Miet­erhö­hung bis zur Kap­pungs­gren­ze – und die Miet­min­de­rung wegen Wohn­flä­chen­ab­wei­chung

Im Ver­fah­ren der Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt sich die der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze (§ 558 Abs. 3 BGB) zu Grun­de zu legen­de Aus­gangs­mie­te auch im Fal­le einer Miet­min­de­rung wegen eines nicht beheb­ba­ren Man­gels in Form nicht uner­heb­li­cher Wohn­flä­chen­ab­wei­chung (§ 536 Abs. 1 BGB) nach der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Mie­te.

Miet­erhö­hung bis zur Kap­pungs­gren­ze – und die Miet­min­de­rung wegen Wohn­flä­chen­ab­wei­chung

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann ein Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te seit 15 Mona­ten unver­än­dert geblie­ben ist. Gemäß § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB darf sich die Mie­te dabei inner­halb von drei Jah­ren, von Erhö­hun­gen nach §§ 559 und 560 BGB abge­se­hen, nicht um mehr als 20 % erhö­hen (Kap­pungs­gren­ze), in den Fäl­len des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB um nur 15 %.

Aus­gangs­punkt für die Miet­erhö­hung ("Aus­gangs­mie­te") ist dabei die ver­trag­lich ver­ein­bar­te Mie­te, bei spä­te­ren Ände­run­gen nach § 557 oder § 558 BGB die zuletzt ver­ein­bar­te Mie­te 1.

Miet­min­de­run­gen (§ 536 Abs. 1 BGB) blei­ben bei der für die Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze maß­ge­ben­den Aus­gangs­mie­te nach all­ge­mei­ner Mei­nung grund­sätz­lich unbe­rück­sich­tigt 2. Ent­ge­gen der vom Beru­fungs­ge­richt 3 ver­tre­te­nen Auf­fas­sung gilt bei nicht uner­heb­li­chen Wohn­flä­chen­ab­wei­chun­gen nichts ande­res. Ins­be­son­de­re kommt es auf den Umstand, dass der­ar­ti­ge Män­gel unbe­heb­bar sind, nicht an.

Die Aus­gangs­mie­te ist für die Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze des § 558 BGB von Bedeu­tung. Die­se soll ver­hin­dern, dass die Miet­stei­ge­rung in Ein­zel­fäl­len ein zu star­kes Aus­maß annimmt 4. Sie dient mit­hin dazu, einen zu raschen Anstieg sol­cher Mie­ten, die bis­lang erheb­lich unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lagen, zum Schutz der betrof­fe­nen Mie­ter zu ver­mei­den 5. Gera­de in die­sen Fäl­len gewährt allein die Begren­zung einer Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB) kei­nen hin­rei­chen­den Schutz zuguns­ten des Mie­ters. Die Kap­pungs­gren­ze ist daher eine zwei­te, selb­stän­dig ein­zu­hal­ten­de Ober­gren­ze für Miet­erhö­hun­gen nach § 558 BGB 6 und dient dem Schutz des Mie­ters in wirt­schaft­li­cher Hin­sicht 7.

Die­ser Schutz vor einem zu raschen Anstieg sei­ner Zah­lungs­pflich­ten ori­en­tiert sich jedoch an der Mie­te, zu deren Beglei­chung sich der Mie­ter ver­trag­lich ver­pflich­tet hat. Die­se anfäng­li­che oder wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ver­ein­bar­te Mie­te hat der Mie­ter durch eige­ne Ent­schei­dung über­nom­men und für sich als wirt­schaft­lich trag­fä­hig ange­se­hen. Hier­an bemisst sich sein Schutz vor einer finan­zi­el­len Über­for­de­rung im Rah­men der jewei­li­gen Miet­stei­ge­rung.

