Mer­kan­ti­ler Min­der­wert eines Gebäu­des

Mit der Schät­zung eines jeden­falls nach § 287 Abs. 1 ZPO ein­ge­tre­te­nen Min­dest­be­tra­ges für den mer­kan­ti­len Min­der­wert eines Gebäu­des nach Besei­ti­gung von Ris­sen im Innen- und Außen­putz hat­te sich aktu­ell der Bun­des­ge­richts­hof zu befas­sen:

Mer­kan­ti­ler Min­der­wert eines Gebäu­des

Ein mer­kan­ti­ler Min­der­wert liegt vor, wenn nach erfolg­ter Män­gel­be­sei­ti­gung eine ver­rin­ger­te Ver­wert­bar­keit gege­ben ist, weil die maß­geb­li­chen Ver­kehrs­krei­se ein im Ver­gleich zur ver­trags­ge­mä­ßen Aus­füh­rung gerin­ge­res Ver­trau­en in die Qua­li­tät des Gebäu­des haben 1.

Im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall hat in der Vor­in­stanz das Kam­mer­ge­richt in sei­nem Beru­fungs­ur­teil 2 selbst fest­ge­stellt, dass es sich bei den Gebäu­den um markt­gän­gi­ge Objek­te han­delt, so dass deren Ver­wert­bar­keit bei den maß­geb­li­chen Ver­kehrs­krei­sen grund­sätz­lich fest­ge­stellt wer­den kann. Es ist auch davon aus­ge­gan­gen, dass ein red­li­cher Ver­käu­fer einen Kauf­in­ter­es­sen­ten über die aus­ge­führ­ten Män­gel­be­sei­ti­gungs­ar­bei­ten infor­miert. Bei­des begeg­net kei­nen Beden­ken. Die gegen das Letz­te­re erho­be­ne Rüge der Streit­hel­fe­rin der Beklag­ten ist unbe­grün­det. Ent­ge­gen ihrer Ansicht hat das Beru­fungs­ge­richt die Infor­ma­ti­ons­pflicht eines red­li­chen Ver­käu­fers nicht allein aus der Grö­ßen­ord­nung der durch­ge­führ­ten Nach­bes­se­rungs­ar­bei­ten abge­lei­tet. Es hat auch dar­auf hin­ge­wie­sen, dass zwar nach den Gut­ach­ten mit einem erneu­ten Auf­tre­ten von Ris­sen nicht zu rech­nen sei, dies jedoch auch nicht voll­stän­dig aus­zu­schlie­ßen sei. Das wie­der­um beruht ersicht­lich dar­auf, dass nach den vom Beru­fungs­ge­richt in Bezug genom­me­nen Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts die Nach­bes­se­rung im Wesent­li­chen nur die Scha­dens­fol­gen besei­tigt hat, ihre Ursa­che in Form des feh­len­den Gleit­la­gers jedoch unver­än­dert fort­be­steht.

Im Ergeb­nis nicht zu bean­stan­den sind auch die Erwä­gun­gen des Kam­mer­ge­richt, dass es kei­nen "Markt für bestimm­te Wert­min­de­run­gen" der hier vor­lie­gen­den Art gebe, so dass kei­ne all­ge­mei­nen Para­me­ter gefun­den wer­den könn­ten, nach denen Abschlä­ge zu bemes­sen sei­en. Es ist zutref­fend davon aus­ge­gan­gen, dass die Wert­min­de­rung nur auf das kon­kre­te Objekt bezo­gen durch die indi­vi­du­el­len Eigen­schaf­ten des geschä­dig­ten Objek­tes unter Berück­sich­ti­gung der kon­kre­ten Scha­dens­ur­sa­che und den zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag herr­schen­den all­ge­mei­nen Markt­be­din­gun­gen vor­ge­nom­men wer­den kann.

