Miet­erhö­hung durch den Woh­nungs­käu­fer

Der Käu­fer einer ver­mie­te­ten Woh­nung kann vom Ver­käu­fer ermäch­tigt wer­den, schon vor der Eigen­tums­um­schrei­bung im Grund­buch und des damit ver­bun­de­nen Ein­tritts des Käu­fers in die Ver­mie­ter­stel­lung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eige­nen Namen ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren gemäß § 558a BGB zu stel­len. Die Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens hängt nicht davon ab, dass die Ermäch­ti­gung offen gelegt wur­de.

Miet­erhö­hung durch den Woh­nungs­käu­fer

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kann der Rechts­in­ha­ber einen Drit­ten zur Gel­tend­ma­chung eines unselb­stän­di­gen Gestal­tungs­rechts im eige­nen Namen ermäch­ti­gen 1. Eine der­ar­ti­ge Ermäch­ti­gung zur Gel­tend­ma­chung des Anspruchs auf Zustim­mung zu einer Miet­erhö­hung kann im Wohnungs/​Grund­stücks­kauf­ver­trag ent­hal­ten sein.

§ 566 BGB steht einer sol­chen rechts­ge­schäft­lich erteil­ten Ermäch­ti­gung nicht ent­ge­gen. § 566 BGB ord­net für den Fall der Ver­äu­ße­rung ver­mie­te­ten Eigen­tums an, dass der Erwer­ber für die Dau­er sei­nes Eigen­tums in die Ver­mie­ter­stel­lung ein­rückt. Dies schließt es nicht aus, dass der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter schon zu einem frü­he­ren Zeit­punkt Ansprü­che aus dem Miet­ver­hält­nis abtritt oder einem Erwer­ber eine Ermäch­ti­gung zur Gel­tend­ma­chung im eige­nen Namen erteilt. Auch für die Dif­fe­ren­zie­rung, eine Ermäch­ti­gung nur bezüg­lich einer Kün­di­gung oder einer Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung, nicht aber bezüg­lich eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens zuzu­las­sen, besteht kein sach­li­cher Grund.

Schließ­lich erfor­dern auch Gesichts­punk­te des Mie­ter­schut­zes kei­ne abwei­chen­de Beur­tei­lung. Aller­dings wird in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und in der Lite­ra­tur teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass ein ein­sei­ti­ges Rechts­ge­schäft, das von einer vom Ver­mie­ter dazu ermäch­tig­ten Per­son vor­ge­nom­men wird, nur wirk­sam sei, wenn die Ermäch­ti­gung offen gelegt wer­de 2. Zur Begrün­dung wird ange­führt, dass die Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung dem Mie­ter bei einem ein­sei­ti­gen Rechts­ge­schäft die Mög­lich­keit gebe, das Rechts­ge­schäft ent­spre­chend § 182 Abs. 3, § 111 BGB zurück­zu­wei­sen, falls die Ermäch­ti­gung nicht in schrift­li­cher Form bei­gelegt gewe­sen sei 3.

Die­ser Auf­fas­sung folgt der Bun­des­ge­richts­hof nicht. Anders als die Stell­ver­tre­tung gestat­tet die Ermäch­ti­gung dem Berech­tig­ten das Han­deln im eige­nen Namen, so dass es eines Hin­wei­ses auf den eigent­li­chen Rechts­in­ha­ber gera­de nicht bedarf. Es besteht auch kein Anlass, von die­sem Grund­satz für den hier vor­lie­gen­den Fall abzu­wei­chen, dass von einer Ermäch­ti­gung im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses Gebrauch gemacht wird.

Eben­so ver­wirft der Bun­des­ge­richts­hof die Ansicht, nur durch das Erfor­der­nis einer Offen­le­gung der Ermäch­ti­gung kön­ne eine dop­pel­te Inan­spruch­nah­me des Mie­ters ver­mie­den wer­den. Denn der Mie­ter, der aus dem Miet­ver­trag von einer ande­ren Per­son als sei­nem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter in Anspruch genom­men wird, kann sich zunächst des­sen Berech­ti­gung nach­wei­sen las­sen, wenn er Zwei­fel dar­an hat, ob eine ent­spre­chen­de Voll­macht oder Ermäch­ti­gung vor­liegt oder ein Rechts­über­gang nach § 566 BGB statt­ge­fun­den hat. Dies hat die Mie­te­rin im vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall aber gera­de nicht getan, son­dern den Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Woh­nungs­käu­fe­rin jeweils zuge­stimmt.

Es bedarf vor­lie­gend auch kei­ner Ent­schei­dung, ob der Mie­ter ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen, das ihm der noch nicht ein­ge­tra­ge­ne Erwer­ber auf­grund einer Ermäch­ti­gung des bis­he­ri­gen Ver­mie­ters stellt, ana­log § 180 Abs. 1, § 174 BGB oder ent­spre­chend § 182 Abs. 3, § 111 BGB zurück­wei­sen kann, wenn ihm kei­ne Urkun­de bei­gefügt ist, aus der sich die Ermäch­ti­gung zur Gel­tend­ma­chung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens ergibt. Denn eine Zurück­wei­sung hät­te jeden­falls nur unver­züg­lich erfol­gen kön­nen; hier­an man­gelt es im vor­lie­gen­den Fall bei der von der Mie­te­rin erklär­ten Zurück­wei­sung der in den Jah­ren 2006, 2008 und 2009 gestell­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen. Inso­weit käme es auf den Zeit­punkt des Zugangs des jewei­li­gen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens an und nicht auf den spä­te­ren Zeit­punkt, in dem der Mie­te­rin bekannt gewor­den ist, dass der Eigen­tums­wech­sel im Grund­buch erst im Jahr 2010 voll­zo­gen wur­de und die Käu­fe­rin die vor­an­ge­gan­ge­nen Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nicht auf­grund einer ihr nach § 566 Abs. 1 BGB zuste­hen­den Ver­mie­ter­stel­lung, son­dern auf­grund einer ent­spre­chen­den Ermäch­ti­gung der bis­he­ri­gen Ver­mie­te­rin gestellt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. März 2014 – VIII ZR 203/​13

  1. BGH, Urtei­le vom 10.12 1997 – XII ZR 119/​96, NJW 1998, 896 unter – II 2, sowie vom 11.09.2002 – XII ZR 187/​00, NJW 2002, 3389, unter – II 6, jeweils zum Kün­di­gungs­recht; vgl. auch BGH, Urteil vom 13.02.2008 – VIII ZR 105/​07, NJW 2008, 1218 Rn. 26 ff. zur Moder­ni­sie­rungs­an­kün­di­gung[]
  2. LG Ber­lin GE 2009, 326; Börs­t­ing­haus, NZM 2009, 681, 683; Ster­nel, Miet­recht Aktu­ell, 4. Aufl., – IV Rn. 81; Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, Miet­recht, 11. Aufl., § 566 BGB Rn. 46[]
  3. Schmidt-Fut­te­rer/Streyl, aaO[]

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