Ohne­hin wird die Wohn­flä­chen­ab­wei­chung bei der wei­te­ren Gren­ze der Miet­erhö­hung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te berück­sich­tigt. Die Grö­ße der Woh­nung (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB) ist nach der tat­säch­li­chen und nicht nach der ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che zu berech­nen 8. Somit wird an die­ser Stel­le den schutz­wür­di­gen Belan­gen des Mie­ters hin­rei­chend Rech­nung getra­gen und im Ergeb­nis ver­mie­den, dass er eine im Ver­hält­nis zur Wohn­flä­che über­höh­te Mie­te zahlt.

Fer­ner steht der Her­ab­set­zung der Aus­gangs­mie­te infol­ge einer Min­de­rung deren im Ver­gleich zum Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren unter­schied­li­che Ziel­set­zung und Rechts­fol­ge ent­ge­gen.

Das Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren gibt dem Ver­mie­ter, dem eine Kün­di­gung des Dau­er­schuld­ver­hält­nis­ses zum Zweck der Erhö­hung der Mie­te mit Rück­sicht auf das sozia­le Miet­recht ver­wehrt ist (§ 573 Abs. 1 Satz 2 BGB), zum Aus­gleich die Mög­lich­keit, die Mie­te bis maxi­mal zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu erhö­hen und auf die­se Wei­se eine am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te, die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung regel­mä­ßig sicher­stel­len­de Mie­te zu erzie­len 9. Hier­durch wird die ver­trag­li­che Haupt­leis­tungs­pflicht des Mie­ters modi­fi­ziert. Dem­ge­gen­über betrifft die Min­de­rung (§ 536 Abs. 1 BGB) Sekun­där­rech­te des Mie­ters. Die­se struk­tu­rel­len Unter­schie­de ste­hen einer Her­an­zie­hung der Min­de­rungs­fol­gen bei der Bestim­mung von Pri­mär­pflich­ten grund­sätz­lich ent­ge­gen.

Denn unab­hän­gig davon, ob der Man­gel beheb­bar oder nicht beheb­bar ist, wirkt sich die Min­de­rung auf den Ver­trags­in­halt nicht aus. Als Gewähr­leis­tungs­recht bewirkt sie nur zuguns­ten des Mie­ters eine (teil­wei­se) Befrei­ung von der Ent­rich­tung der (Brut­to)Mie­te, nicht jedoch eine Ver­trags­än­de­rung. Die Min­de­rung soll die man­gel­be­ding­te Her­ab­set­zung der Gebrauchs­taug­lich­keit aus­glei­chen (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB). Sie ist Aus­druck des das Schuld­recht prä­gen­den Äqui­va­lenz­prin­zips. Durch sie soll die von den Ver­trags­par­tei­en fest­ge­leg­te Gleich­wer­tig­keit zwi­schen den Leis­tun­gen des Ver­mie­ters der Bereit­stel­lung einer ver­trags­ge­mä­ßen Miet­sa­che und der Leis­tung des Mie­ters der Miet­zah­lung bei einer Stö­rung auf der Ver­mie­ter­sei­te wie­der­her­ge­stellt wer­den 10.

Die­se Stö­rung des ver­trag­li­chen Äqui­va­lenz­ver­hält­nis­ses infol­ge der Flä­chen­ab­wei­chung wird aus­schließ­lich über das Gewähr­leis­tungs­recht aus­ge­gli­chen. Für eine (fak­ti­sche) Ver­trags­an­pas­sung, vor­lie­gend durch Annah­me einer her­ab­ge­setz­ten Aus­gangs­mie­te, ist kein Raum. Die Mie­te bestimmt sich nach dem Ver­ein­bar­ten und nicht danach, wie sie mög­li­cher­wei­se fik­tiv hät­te gebil­det wer­den kön­nen. Somit bleibt trotz der Min­de­rung der Ver­trags­in­halt und damit auch die ver­trag­lich fest­ge­leg­te Miet­hö­he unbe­rührt 11. Aus­ge­hend von die­ser berech­net sich die Kap­pungs­gren­ze.

Der vor­lie­gen­de Fall der Miet­erhö­hung ist nicht mit dem­je­ni­gen der Bestim­mung der Kau­ti­ons­hö­he (§ 551 Abs. 1 BGB) ver­gleich­bar.