Zu Unrecht meint das Beru­fungs­ge­richt jedoch, die von dem Sach­ver­stän­di­gen O. vor­ge­nom­me­ne "Exper­ten­be­fra­gung" kön­ne kei­ne geeig­ne­te Grund­la­ge zur Schät­zung eines Min­dest­scha­dens der Klä­ge­rin im Hin­blick auf einen mer­kan­ti­len Min­der­wert der Gebäu­de sein. Das Beru­fungs­ge­richt sieht selbst zu Recht, dass es grund­sätz­lich einen rich­ti­gen Ansatz dar­stellt, fest­zu­stel­len, wie sich der repa­rier­te Scha­den auf die Bereit­schaft poten­ti­el­ler Kauf­in­ter­es­sen­ten am Markt zur Zah­lung des vol­len oder nur eines ent­spre­chend gemin­der­ten Kauf­prei­ses aus­wir­ken wür­de. Dies kann durch­aus in der Wei­se gesche­hen, dass der Sach­ver­stän­di­ge Fach­leu­te befragt, die den Markt ken­nen und in der Lage sind, fun­dier­te Wert­ein­schät­zun­gen der betrof­fe­nen Gebäu­de abzu­ge­ben und dabei die Aus­wir­kun­gen der durch­ge­führ­ten Män­gel­ar­bei­ten auf die Bereit­schaft poten­ti­el­ler Kauf­in­ter­es­sen­ten, den übli­chen Markt­preis man­gel­frei­er Gebäu­de zu zah­len, ein­zu­schät­zen. Das Beru­fungs­ge­richt ver­kennt das Maß not­wen­di­ger Sicher­heit im Rah­men der frei­en Über­zeu­gung nach § 287 Abs. 1 ZPO, wenn es aus der Streu­brei­te der genann­ten Abschlä­ge ablei­tet, dass die Zah­len auf einem nicht als Grund­la­ge für eine Schät­zung geeig­ne­ten "Bauch­ge­fühl" der Befrag­ten beruh­ten.

Im Rah­men des § 287 Abs. 1 ZPO soll das Gericht die Scha­dens­hö­he gera­de schät­zen, wobei in Kauf genom­men wird, dass das Ergeb­nis unter Umstän­den mit der Wirk­lich­keit nicht über­ein­stimmt 3. Nur wenn man­gels greif­ba­rer Anhalts­punk­te eine Grund­la­ge für das Urteil nicht zu gewin­nen ist und das rich­ter­li­che Ermes­sen voll­ends in der Luft hän­gen wür­de, wenn also eine Schät­zung nicht mög­lich ist, bleibt es bei der Regel, dass den Klä­ger die Beweis­last für die kla­ge­be­grün­den­den Tat­sa­chen trifft und deren Nicht­er­weis­lich­keit ihm scha­det 4.

Wenn es dage­gen nur an aus­rei­chen­den Anhalts­punk­ten fehlt, einen ein­heit­li­chen Scha­den in sei­nem vol­len Umfang zu schät­zen, ist zu prü­fen, ob die vor­lie­gen­den Tat­sa­chen aus­rei­chen, wenigs­tens einen gewis­sen Scha­dens­be­trag durch Schät­zung fest­zu­stel­len. Steht fest, dass ein Scha­den in einem der Höhe nach nicht bestimm­ba­ren, aber jeden­falls erheb­li­chen Aus­ma­ße ent­stan­den ist, dann wird sich in der Regel aus den Umstän­den, die die Annah­me eines erheb­li­chen Scha­dens begrün­den, eine aus­rei­chen­de Grund­la­ge für die Ermitt­lung eines gewis­sen (Mindest-)Schadens gewin­nen las­sen. Dar­über hin­aus mag für die Ent­ste­hung eines höhe­ren Scha­dens noch eine gewis­se Wahr­schein­lich­keit bestehen, die für die wenig über dem 5 Scha­den lie­gen­den Beträ­ge ver­hält­nis­mä­ßig hoch sein kann und für wei­te­re Beträ­ge immer gerin­ger wird. Sache des Gerichts ist es, unter Berück­sich­ti­gung aller wesent­li­chen Umstän­de die Gren­ze zu ermit­teln, bis zu der für die Schät­zung eines Scha­dens eine aus­rei­chen­de Grund­la­ge vor­han­den ist. Mag der so geschätz­te Betrag auch hin­ter dem wirk­li­chen Scha­den zurück­blei­ben, so wird wenigs­tens ver­mie­den, dass der Geschä­dig­te völ­lig leer aus­geht, obwohl die Ersatz­pflicht für einen Scha­den erheb­li­chen Aus­ma­ßes fest­steht. Das ent­spricht dem Zweck des § 287 ZPO, denn eben, um der­ar­ti­ge unbil­li­ge Ergeb­nis­se zu ver­mei­den, hat der Gesetz­ge­ber dem Rich­ter das Recht gege­ben und damit die Pflicht auf­er­legt, einen Scha­den trotz unvoll­stän­di­ger Auf­klä­rung des Sach­ver­halts durch Schät­zung fest­zu­le­gen 6.

