Miet­erhö­hung – auf der Grund­la­ge eines 20 Jah­re alten Miet­spie­gels?

Ein 20 Jah­re alter Miet­spie­gel ist man­gels eines Infor­ma­ti­ons­ge­hal­tes für den Mie­ter zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­be­geh­rens unge­eig­net. Ein auf die­se Wei­se begrün­de­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist des­halb aus for­mel­len Grün­den unwirk­sam.

Miet­erhö­hung – auf der Grund­la­ge eines 20 Jah­re alten Miet­spie­gels?

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall strit­ten der Ver­mie­ter und die Mie­te­rin einer 79 qm gro­ßen Woh­nung des Ver­mie­ters in Mag­de­burg um die Wirk­sam­keit einer Miet­erhö­hung. Das Miet­ver­hält­nis besteht seit dem 1.04.2014. Mit Schrei­ben der Haus­ver­wal­tung vom 19.01.2017 for­der­te der Ver­mie­ter die Mie­te­rin zur Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Kalt­mie­te ab dem 1.04.2017 von 300 € um 60 € auf ins­ge­samt monat­lich 360 € auf. Das Schrei­ben ent­hielt zur Begrün­dung des Erhö­hungs­ver­lan­gens allein die Bezug nah­me auf einen Miet­spie­gel für die Stadt Mag­de­burg aus dem Jahr 1998. Die Woh­nung sei in die Kate­go­rie 8B die­ses Miet­spie­gels mit einer Miet­preis­span­ne von 9 DM bis 14 DM ein­zu­ord­nen. Die Mie­te­rin stimm­te der Miet­erhö­hung nicht zu.

Die Kla­ge hat in den Vor­in­stan­zen vor dem Amts­ge­richt und dem Land­ge­richt Mag­de­burg kei­nen Erfolg gehabt 1. Wie bereits das Amts­ge­richt hat auch das Land­ge­richt Mag­de­burg ver­neint, dass ein for­mell ord­nungs­ge­mä­ßes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht vor­lie­ge. Die Vor­schrift des § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB erlau­be es zwar grund­sätz­lich, einen ver­al­te­ten Miet­spie­gel zur Begrün­dung der Miet­erhö­hung her­an­zu­zie­hen, wenn ein den Anfor­de­run­gen der § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB ent­spre­chend aktua­li­sier­ter Miet­spie­gel nicht vor­han­den sei. Sinn und Zweck des in § 558a BGB nor­mier­ten Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses sei es aber, dem Mie­ter die Mög­lich­keit zu geben, die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens zu über­prü­fen, um über­flüs­si­ge Pro­zes­se zu ver­mei­den. In for­mel­ler Hin­sicht müs­se das Erhö­hungs­ver­lan­gen Anga­ben über die Tat­sa­chen ent­hal­ten, aus denen der Ver­mie­ter die Berech­ti­gung der gefor­der­ten Miet­erhö­hung her­lei­te, und zwar in dem Umfang, wie der Mie­ter sol­che Anga­ben benö­ti­ge, um der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­ge­hen und die­ses zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen. Die­sen Anfor­de­run­gen wer­de ein fast 20 Jah­re alter Miet­spie­gel nicht gerecht. Denn er beru­he auf über­hol­ten Tat­sa­chen, die Rück­schlüs­se auf die zum Zeit­punkt des Erhö­hungs­ver­lan­gens gezahl­ten Mie­ten nicht zulie­ßen; auf­grund der erheb­li­chen Zeit­span­ne zwi­schen der Erstel­lung des Miet­spie­gels und dem Erhö­hungs­ver­lan­gen sei­en wesent­li­che Ände­run­gen der Miet­struk­tur wahr­schein­lich. Durch die Bezug­nah­me auf einen der­ar­ti­gen Miet­spie­gel wer­de dem Mie­ter die Ent­schei­dungs­grund­la­ge, die die Begrün­dung des Erhö­hungs­ver­lan­gens ver­mit­teln sol­le, vor­ent­hal­ten. Bei der Bezug­nah­me auf einen nahe­zu 20 Jah­re alten Miet­spie­gel han­de­le es sich nur um eine "Schein­be­grün­dung".

