Miet­erhö­hung bei Moder­ni­sie­rung mit öffent­li­chen För­der­mit­teln

Wer­den Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men des Ver­mie­ters durch öffent­li­che För­der­mit­tel in Form eines zins­ver­bil­lig­ten Dar­le­hens geför­dert, kann der Ver­mie­ter nach einem aktu­el­len Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs die Mie­te im För­der­zeit­raum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhö­hen, der sich nach Abzug der Zins­ver­bil­li­gung von der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ergibt.

Miet­erhö­hung bei Moder­ni­sie­rung mit öffent­li­chen För­der­mit­teln

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs erfor­dert die for­mel­le Wirk­sam­keit eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558 BGB (bzw. zuvor § 2 MHG), dass der Ver­mie­ter Kür­zungs­be­trä­ge auf­grund der Inan­spruch­nah­me öffent­li­cher För­der­mit­tel ein­schließ­lich der zugrun­de lie­gen­den Berech­nungs­po­si­tio­nen in das Erhö­hungs­ver­lan­gen auf­nimmt [1].

Bei einer befris­te­ten För­de­rung durch einen Kre­dit zu ver­bil­lig­ten Zin­sen hat eine Anrech­nung in dem Zeit­raum zu erfol­gen, in dem der Ver­mie­ter die Zins­ver­güns­ti­gung tat­säch­lich erhält [2]; der Ver­mie­ter kann des­halb die Mie­te in die­sem Zeit­raum nicht gemäß § 558 BGB bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te erhö­hen, son­dern nur bis zu dem Betrag, der sich nach Abzug der Zins­ver­bil­li­gung von der ortüb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ergibt [3]. Durch die in § 558 Abs. 5 BGB – eben­so wie zuvor schon in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG – ange­ord­ne­te Anrech­nung der Dritt­mit­tel soll erreicht wer­den, dass bei einer Miet­erhö­hung auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te Leis­tun­gen aus öffent­li­chen Haus­hal­ten in jedem Fall dem Mie­ter zugu­te kom­men [4]. Solan­ge dem Ver­mie­ter öffent­li­che För­der­mit­tel in Form der Zins­ver­bil­li­gung tat­säch­lich zuflie­ßen, sind die­se daher bei jeder Miet­erhö­hung nach § 558 BGB durch Abset­zung des För­der­be­trags von der orts­üb­li­chen Mie­te zuguns­ten des Mie­ters zu berück­sich­ti­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 1. April 2009 – VIII ZR 179/​08

  1. BGH, Urtei­le vom 25. Febru­ar 2004 – VIII ZR 116/​03, NJW-RR 2004, 947, unter II 1, sowie vom 12. Mai 2004 – VIII ZR 235/​03, WuM 2004, 406, unter II, und VIII ZR 234/​03, NJW-RR 2004, 1159, unter II 1[]
  2. Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Mie­te, 9. Aufl., § 558 BGB, Rdnr. 230 ff., MünchKommBGB/​Artz, 5. Auf­la­ge, § 558 Rdnr. 50; vgl. auch Staudinger/​Emmerich, BGB (2006), § 558 Rdnr. 43[]
  3. Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, aaO, Rdnr. 231; Kunze/​Tietzsch, WuM 2003, 423, 425 f.[]
  4. vgl. BT-Drs. 8/​1861, Satz 5 zu § 2 MHG[]