Miet­erhö­hung, ihre Begrün­dung mit dem Miet­spie­gel – und die Betriebskosten

Ein Miet­erhö­hungs­be­geh­ren der Ver­mie­teri­nist for­mell ord­nungs­ge­mäß und wird den Begrün­dungs­an­for­de­run­gen des § 558a BGB gerecht, indem es die begehr­te erhöh­te (Grund-)Mie­te unter Bezug­nah­me auf den Miet­spie­gel erläutert.

Miet­erhö­hung, ihre Begrün­dung mit dem Miet­spie­gel – und die Betriebskosten

Die gemäß § 558a BGB erfor­der­li­che Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens soll dem Mie­ter die Mög­lich­keit geben, des­sen sach­li­che Berech­ti­gung – zumin­dest im Ansatz – zu über­prü­fen, um über­flüs­si­ge Pro­zes­se zu ver­mei­den. Des­halb muss das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter kon­kre­te Hin­wei­se zur sach­li­chen Berech­ti­gung des Begeh­rens geben, damit der Mie­ter es inner­halb der Über­le­gungs­frist zumin­dest im Ansatz über­prü­fen und sich dar­über schlüs­sig wer­den kann, ob er sei­ne Zustim­mung ohne eine gericht­li­che Aus­ein­an­der­set­zung mit dem Ver­mie­ter erteilt [1].

Hier­zu ist es erfor­der­lich, dass der Mie­ter dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen die begehr­te erhöh­te Mie­te betrags­mä­ßig ent­neh­men kann und dass die Miet­erhö­hung durch nähe­re Hin­wei­se nach § 558a Abs. 2 BGB auf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – etwa durch Bezug­nah­me auf einen Miet­spie­gel (§ 558a Abs. 1 Nr. 1 BGB) – begrün­det wird.

Anga­ben dazu, ob in der Grund­mie­te ein­zel­ne nicht geson­dert umleg­ba­re Betriebs­kos­ten ent­hal­ten waren, bedurf­te es eben­so wenig wie einer Her­aus­rech­nung sol­cher Kos­ten. Denn nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs [2] bedarf es einer sol­chen Her­aus­rech­nung der in der Grund­mie­te etwa ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten nicht, wenn auch die begehr­te erhöh­te (Teilinklusiv-)Miete die (anhand rei­ner Net­to­mie­ten) ermit­tel­te orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te nicht über­steigt. Einer Her­aus­rech­nung des etwa in der Grund­mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten­an­teils bedarf es viel­mehr nur dann, wenn eine begehr­te erhöh­te Tei­lin­k­lu­siv­mie­te höher liegt als die in dem Miet­erhö­hungs­schrei­ben genann­te, auf rei­nen Net­to­mie­ten basie­ren­de orts­üb­li­che Vergleichsmiete.

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In einem sol­chen Fall kann der Mie­ter näm­lich die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens inso­weit nicht über­prü­fen, als es die genann­te orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te über­steigt. Des­halb ist es in der­ar­ti­gen Fäl­len erfor­der­lich, dass der Ver­mie­ter in sei­nem Miet­erhö­hungs­schrei­ben Anga­ben zur Höhe der in der Mie­te ent­hal­te­nen Betriebs­kos­ten macht. Die­se kann er dann ent­we­der von der Tei­lin­k­lu­siv­mie­te abzie­hen und die so „berei­nig­te“ Mie­te der im Miet­spie­gel aus­ge­wie­se­nen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gegen­über­stel­len oder alter­na­tiv die Miet­spie­gel­mie­te um den Betriebs­kos­ten­an­teil erhö­hen und den so ermit­tel­ten Betrag der ver­ein­bar­ten Tei­lin­k­lu­siv­mie­te gegen­über­stel­len [3]. Im hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war ein der­ar­ti­ges Rechen­werk indes nicht erfor­der­lich, weil die begehr­te erhöh­te Mie­te von 5,56 € je m² weit unter der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von 8,42 € je m² lag.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Dezem­ber 2020 – VIII ZR 108/​20

  1. BGH, Urtei­le vom 29.04.2020 – VIII ZR 355/​18, NJW 2020, 1947 Rn. 48; vom 18.12.2019 – VIII ZR 236/​18, NZM 2020, 459 Rn. 15; vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/​07, NJW 2008, 573 Rn. 12, st. Rspr.[]
  2. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 11[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/​05, NZM 2006, 101 Rn. 13; vom 20.01.2020 – VIII ZR 141/​09, NJW-RR 2010, 735 Rn. 13 f.[]