Miet­be­ginn und Schrift­form­erfor­der­nis

Eine Bestim­mung in einem Miet­ver­trag über den Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses genügt dann der Schrift­form des § 550 BGB, wenn die Kri­te­ri­en, an die die Ver­trags­par­tei­en den Ver­trags­be­ginn knüp­fen des­sen ein­deu­ti­ge Bestim­mung ermög­li­chen.

Miet­be­ginn und Schrift­form­erfor­der­nis

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te von der Klä­ge­rin Geschäfts­räu­me in einem Gewer­be­ob­jekt, das vor Bezug durch die Mie­ter umfas­send saniert wer­den soll­te. Der am 1. Dezem­ber 2006 auf die Dau­er von zunächst zehn Jah­ren abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag ent­hält in § 4 Zif­fer 1 fol­gen­de Bestim­mung: "Das Miet­ver­hält­nis und damit die Pflicht zur Zah­lung des Miet­zin­ses gemäß § 6 beginnt mit der Übergabe/​Über­nah­me der Miet­sa­che gemäß § 3. Ver­zö­gert sich die Übergabe/​Übernahme durch Ände­rungs­wün­sche des Mie­ters […] oder durch nicht recht­zei­ti­ge Vor­la­ge der für den Mie­ter­aus­bau erfor­der­li­chen Plä­ne und Unter­la­gen […] oder durch nicht recht­zei­ti­ge Leis­tung der Sicher­heit […], beginnt das Miet­ver­hält­nis mit dem Tag, an dem das Objekt ohne die­se Ände­rungs­wün­sche bzw. bei recht­zei­ti­gem Vor­lie­gen der Unter­la­gen und Plä­ne bzw. der Bank­bürg­schaft über­ge­ben wor­den wäre. Gerät der Mie­ter mit der Über­nah­me des Miet­ob­jekts in Ver­zug, so beginnt das Miet­ver­hält­nis mit Ein­tritt des Annah­me­ver­zu­ges." In der nach­fol­gen­den Zif­fer 2 ent­hielt der Miet­ver­trag sodann die Ver­ein­ba­rung, das Miet­ver­hält­nis wer­de auf die Dau­er von zehn Jah­ren fest abge­schlos­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof sah hier­durch die erfor­der­li­che Schrift­form der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 Satz 1 BGB gewahrt:

Der vor­lie­gen­de Miet­ver­trag ent­hält in § 4 Zif­fer 2 die Ver­ein­ba­rung, das Miet­ver­hält­nis wer­de auf die Dau­er von zehn Jah­ren fest abge­schlos­sen. Die­se Befris­tung des Miet­ver­tra­ges schließt die Mög­lich­keit einer ordent­li­chen Kün­di­gung nach § 580 a Abs. 2 BGB wäh­rend der ver­ein­bar­ten Lauf­zeit aus (§ 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB), wenn die ver­trag­li­che Rege­lung über den Beginn der Miet­zeit der erfor­der­li­chen Schrift­form der §§ 578 Abs. 2 und 1, 550 BGB genügt. Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs ist die­se Vor­aus­set­zung vor­lie­gend erfüllt.

Zur Wah­rung der Schrift­form des § 550 BGB ist grund­sätz­lich erfor­der­lich, dass sich die wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen ins­be­son­de­re Miet­ge­gen­stand, Miet­zins sowie Dau­er und Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben 1. Rege­lun­gen zur Dau­er der Miet­zeit wah­ren nach der stän­di­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs dann die Schrift­form, wenn sich Beginn und Ende der Miet­zeit im Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses in hin­rei­chend bestimm­ba­rer Wei­se aus der Ver­trags­ur­kun­de erge­ben 2. Uner­heb­lich ist dabei, ob zwi­schen den Par­tei­en im wei­te­ren Ver­lauf Streit über den fest­ge­leg­ten Zeit­punkt des Ver­trags­be­ginns ent­steht. Für die Fra­ge, ob eine Urkun­de die Schrift­form wahrt oder nicht, ist grund­sätz­lich auf den Zeit­punkt ihrer Unter­zeich­nung abzu­stel­len. Spä­te­re tat­säch­li­che Gescheh­nis­se kön­nen die Wah­rung der Form nicht mehr in Fra­ge stel­len 3.

