Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung – und die Här­te­fall­ab­wä­gung

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te sich aktu­ell mit den Maß­stä­ben zu befa­sen, ach denen sich die Abwä­gung zwi­schen den Inter­es­sen der Miet­ver­trags­par­tei­en rich­tet, wenn sich der Wohn­raum­mie­ter gegen­über einer Moder­ni­sie­rungs­miet­erhö­hung auf das Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te (§ 559 Abs. 4 Satz 1 BGB) beruft.

Miet­erhö­hung nach Moder­ni­sie­rung – und die Här­te­fall­ab­wä­gung

In die­sem Zusam­men­hang hat er auch die Vor­aus­set­zun­gen prä­zi­siert, unter denen der Här­te­ein­wand des Mie­ters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 BGB aus­ge­schlos­sen ist, weil die Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me (hier: Wär­me­dämm­maß­nah­men bei Erneue­rung eines teil­wei­se schad­haf­ten Außen­put­zes) auf­grund einer gesetz­li­chen Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters durch­ge­führt wur­de.

Der Aus­gangs­sach­ver­halt[↑]

In dem vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Streit­fall hat­te der Mie­ter einer knapp 86 qm gro­ßen Woh­nung in Ber­lin geklagt, der in die­ser Woh­nung seit sei­nem fünf­ten Lebens­jahr wohnt und die er inzwi­schen allein nutzt. Die Woh­nung liegt in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus aus dem Jahr 1929. Der Miet­ver­trag über die Woh­nung wur­de im Jahr 1962 von sei­nen Eltern abge­schlos­sen. Der Mie­ter bezieht Arbeits­lo­sen­geld II und erhält zur Deckung der Woh­nungs­mie­te monat­lich einen Betrag von ca. 463,10 €. Seit Juni 2016 betrug die Kalt­mie­te für die Woh­nung 574,34 € pro Monat zuzüg­lich eines Heiz­kos­ten­vor­schus­ses in Höhe von 90,- €.

Die beklag­te Ver­mie­te­rin ließ Däm­mungs­ar­bei­ten an der obers­ten Geschoss­de­cke und der Außen­fas­sa­de durch­füh­ren, ersetz­te die bis­he­ri­gen Bal­ko­ne durch grö­ße­re Bal­ko­ne mit einer Flä­che von jeweils ca. 5 qm und nahm einen seit den 1970-iger Jah­ren still­ge­leg­ten Fahr­stuhl wie­der in Betrieb. Ende März 2016 erklär­te die Ver­mie­te­rin dem Mie­ter gegen­über schrift­lich die Erhö­hung der Kalt­mie­te ab dem 1. Janu­ar 2017 um 240,- € monat­lich. Hier­von ent­fie­len nach ihren Erläu­te­run­gen 70,- € auf die Däm­mungs­ar­bei­ten (davon 4,16 € auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke), 100,- € auf den Anbau der neu­en Bal­ko­ne und wei­te­re 70,- € auf die Wie­der­in­be­trieb­nah­me des Fahr­stuhls. Hier­ge­gen wand­te der Mie­ter ein, die Miet­erhö­hung bedeu­te für ihn eine finan­zi­el­le Här­te. Er erhob Kla­ge auf Fest­stel­lung, dass er nicht zur Zah­lung der ver­lang­ten Miet­erhö­hung von 240 € monat­lich ver­pflich­tet sei.

Die Ent­schei­dung der Ber­li­ner Gerich­te[↑]

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg hat ledig­lich fest­ge­stellt, dass der Mie­ter nicht zur Zah­lung der Miet­erhö­hung von 70 € für die Wie­der­in­be­trieb­nah­me des Fahr­stuhls ver­pflich­tet sei. Im Übri­gen hat es die Fest­stel­lungs­kla­ge des Mie­ters abge­wie­sen 1.

Auf die Beru­fung des Mie­ters hat das Land­ge­richt Ber­lin das erst­in­stanz­li­che Urteil abge­än­dert und fest­ge­stellt, dass die­ser auf­grund sei­nes Här­te­ein­wands ab dem 1. Janu­ar 2017 zur Zah­lung einer Miet­erhö­hung von mehr als 4,16 € monat­lich nicht ver­pflich­tet sei 2. Denn er schul­de weder für den Anbau eines grö­ße­ren Bal­kons noch für die Fas­sa­den­däm­mung eine Miet­erhö­hung. Zu zah­len habe er nur den auf die Däm­mung der obers­ten Geschoss­de­cke ent­fal­len­den Betrag von zusätz­lich 4,16 € monat­lich.

Die wei­te­ren Miet­erhö­hun­gen (100,- € für den Bal­kon­an­bau und 65,84 € für die Däm­mung der Außen­fas­sa­de) sei­en unwirk­sam, weil sie für den Mie­ter jeweils eine finan­zi­el­le Här­te bedeu­te­ten, die auch unter Wür­di­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen der Ver­mie­te­rin nicht zu recht­fer­ti­gen sei. Hier­ge­gen wen­det sich die­se mit ihrer vom Land­ge­richt in ihrem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on.