Zwar bemisst sich die Höhe der Miet­si­cher­heit nach § 551 Abs. 1 BGB im Fal­le eines anfäng­li­chen, unbe­heb­ba­ren Man­gels an der gemin­der­ten Mie­te 12. Der Berech­nung der Kau­ti­ons­hö­he liegt jedoch eine ande­re Inten­ti­on als der Berech­nung der Kap­pungs­gren­ze zugrun­de. Wäh­rend es bei der Kap­pungs­gren­ze wie auf­ge­zeigt um den Schutz des Mie­ters vor einer wirt­schaft­li­chen Über­for­de­rung durch einen zu umfang­rei­chen Anstieg der Mie­te geht, zielt die Miet­si­cher­heit auf den Schutz des Ver­mie­ters bei (spä­te­ren) Ansprü­chen gegen den Mie­ter ab. Bei dau­er­haf­ter Miet­min­de­rung infol­ge einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung besteht kein aner­ken­nens­wer­tes Siche­rungs­in­ter­es­se des Ver­mie­ters an einer Miet­kau­ti­on in Höhe des Drei­fa­chen der ver­ein­bar­ten Net­to­mie­te.

Die­ser Gedan­ke kann auf die Berech­nung der Miet­erhö­hung nicht über­tra­gen wer­den. Für eine ver­gleich­ba­re Anpas­sung der Aus­gangs­mie­te bei der Kap­pungs­gren­ze besteht zum Schutz des Mie­ters, wie auf­ge­zeigt, kein Anlass.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 17. April 2019 – VIII ZR 33/​18

  1. vgl. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 16; zur Aus­nah­me bei ein­ver­nehm­li­cher Miet­erhö­hung auf­grund von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men vgl. BGH, Urtei­le vom 18.07.2007 – VIII ZR 285/​06, NJW 2007, 3122 Rn. 12; vom 09.04.2008 – VIII ZR 287/​06, NJW 2008, 2031 Rn. 11[]
  2. vgl. Münch­Komm-BGB/Artz, 7. Aufl., § 558 Rn. 39; Staudinger/​V. Emme­rich, BGB, Neubearb.2018, § 558 Rn. 50; Erman/​Dickersbach, BGB, 15. Aufl., § 558 Rn. 34; BeckOKBGB/​Schüller, Stand: 1.02.2019, § 558 Rn. 46[]
  3. bezug­neh­mend auf Schmidt-Fut­te­rer/Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 13. Aufl., § 558 BGB Rn. 166 f.[]
  4. vgl. BT-Drs. 9/​2079, S. 9 zu § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG Ent­wurf eines Geset­zes zur Erhö­hung des Ange­bots an Miet­woh­nun­gen[]
  5. vgl. BT-Drs. 14/​4553, S. 54, 36 Ent­wurf eines Geset­zes zur Neu­glie­de­rung, Ver­ein­fa­chung und Reform des Miet­rechts [Miet­rechts­re­form­ge­setz]; BGH, Urteil vom 28.04.2004 – VIII ZR 178/​03, NJW-RR 2004, 945 unter – II 2 c[]
  6. vgl. BVerfGE 71, 230, 248[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, BGHZ 208, 18 Rn. 17[]
  8. vgl. BGH, Urtei­le vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn. 10; vom 27.02.2019 – VIII ZR 255/​17 13[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 24.10.2018 – VIII ZR 52/​18, NJW-RR 2019, 269 Rn. 15 mwN[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 06.04.2005 XII ZR 225/​03, BGHZ 163, 1, 6; vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 12[]
  11. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.02.2008 – III ZR 200/​07, NZM 2008, 462 Rn. 11; vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/​09, NJW 2010, 2648 Rn. 22; vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/​14, aaO Rn.20 und 26; Cra­mer, NZM 2017, 457, 464[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/​04, NJW 2005, 2773 unter – II 2 c[]