Die­se Beur­tei­lung hielt recht­li­cher Nach­prü­fung durch den Bun­des­ge­richts­hof stand, der nun auch die Revi­si­on des Ver­mie­ters zurück­wies. Das Land­ge­richt Mag­de­burg habe rechts­feh­ler­frei ange­nom­men, dass der Miet­spie­gel für die Stadt Mag­de­burg aus dem Jahr 1998 zur Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens für die Woh­nung der Mie­te­rin nicht geeig­net sei und das Erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters vom 19.01.2017 den for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 558a Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 4 Satz 2 BGB an eine Begrün­dung des­halb nicht genü­ge:

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö­hungs­ver­lan­gen in Text­form (§ 126b BGB) zu erklä­ren und zu begrün­den, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begrün­dung ins­be­son­de­re auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genann­ten Begrün­dungs­mit­tel Bezug genom­men wer­den kann.

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhö­hungs­ver­lan­gen in Text­form (§ 126b BGB) zu erklä­ren und zu begrün­den, wobei gemäß § 558a Abs. 2 BGB zur Begrün­dung ins­be­son­de­re auf die dort unter Nr. 1 bis 4 genann­ten Begrün­dungs­mit­tel Bezug genom­men wer­den kann.

An das Begrün­dungs­er­for­der­nis dür­fen im Hin­blick auf das Grund­recht des Ver­mie­ters aus Art. 14 Abs. 1 GG zwar kei­ne über­höh­ten Anfor­de­run­gen gestellt wer­den 2. Aller­dings muss das Erhö­hungs­ver­lan­gen in for­mel­ler Hin­sicht Anga­ben über die­je­ni­gen Tat­sa­chen ent­hal­ten, aus denen der Ver­mie­ter die Berech­ti­gung der gefor­der­ten Miet­erhö­hung her­lei­tet, und zwar in dem Umfang, wie der Mie­ter sol­che Anga­ben benö­tigt, um der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se über­prü­fen zu kön­nen 3.

Hier­an fehlt es etwa, wenn der Ver­mie­ter das Erhö­hungs­ver­lan­gen mit Tat­sa­chen begrün­det, die eine Miet­erhö­hung nach § 558 Abs. 1 BGB schon auf den ers­ten Blick nicht zu tra­gen ver­mö­gen, weil durch deren Mit­tei­lung deut­lich wird, dass der Ver­mie­ter von fal­schen Vor­aus­set­zun­gen aus­geht oder das Erhö­hungs­ver­lan­gen in wesent­li­chen Punk­ten unvoll­stän­dig, unver­ständ­lich oder wider­sprüch­lich erscheint 4. Eine der­ar­ti­ge Begrün­dung steht einer feh­len­den Begrün­dung gleich, weil durch sie das Ziel des Begrün­dungs­er­for­der­nis­ses eben­so wenig erreicht wer­den kann wie im Fal­le des voll­stän­di­gen Ver­zich­tes auf eine Begrün­dung.

So ver­hält es sich auch hier, weil die Bezug­nah­me auf einen Miet­spie­gel, der seit rund 20 Jah­ren nicht mehr aktua­li­siert wur­de, schon im Ansatz nicht geeig­net ist, das Erhö­hungs­ver­lan­gen zu begrün­den.

Das Gesetz geht, wie sich aus § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB ergibt, grund­sätz­lich von einem Aktua­li­sie­rungs­er­for­der­nis für Miet­spie­gel inner­halb einer Frist von zwei Jah­ren aus. Zwar gestat­tet § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens grund­sätz­lich auch die Bezug­nah­me auf einen ver­al­te­ten Miet­spie­gel, wenn bei Abga­be des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens des Ver­mie­ters kein Miet­spie­gel vor­han­den ist, bei dem die Vor­schrif­ten zur Aktua­li­sie­rung ein­ge­hal­ten sind. Aus die­ser Rege­lung folgt aller­dings nicht, dass das Alter des Miet­spie­gels bedeu­tungs­los wäre, der Ver­mie­ter somit einen belie­big ver­al­te­ten Miet­spie­gel zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens her­an­zie­hen könn­te, sofern nur ein neu­er Miet­spie­gel nicht erstellt bezie­hungs­wei­se eine Aktua­li­sie­rung nicht vor­ge­nom­men wur­de. Dies lässt sich auch nicht aus dem Umstand her­lei­ten, dass das Gesetz eine Höchst­gren­ze für das Alter eines nach § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB her­an­ge­zo­ge­nen ver­al­te­ten Miet­spie­gels nicht fest­legt.