Die beklag­te Ver­mie­te­rin hat im Revi­si­ons­ver­fah­ren vor allem gel­tend gemacht, dass nach den für staat­li­che Trans­fer­leis­tun­gen gel­ten­den Vor­schrif­ten für einen Ein­per­so­nen­haus­halt ledig­lich eine Wohn­flä­che von 50 qm als ange­mes­sen gel­te. Die Woh­nung des – Grund­si­che­rung für Arbeits­su­chen­de (Arbeits­lo­sen­geld II) bezie­hen­den – Mie­ters sei aber knapp 86 qm groß und über­stei­ge damit die­se Gren­ze erheb­lich. Letzt­lich lau­fe die einen Här­te­fall beja­hen­de Ent­schei­dung des Land­ge­richts dar­auf hin­aus, dass der Ver­mie­ter den "Luxus" des Mie­ters zu finan­zie­ren habe.

Die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs[↑]

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die­sen Ein­wand der Ver­mie­te­rin nicht durch­grei­fen las­sen. Der Umstand, dass ein Mie­ter gemes­sen an sei­nen wirt­schaft­li­chen Ver­hält­nis­sen und sei­nen Bedürf­nis­sen eine viel zu gro­ße Woh­nung nutzt, ist zwar in die nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB vor­zu­neh­men­den Abwä­gung der bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen zu Las­ten des Mie­ters ein­zu­be­zie­hen. Ein sol­cher Sach­ver­halt liegt jedoch nicht bereits dann vor, wenn der Mie­ter eine Woh­nung nutzt, die gemes­sen an den Aus­füh­rungs­vor­schrif­ten zur Gewäh­rung von staat­li­chen Trans­fer­leis­tun­gen oder an den Vor­schrif­ten für die Bemes­sung von Zuschüs­sen für den öffent­lich geför­der­ten Woh­nungs­bau zu groß ist.

Die Vor­schrif­ten zur ange­mes­se­nen Woh­nungs­grö­ße bei staat­li­chen Trans­fer­leis­tun­gen sol­len sicher­stel­len, dass sich ein Hil­fe­be­dürf­ti­ger nicht auf Kos­ten der All­ge­mein­heit eine zu gro­ße Woh­nung leis­tet. Die Bestim­mung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ver­folgt indes­sen einen ande­ren Rege­lungs­zweck. Hier gilt es abzu­wä­gen, ob der Mie­ter, der sich einer von ihm nicht beein­fluss­ba­ren Ent­schei­dung des Ver­mie­ters über die Durch­füh­rung von Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­men aus­ge­setzt sieht, trotz des Refi­nan­zie­rungs­in­ter­es­ses des Ver­mie­ters sei­nen bis­he­ri­gen Lebens­mit­tel­punkt bei­be­hal­ten darf.

Wei­ter ist zu beach­ten, dass nicht nur der Ver­mie­ter, son­dern auch der Mie­ter den Schutz der Eigen­tums­ge­währ­leis­tung des Art. 14 Abs. 1 GG genießt. Daher kann er bei der Anwen­dung des § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB und der Aus­le­gung des dort ent­hal­te­nen unbe­stimm­ten Rechts­be­griffs "Här­te" ver­lan­gen, dass die Gerich­te die Bedeu­tung und Trag­wei­te sei­nes Bestands­in­ter­es­ses hin­rei­chend erfas­sen und berück­sich­ti­gen.

Gemes­sen dar­an kann die einer Beru­fung auf einen Här­te­fall nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB im Ein­zel­fall ent­ge­gen­ste­hen­de Unan­ge­mes­sen­heit einer Woh­nung nicht iso­liert nach einer bestimm­ten Grö­ße für die jewei­li­ge Anzahl der Bewoh­ner bestimmt wer­den. Viel­mehr kommt es dar­auf an, ob die vom Mie­ter genutz­te Woh­nung unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls – etwa auch der Ver­wur­ze­lung des Mie­ters in der Woh­nung und sei­ner gesund­heit­li­chen Ver­fas­sung – für sei­ne Bedürf­nis­se deut­lich zu groß ist.

Hier hat das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend als maß­geb­li­chen Gesichts­punkt berück­sich­tigt, dass der Mie­ter schon seit dem Jahr 1962 und mit­hin seit rund 55 Jah­ren in der Woh­nung lebt und ihm des­halb ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Ver­mie­te­rin nicht vor­ge­hal­ten wer­den kann, dass er schon seit Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses "über sei­ne Ver­hält­nis­se" lebe.