Dabei folgt der Bun­des­ge­richts­hof nicht der Auf­fas­sung, die Form der §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB sei vor­lie­gend nicht gewahrt, weil der Miet­be­ginn nicht hin­rei­chend bestimm­bar ver­ein­bart wor­den sei. Die­se Ansicht stellt zu hohe Anfor­de­run­gen an den Begriff der Bestimm­bar­keit. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass für die Bestimm­bar­keit des Miet­be­ginns eine abs­trak­te Beschrei­bung genügt, die es ermög­licht, den Miet­be­ginn zu ermit­teln 4. Aus­rei­chend, aber auch erfor­der­lich ist, dass der Sach­ver­halt, an den die Ver­trags­par­tei­en den Ver­trags­be­ginn knüp­fen, so genau bestimmt wird, dass bei sei­ner Ver­wirk­li­chung kein Zwei­fel am Ver­trags­be­ginn ver­bleibt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat des­halb in der Ver­ein­ba­rung, dass das Miet­ver­hält­nis "mit der Über­ga­be der Mieträu­me" begin­nen sol­le, einen hin­rei­chend bestimm­ba­ren Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses gese­hen 5.

Auch im vor­lie­gen­den Fall haben sich die Par­tei­en in § 4 Zif­fer 1 Satz 1 des Miet­ver­tra­ges zunächst dar­auf geei­nigt, dass das Miet­ver­hält­nis "mit der Übergabe/​Übernahme der Miet­sa­che" begin­nen soll­te. Auf Grund die­ser Beschrei­bung steht der Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses nach erfolg­ter Über­ga­be ein­deu­tig fest.

Die hin­rei­chen­de Bestimm­bar­keit des Miet­be­ginns wird auch nicht durch die wei­te­ren Rege­lun­gen in § 4 Zif­fer 1 Satz 2 und 3 des Miet­ver­tra­ges in Fra­ge gestellt. Dort haben die Par­tei­en genaue Rege­lun­gen dazu getrof­fen, unter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen das Miet­ver­hält­nis bereits vor der tat­säch­li­chen Über­ga­be begin­nen soll­te und den dann maß­geb­li­chen Zeit­punkt für den Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses fest­ge­legt. Damit haben die Ver­trags­par­tei­en das, was sie über den Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­bart haben, voll­stän­dig und rich­tig in der Ver­trags­ur­kun­de nie­der­ge­legt. Der Ver­trags­be­ginn ist dadurch für einen mög­li­chen Erwer­ber der Miet­sa­che bestimm­bar. Er kann aus der Ver­trags­ur­kun­de erken­nen, in wel­chen Fäl­len der Miet­ver­trag bereits vor der tat­säch­li­chen Über­ga­be begin­nen soll­te und es ist für ihn ersicht­lich, wel­cher Zeit­punkt für den Ver­trags­be­ginn an die Stel­le der tat­säch­li­chen Über­ga­be tre­ten soll­te. Dies genügt, um das Schrift­form­erfor­der­nis zu erfül­len. Die Schrift­form wird nicht dadurch in Fra­ge gestellt, dass die Ver­ein­ba­rung über den Ver­trags­be­ginn aus­le­gungs­be­dürf­ti­ge Begrif­fe ent­hält oder die Fest­stel­lung, ob die Umstän­de, an die die Par­tei­en den Ver­trags­be­ginn geknüpft haben, tat­säch­lich auch ein­ge­tre­ten sind. Aus­rei­chend ist, dass für einen mög­li­chen Erwer­ber der Miet­sa­che aus der schrift­lich nie­der­ge­leg­ten Ver­ein­ba­rung die für den Ver­trags­be­ginn maß­geb­li­chen Umstän­de so genau zu ent­neh­men sind, dass er beim Ver­mie­ter oder Mie­ter ent­spre­chen­de Nach­for­schun­gen anstel­len kann.

