Mie­te "zuzüg­lich der jeweils gül­ti­gen Mehr­wert­steu­er"

Zur Aus­le­gung der Ver­ein­ba­rung einer Grund­mie­te von "monat­lich x DM zuzüg­lich der jeweils gül­ti­gen Mehr­wert­steu­er, zur Zeit 15 %, = y DM" anhand der Vor­stel­lun­gen der Ver­trags­par­tei­en bei der Fest­le­gung des Miet­zin­ses, wenn der Ver­mie­ter nicht wirk­sam zur Steu­er­pflicht optie­ren konn­te, muss­te jetzt der Bun­des­ge­richts­hof Stel­lung neh­men.

Mie­te

Hin­ter­grund die­ser gar nicht so sel­te­nen Streit­fra­ge ist, dass die Umsät­ze des Ver­mie­ters aus der Ver­mie­tung von Woh­nun­gen oder Büro­räu­men regel­mä­ßig nach § 4 Nr. 12 a UStG von der Umsatz­steu­er befreit sind und der Ver­mie­ter nur unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen gemäß § 9 Abs. 1 UStG wirk­sam auf die­se Befrei­ung ver­zich­ten kann. Eine sol­che Opti­on zur Umsatz­steu­er ist näm­lich nur dann mög­lich, wenn die Mie­ter selbst ein umsatz­steu­er­pflich­ti­ger Unter­neh­mer ist und die Mieträu­me für unter­neh­me­ri­sche Zwe­cke nutzt. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob hin­sicht­lich der wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen § 9 Abs. 2 UStG ent­we­der in der seit 1. Janu­ar 1994 gel­ten­den Fas­sung oder – nach der Über­gangs­vor­schrift des § 27 Abs. 2 Nr. 3 UStG § 9 Abs. 2 UStG – in der bis zum 31. Dezem­ber 1993 gel­ten­den Fas­sung maß­geb­lich ist.

Liegt eine sol­che Nut­zung für unter­neh­me­ri­sche Zwe­cke nach § 2 Abs. 3 Satz 1 UStG aber nicht vor, wenn, wie in dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall, statt eines Unter­neh­mens ein Trä­ger der gesetz­li­chen Kran­ken­ver­si­che­rung als selbst­ver­wal­te­te Kör­per­schaft des öffent­li­chen Rechts Büro­räu­me ledig­lich zu eige­nen Ver­wal­tungs­zwe­cken nutzt, und zwar auch dann nicht, wenn er hier nach § 10 des Miet­ver­tra­ges mit Zustim­mung des Ver­mie­ters zu einer gewerb­li­chen Unter­ver­mie­tung berech­tigt gewe­sen wäre.

Rich­tig ist fer­ner, dass eine sol­che Rege­lung des natio­na­len Steu­er­rechts, die das Opti­ons­recht von der eige­nen Umsatz­steu­er­pflicht des Mie­ters und sei­ner Berech­ti­gung zum Vor­steu­er­ab­zug abhän­gig macht, nicht gegen Gemein­schafts­recht ver­stößt. Sie ist viel­mehr mit Art. 13 Teil B Buch­sta­be b der Sechs­ten Richt­li­nie des Rates vom 17. Mai 1977 (77/​388/​EWG, ABl. L 145/​77 S. 1) ver­ein­bar, weil dem natio­na­len Gesetz­ge­ber bei der Aus­ge­stal­tung des nach Art. 13 Teil C Buch­sta­be a der Richt­li­nie frei­ge­stell­ten Opti­ons­rechts ein wei­tes Ermes­sen zusteht.

Man­gels Ertei­lung einer Rech­nung mit betrags­mä­ßi­gem Aus­weis der Mehr­wert­steu­er kommt auch eine Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zu deren Abfüh­rung aus § 14 Abs. 2 UStG a.F. bzw. § 14 c Abs. 1 UStG wegen unbe­rech­tig­ten Umsatz­steu­er­aus­wei­ses. Erst recht kann daher aus einer sol­chen Vor­schrift auch kei­ne Ver­pflich­tung der Beklag­ten abge­lei­tet wer­den, zusätz­lich zur ver­ein­bar­ten Net­to­mie­te "die jeweils gül­ti­ge Mehr­wert­steu­er" zu zah­len, da der Ver­mie­ter es sonst in der Hand hät­te, eine sol­che Ver­pflich­tung des Mie­ters durch Aus­stel­lung unrich­ti­ger Mehr­wert­steu­er­rech­nun­gen her­bei­zu­füh­ren.

Die gleich­wohl getrof­fe­ne Ver­ein­ba­rung im Miet­ver­trag, dass als Grund­mie­te 25 DM/​m² zuzüg­lich der jeweils gül­ti­gen Mehr­wert­steu­er zu zah­len ist, geht somit ihrem Wort­laut nach ins Lee­re, da es kei­ne "gül­ti­ge Mehr­wert­steu­er" für nicht steu­er­pflich­ti­ge Ver­mie­tungs­um­sät­ze gibt und es auch nicht zur Dis­po­si­ti­on der Par­tei­en steht, nach dem Gesetz steu­er­freie Umsät­ze durch Ver­ein­ba­rung steu­er­pflich­tig zu machen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Janu­ar 2009 – XII ZR 79/​07