Soweit der Pro­zess­be­voll­mäch­tig­te der Ver­mie­te­rin erst­mals in der Revi­si­ons­ver­hand­lung pau­schal ein­ge­wen­det hat, der Mie­ter sei gehal­ten gewe­sen, einen Teil der Woh­nung unter­zu­ver­mie­ten und sich dadurch finan­zi­el­le Mit­tel zu ver­schaf­fen, han­delt es sich um neu­en Sach­vor­trag der inso­weit dar­le­gungs- und beweis­pflich­ti­gen Ver­mie­te­rin, der schon des­halb in der Revi­si­ons­in­stanz nicht berück­sich­tigt wer­den kann. Zudem ist offen, ob die Woh­nung über­haupt zur Unter­ver­mie­tung geeig­net ist, ob die Ver­mie­te­rin einer sol­chen zu den bis­he­ri­gen Kon­di­tio­nen zustim­men wür­de und ob dem Mie­ter über­haupt ein Zusam­men­le­ben mit einem Unter­mie­ter zuzu­mu­ten ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat somit die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts zum Vor­lie­gen einer unzu­mut­ba­ren Här­te gebil­ligt. Gleich­wohl muss­te das Beru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wer­den, weil die­ses kei­ne aus­rei­chen­den Fest­stel­lun­gen zum Vor­lie­gen der Aus­nah­me­fäl­le des § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 BGB getrof­fen hat, bei deren Vor­lie­gen ein Här­te­ein­wand des Mie­ters gesetz­lich aus­ge­schlos­sen ist.

Bezüg­lich der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me "Ver­grö­ße­rung der Bal­ko­ne auf 5 qm" hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne trag­fä­hi­gen Fest­stel­lun­gen zu der ent­schei­den­den Fra­ge getrof­fen, ob Bal­ko­ne die­ser Grö­ße all­ge­mein üblich, also bei min­des­tens 2/​3 aller ver­gleich­ba­ren Gebäu­de glei­chen Alters unter ver­gleich­ba­ren Ver­hält­nis­sen in der Regi­on anzu­tref­fen sind. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts las­sen sich allein aus dem Umstand, dass der Ber­li­ner Miet­spie­gel einen Bal­kon ab 4 qm Flä­che als wohn­wert­er­hö­hen­des Merk­mal ein­stuft, inso­weit kei­ne ver­läss­li­chen Schluss­fol­ge­run­gen zie­hen.

Hin­sicht­lich der Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me "Fas­sa­den­däm­mung" hat das Beru­fungs­ge­richt ver­kannt, dass § 9 Abs. 1 EnEV dem Eigen­tü­mer im Fal­le der Erneue­rung des Außen­put­zes an Fas­sa­den­flä­chen zwar vor­gibt, Wär­me­däm­mungs­maß­nah­men durch­zu­füh­ren, ihm aber eine Ver­pflich­tung, den Außen­putz zu erneu­ern, gera­de nicht auf­er­legt. Viel­mehr steht es regel­mä­ßig im frei­en Belie­ben des Ver­mie­ters, ob und wann er eine Erneue­rung des Außen­put­zes vor­nimmt. Erst wenn er sich hier­zu ent­schlos­sen hat, ver­pflich­tet ihn das Gesetz zur Ein­hal­tung bestimm­ter Wär­me­dämm­wer­te.

§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB schließt den Här­te­ein­wand des Mie­ters aber nur dann aus, wenn der Ver­mie­ter die Durch­füh­rung einer Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me nicht zu ver­tre­ten hat, sich ihr also auf­grund zwin­gen­der gesetz­li­cher Vor­schrif­ten nicht ent­zie­hen kann. Es kommt daher dar­auf an, ob für den Ver­mie­ter eine Erneue­rung des Außen­put­zes "unaus­weich­lich" ist, etwa weil die­ser auf­grund alters­be­ding­ten Ver­schlei­ßes zu erneu­ern ist und sich der Ver­mie­ter zudem einem berech­tig­ten Instand­set­zungs­be­geh­ren des Mie­ters oder einer (bestands­kräf­ti­gen) behörd­li­chen Anord­nung aus­ge­setzt sieht bezie­hungs­wei­se die Besei­ti­gung von Schä­den drin­gend aus Sicher­heits­grün­den gebo­ten ist. Nur im Fal­le einer sol­chen "Unaus­weich­lich­keit" befin­det sich der Ver­mie­ter in einer Zwangs­la­ge, die den Aus­schluss des Här­te­ein­wands des Mie­ters nach § 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 BGB recht­fer­tigt.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache daher an das Land­ge­richt Ber­lin zurück­ver­wie­sen, damit – gege­be­nen­falls nach ergän­zen­dem Sach­vor­trag der Par­tei­en – die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen getrof­fen wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Okto­ber 2019 – VIII ZR 21/​1

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 16.08.2017 – 234 C 257/​16[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 14.11.2018 – 64 S 197/​17[]