aner­kann­te Aus­le­gungs­re­geln, Denk­ge­set­ze oder Erfah­rungs­sät­ze ver­letzt sind oder wesent­li­cher Aus­le­gungs­stoff außer Acht gelas­sen wor­den ist8.

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Hier­nach ist die Beur­tei­lung des Land­ge­richts Osna­brück nicht zu bean­stan­den, wonach sich an der tat­säch­li­chen Trenn­bar­keit der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men nicht des­halb etwas ände­re, weil die­se ein­heit­lich ange­kün­digt wur­den. Zutref­fend berück­sich­tigt das Land­ge­richt Osna­brück im Aus­gangs­punkt, dass die Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung (§ 555c BGB aF) für die spä­te­re Miet­erhö­hung nicht kon­sti­tu­tiv ist. Auch ohne eine Ankün­di­gung kann der Ver­mie­ter die Mie­te nach durch­ge­führ­ter Moder­ni­sie­rung erhö­hen; ledig­lich die Frist, ab wel­cher der Mie­ter die erhöh­te Mie­te schul­det, ver­län­gert sich von drei auf sechs Mona­te nach Zugang der Erhö­hungs­er­klä­rung (§ 559b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB)9.

Auf die­ser Grund­la­ge hat das Land­ge­richt Osna­brück aus dem Inhalt der vor­lie­gen­den Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung rechts­feh­ler­frei nicht den Schluss gezo­gen, die Mie­te kön­ne erst nach Abschluss sämt­li­cher Maß­nah­men erhöht wer­den. Es fehlt an Anhalts­punk­ten, wonach die Mie­ter die­se Ankün­di­gung nach Treu und Glau­ben und unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sit­te von ihrem Emp­fän­ger­ho­ri­zont10 dahin­ge­hend hät­ten ver­ste­hen kön­nen, dass die Maß­nah­men der­art untrenn­bar mit­ein­an­der ver­bun­den sei­en, dass erst nach ihrem kom­plet­ten Abschluss eine Miet­erhö­hung erfol­gen kön­ne. Allein die ein­heit­li­che Ankün­di­gung der Maß­nah­men mit einer ein­heit­li­chen Dau­er sowie einer „einheitliche(n) Miet­erhö­hung“ rei­chen hier­für nicht aus.

Der von den Mie­tern her­an­ge­zo­ge­ne Umstand einer mög­li­chen „Ver­wir­rung“ des Mie­ters durch meh­re­re auf­ein­an­der­fol­gen­de Miet­erhö­hungs­er­klä­run­gen ändert an der Beur­tei­lung der tat­säch­li­chen Trenn­bar­keit der Maß­nah­men nichts. Der Mie­ter ist inso­weit aus­rei­chend dadurch geschützt, dass jede Miet­erhö­hungs­er­klä­rung ihrer­seits den – sei­tens des Ver­mie­ters zu erfül­len­den – Anfor­de­run­gen des § 559b BGB genü­gen muss.

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Schließ­lich folgt aus dem Zweck der Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung (§ 555c BGB aF) nicht, dass es sich vor­lie­gend um eine „Gesamt­mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­me“ han­de­le, die eine Auf­spal­tung in tat­säch­lich trenn­ba­re Maß­nah­men und damit gestaf­fel­te Miet­erhö­hun­gen nicht zulasse.

Die Ankün­di­gung soll dem Mie­ter durch die Ver­mitt­lung zurei­chen­der Kennt­nis eine sach­ge­rech­te Beur­tei­lung der beab­sich­tig­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men ermög­li­chen, ins­be­son­de­re hin­sicht­lich sei­ner Dul­dungs­pflicht, der für ihn zu tref­fen­den Maß­nah­men und der gege­be­nen­falls zu zie­hen­den ver­trags­recht­li­chen Kon­se­quen­zen11. Danach dient die Mit­tei­lungs­pflicht dem (ergän­zen­den) Schutz des Mie­ters bei der Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men, nicht aber der Ein­schrän­kung der Befug­nis des Ver­mie­ters, die Kos­ten einer tat­säch­lich durch­ge­führ­ten Moder­ni­sie­rung im Rah­men des § 559 BGB aF – auch gestaf­felt – auf den Mie­ter umzu­le­gen12.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 5/​20

  1. im Anschluss an BGH, Urtei­le vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/​13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/​19, WuM 2020, 493 Rn. 32[]
  2. AG Osna­brück, Urtei vom 23.04.2019 – 48 C 33/​19 (5).[]
  3. LG Osna­brück, Urteil vom 11.12.2019 – 1 S 152/​19[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/​13, NJW 2015, 934 Rn. 39; vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/​19, WuM 2020, 493 Rn. 32[]
  5. so etwa Schmidt-Fut­te­rer/Ei­sen­schmid, Miet­recht, 14. Aufl., § 555c BGB Rn. 11[]
  6. so etwa MünchKommBGB/​Artz, 8. Aufl., § 555c Rn. 3; Leh­mann-Rich­ter, NZM 2011, 572, 573[]
  7. vgl. hier­zu BGH, Urtei­le vom 14.10.1994 – V ZR 196/​93, NJW 1995, 45 unter – II 2; vom 15.12.2016 – VII ZR 221/​15, NJW-RR 2017, 229 Rn. 44; vgl. auch BGH, Urteil vom 27.05.2020 – VIII ZR 31/​19, WuM 2020, 645 Rn. 34 ff.[]
  8. st. Rspr.; vgl. BGH, Urtei­le vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/​13, NJW 2015, 934 Rn. 34; vom 15.12.2016 – VII ZR 221/​15, aaO[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/​07, NJW 2007, 3565 Rn. 12 [zu § 554 Abs. 3 BGB aF][]
  10. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/​13, aaO Rn. 35[]
  11. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 36 f.; BGH, Urtei­le vom 28.09.2011 – VIII ZR 242/​10, NJW 2012, 63 Rn. 30 [jeweils zu § 554 Abs. 3 BGB aF]; vom 20.05.2020 – VIII ZR 55/​19, NJW-RR 2020, 892 Rn. 23[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 19.09.2007 – VIII ZR 6/​07, NJW 2007, 3565 Rn. 15[]

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