Denn § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB, der auf § 2 Abs. 6 des Geset­zes zur Rege­lung der Miet­hö­he (MHG) vom 18.12.1974 5 in der Fas­sung des Geset­zes zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen vom 20.12.1982 6 zurück­geht und die­ser Vor­schrift im Kern ent­spricht, soll sicher­stel­len, dass die for­mel­le Wirk­sam­keit eines sach­lich berech­tig­ten Erhö­hungs­ver­lan­gens nicht allein von den in § 558c Abs. 3, § 558d Abs. 2 BGB genann­ten Fris­ten abhängt 7. Hier­durch wird aber von dem grund­sätz­lich bestehen­den Aktua­li­sie­rungs­er­for­der­nis gera­de nicht Abstand genom­men. Für die for­mel­le Wirk­sam­keit des Erhö­hungs­ver­lan­gens kommt es des­halb auch bei einem ver­al­te­ten Miet­spie­gel dar­auf an, ob die­sem (noch) ein in § 558a Abs. 1 BGB vor­aus­ge­setz­ter Infor­ma­ti­ons­ge­halt zukommt.

Dies ist jeden­falls bei einem wie hier zum Zeit­punkt des Erhö­hungs­ver­lan­gens fast 20 Jah­re alten Miet­spie­gel nicht der Fall. Die in § 558 Abs. 2 BGB genann­ten Wohn­wert­merk­ma­le, nach denen sich die Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für eine Woh­nung rich­tet, unter­lie­gen typi­scher­wei­se mit fort­schrei­ten­der Zeit einem Wan­del. So kön­nen etwa im Lau­fe der Zeit bestimm­te Ein­rich­tun­gen, die einer Woh­nung beson­de­ren Wert ver­lei­hen und des­halb Gegen­stand eines Miet­spie­gels sind, zur Stan­dard­aus­stat­tung wer­den. Auch kann die Bewer­tung einer (Wohn-)Lage durch mit der Zeit auf­tre­ten­de struk­tu­rel­le Ver­än­de­run­gen beein­flusst wer­den.

Ent­spre­chen­de Ver­än­de­run­gen kön­nen bei der Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te anhand eines wie hier fast 20 Jah­re lang nicht aktua­li­sier­ten Miet­spie­gels natur­ge­mäß kei­ne Berück­sich­ti­gung fin­den. Dies führt dazu, dass es dem Miet­spie­gel inso­weit am not­wen­di­gen Infor­ma­ti­ons­ge­halt fehlt und des­halb eine Ent­schei­dung über die sach­li­che Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nicht getrof­fen wer­den kann, weil sie zu einem ganz erheb­li­chen Teil auf blo­ßen Mut­ma­ßun­gen bezüg­lich der Art und des Umfangs der Ver­än­de­run­gen beru­hen wür­de.

Der Ver­mie­ter wird durch die feh­len­de Mög­lich­keit, sich auf einen sol­chen Miet­spie­gel zu beru­fen, in sei­nem Recht, die Mie­te der gegen­ständ­li­chen Woh­nung bei Vor­lie­gen der mate­ri­el­len Vor­aus­set­zun­gen zu erhö­hen, auch nicht über­mä­ßig beein­träch­tigt. Ihm steht es frei, sich zur Begrün­dung sei­nes Erhö­hungs­ver­lan­gens der wei­te­ren gesetz­lich vor­ge­se­he­nen Begrün­dungs­mit­tel, etwa der Benen­nung von drei Ver­gleichs­woh­nun­gen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, zu bedie­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Okto­ber 2019 – VIII ZR 340/​18

  1. AG Mag­de­burg, Urteil vom 20.12.2017 150 C 826/​17; LG Mag­de­burg, Urteil vom 16.10.2018 2 S 37/​18, ZMR 2019, 199[]
  2. vgl. inso­weit BVerfGE 49, 244, 249 f.; BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/​12, aaO; vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/​03, NJW 2004, 1379, 1380 unter II 2 b, noch zu § 2 Abs. 2 MHG[]
  3. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urtei­le vom 17.10.2018 – VIII ZR 94/​17, aaO; vom 13.11.2013 – VIII ZR 413/​12, aaO; und vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/​07, aaO[]
  4. Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2018, § 558a Rn.19; vgl. auch Münch­Komm-BGB/Artz, 7. Auf­la­ge, § 558a Rn. 15[]
  5. BGBl. I S. 3604[]
  6. BGBl. I S.1912[]
  7. vgl. zu § 2 Abs. 6 MHG BT-Drs. 9/​2079, S. 17[]