Auch der Schutz­ge­dan­ke des § 550 BGB erfor­dert nicht, dass sich der kon­kre­te Zeit­punkt des Beginns des Miet­ver­hält­nis­ses unmit­tel­bar aus der Ver­trags­ur­kun­de ent­neh­men lässt. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits mehr­fach dar­auf hin­ge­wie­sen, dass es zahl­rei­che Fall­ge­stal­tun­gen gibt, in denen § 550 BGB den Zweck, einem spä­te­ren Grund­stücks­er­wer­ber Klar­heit über die Bedin­gun­gen eines lang­fris­ti­gen Miet­ver­trags zu ver­schaf­fen, in den er kraft Geset­zes ein­tritt, nicht umfas­send gewähr­leis­ten kann 6. Dies gilt auch hin­sicht­lich der für einen Grund­stücks­er­wer­ber wich­ti­gen Kennt­nis, zu wel­chem Zeit­punkt ein lang­fris­ti­ges Miet­ver­hält­nis beginnt. Wenn die Miet­ver­trags­ur­kun­de etwa eine Ver­län­ge­rungs­op­ti­on zu Guns­ten des Mie­ters vor­sieht, kann der Grund­stücks­er­wer­ber der Urkun­de nicht ent­neh­men, ob der Mie­ter die­se Opti­on vor dem Eigen­tums­über­gang aus­ge­übt hat oder nicht, so dass Unge­wiss­heit dar­über bestehen kann, ob das Miet­ver­hält­nis bald enden oder gege­be­nen­falls noch jah­re­lang fort­be­stehen wird 7. Auch bei einem lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag, der vor­sieht, dass er nur bei Ein­tritt einer künf­ti­gen Bedin­gung wirk­sam wird, steht der Umstand, dass deren Ein­tritt aus der Ver­trags­ur­kun­de selbst nicht ersicht­lich ist und der Grund­stücks­er­wer­ber Nach­for­schun­gen anstel­len muss, um zu erfah­ren, ob die Bedin­gung ein­ge­tre­ten ist, der Wah­rung der Schrift­form nicht ent­ge­gen 8. Selbst wenn die Miet­ver­trags­par­tei­en den Miet­be­ginn an den Zeit­punkt der Über­ga­be knüp­fen, ergibt sich der Miet­be­ginn nicht aus der Ver­trags­ur­kun­de selbst. Haben die Par­tei­en ein Über­nah­me­pro­to­koll erstellt, aus dem sich der Zeit­punkt der Über­ga­be erse­hen lie­ße, ver­langt das Schrift­form­erfor­der­nis nach §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB nicht, dass die­ses Pro­to­koll der Miet­ver­trags­ur­kun­de ange­hef­tet wird. In all die­sen Fäl­len ist der Grund­stücks­er­wer­ber aber durch die aus der Urkun­de ersicht­li­chen Rege­lun­gen zum Ver­trags­be­ginn hin­rei­chend gewarnt, so dass es ihm zuzu­mu­ten ist, sich gege­be­nen­falls bei dem Ver­käu­fer oder bei dem Mie­ter zu erkun­di­gen.

So liegt der Fall hier. Aus § 4 Zif­fer 1 des Miet­ver­trags ist für einen mög­li­chen Erwer­ber des Miet­ob­jekts ersicht­lich, dass der Miet­be­ginn und damit auch das Mie­ten­de ent­we­der von der tat­säch­li­chen Über­ga­be der Miet­sa­che oder davon abhän­gig ist, ob es zu einer Ver­zö­ge­rung der tat­säch­li­chen Über­ga­be durch die in der Ver­ein­ba­rung kon­kret benann­ten Umstän­de gekom­men ist. Er weiß daher, dass das Miet­ver­hält­nis nicht bereits 10 Jah­re nach Abschluss des Ver­trags enden wird, son­dern erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt, über den er sich erst noch auf ande­re Wei­se Gewiss­heit ver­schaf­fen muss und regel­mä­ßig auch kann 9.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Juli 2013 – XII ZR 104/​12

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.07.1999 – XII ZR 15/​97 NJW 1999, 3257, 3258; vom 07.03.2007 – XII ZR 40/​05 NJW 2007, 1817 Rn. 12; und vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 jeweils mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 24.02.2010 – XII ZR 120/​06 NJW 2010, 1518 Rn. 11 mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 07.07.1999 – XII ZR 15/​97 NJW 1999, 3257, 3259[]
  4. vgl. BGH, Urtei­le vom 02.11.2005 – XII ZR 212/​03 NJW 2006, 139, 140; und vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07 NJW 2009, 2195 Rn. 28[]
  5. BGH, Urteil vom 02.11.2005 – XII ZR 212/​03 NJW 2006, 139, 140[]
  6. vgl. BGH, Urtei­le BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160; BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61; und vom 02.05.2007 XII ZR 178/​04 NJW 2007, 3273 Rn. 27[]
  7. BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/​04 NJW 2007, 3273 Rn. 27[]
  8. vgl. BGH, Urteil BGHZ 154, 171 = NJW 2003, 2158, 2160[]
  9. BGH, Urteil vom 02.05.2007 – XII ZR 178/​04 NJW 2007, 3273 Rn. 28[]