Danach gab es auf­grund der Befra­gung von Fach­leu­ten durch den Sach­ver­stän­di­gen O. durch­aus Anhalts­punk­te dafür, in wel­cher Höhe bei einem Ver­kauf min­des­tens eine Ein­bu­ße beim Erlös ein­tre­ten wür­de. Soweit das Gericht von der Fach­kun­de der Aus­kunfts­per­so­nen über­zeugt ist, scha­det es nicht, wenn auch die Fach­leu­te ihrer­seits kei­ne Anga­ben mit mathe­ma­ti­scher Genau­ig­keit machen kön­nen und die­se von sub­jek­ti­ven Ein­schät­zun­gen nicht frei sind. Dies schlägt sich nicht anders nie­der als wenn das Gericht selbst in Gebie­ten, in denen es die not­wen­di­ge Sach­kun­de besitzt, die gebo­te­ne Schät­zung ins­ge­samt vor­nimmt. Soweit unter­schied­li­che Anga­ben vor­lie­gen, obliegt es dem Tatrich­ter nach den genann­ten Grund­sät­zen, ob er nicht die nied­rigs­ten Anga­ben als Min­dest­scha­den zu Grun­de legt oder bis zu einem gewis­sen Rah­men eine aus­rei­chen­de Wahr­schein­lich­keit sieht, hier­über hin­aus zu gehen.

Soweit das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, dass den Befrag­ten nicht ein­mal ansatz­wei­se irgend­wel­che kon­kre­ten Grund­la­gen zur Ver­fü­gung gestan­den hät­ten, sich ein rea­lis­ti­sches Bild von den Objek­ten zu machen, hät­te es die­sen Man­gel durch eine ergän­zen­de Beauf­tra­gung des Sach­ver­stän­di­gen behe­ben kön­nen und müs­sen. Auch soweit das Beru­fungs­ge­richt schließ­lich ver­misst hat, dass in dem Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten und der "Exper­ten­be­fra­gung" die grund­sätz­li­che Lage des Grund­stücks­mark­tes zum Wert­ermitt­lungs­stich­tag kei­ne Berück­sich­ti­gung gefun­den hat, so wäre auch dies durch eine Ergän­zung des Gut­ach­tens nach­zu­ho­len gewe­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Dezem­ber 2012 – VII ZR 84/​10

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 09.01.2003 – VII ZR 181/​00, BGHZ 153, 279; vom 15.12.1994 – VII ZR 246/​93, BauR 1995, 388; vom 11.07.1991 – VII ZR 301/​90, BauR 1991, 744; vom 19.09.1985 – VII ZR 158/​84, BauR 1986, 103[]
  2. KG, Urteil vom 27.04.2010 – 7 U 120/​09[]
  3. BGH, Urteil vom 16.12.1963 – III ZR 47/​63, NJW 1964, 589; Zöller/​Greger, ZPO, 29. Aufl., § 287 Rn. 2[]
  4. BGH, Urtei­le vom 16.12.1963 – III ZR 47/​63, aaO; vom 11.03.2004 – VII ZR 339/​02, BauR 2004, 1290 = NZBau 2004, 389 m.w.N.[]
  5. Min­dest[]
  6. BGH, Urteil vom 16.12.1963 III ZR 47/​63, aaO[]