Mieterhöhung, ihre Begründung mit dem Mietspiegel – und die Betriebskosten

Ein Mieterhöhungsbegehren der Vermieterinist formell ordnungsgemäß und wird den Begründungsanforderungen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehrte erhöhte (Grund-)Miete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel erläutert.

Mieterhöhung, ihre Begründung mit dem Mietspiegel – und die Betriebskosten

Die gemäß § 558a BGB erforderliche Begründung des Mieterhöhungsbegehrens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, dessen sachliche Berechtigung – zumindest im Ansatz – zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden. Deshalb muss das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter konkrete Hinweise zur sachlichen Berechtigung des Begehrens geben, damit der Mieter es innerhalb der Überlegungsfrist zumindest im Ansatz überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er seine Zustimmung ohne eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter erteilt1.

Hierzu ist es erforderlich, dass der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen die begehrte erhöhte Miete betragsmäßig entnehmen kann und dass die Mieterhöhung durch nähere Hinweise nach § 558a Abs. 2 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete – etwa durch Bezugnahme auf einen Mietspiegel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB) – begründet wird.

Angaben dazu, ob in der Grundmiete einzelne nicht gesondert umlegbare Betriebskosten enthalten waren, bedurfte es ebenso wenig wie einer Herausrechnung solcher Kosten. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs2 bedarf es einer solchen Herausrechnung der in der Grundmiete etwa enthaltenen Betriebskosten nicht, wenn auch die begehrte erhöhte (Teilinklusiv-)Miete die (anhand reiner Nettomieten) ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt. Einer Herausrechnung des etwa in der Grundmiete enthaltenen Betriebskostenanteils bedarf es vielmehr nur dann, wenn eine begehrte erhöhte Teilinklusivmiete höher liegt als die in dem Mieterhöhungsschreiben genannte, auf reinen Nettomieten basierende ortsübliche Vergleichsmiete.

In einem solchen Fall kann der Mieter nämlich die Berechtigung des Mieterhöhungsbegehrens insoweit nicht überprüfen, als es die genannte ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Deshalb ist es in derartigen Fällen erforderlich, dass der Vermieter in seinem Mieterhöhungsschreiben Angaben zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten macht. Diese kann er dann entweder von der Teilinklusivmiete abziehen und die so „bereinigte“ Miete der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberstellen oder alternativ die Mietspiegelmiete um den Betriebskostenanteil erhöhen und den so ermittelten Betrag der vereinbarten Teilinklusivmiete gegenüberstellen3. Im hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war ein derartiges Rechenwerk indes nicht erforderlich, weil die begehrte erhöhte Miete von 5,56 € je m² weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 8,42 € je m² lag.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. Dezember 2020 – VIII ZR 108/20

  1. BGH, Urteile vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.[]
  2. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/06, NJW 2008, 848 Rn. 11[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20.01.2020 – VIII ZR 141/09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.[]