Miet­erhö­hung per "Typen­gut­ach­ten"

Die for­mel­len Anfor­de­run­gen an die Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens gegen­über einem Woh­nungs­mie­ter kön­nen auch durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten erfüllt wer­den, das sich nicht unmit­tel­bar auf die Woh­nung des Mie­ters, son­dern auf ande­re, nach Grö­ße und Aus­stat­tung ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen bezieht, ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof.

Miet­erhö­hung per

Die Beklag­te des jetzt vom Bun­des­ge­richts­hofs ent­schie­de­nen Rechts­streits ist Mie­te­rin einer von der kla­gen­den Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft ver­mie­te­ten Woh­nung in Bad Hom­burg. Die Ver­mie­te­rin ver­langt Zustim­mung zur Erhö­hung der monat­li­chen Mie­te um 54,65 € ab dem 1. April 2008. Dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen war ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zur Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te bei­gefügt. Es han­delt sich um ein "Typen­gut­ach­ten". Das heißt, das Gut­ach­ten bezieht sich nicht unmit­tel­bar auf die Woh­nung der beklag­ten Mie­te­rin, son­dern auf ande­re, nach Grö­ße und Aus­stat­tung ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen. Die Mie­te­rin stimm­te der beab­sich­ti­gen Miet­erhö­hung nicht zu. Sie meint, das zur Begrün­dung her­an­ge­zo­ge­ne Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten sei man­gel­haft. Dies füh­re zur for­mel­len Unwirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens. Das erst­in­stanz­lich mit der Miet­erhö­hungs­kla­ge befass­te Amts­ge­richt Bad Hom­burg v. d. H. ist dem nicht gefolgt und hat der auf Zustim­mung zur Miet­erhö­hung gerich­te­ten Kla­ge der Ver­mie­te­rin statt­ge­ge­ben 1. Die dage­gen gerich­te­te Beru­fung der Mie­te­rin hat das Land­ge­richt Frank­furt am Main zurück­ge­wie­sen 2.

Und auch mit ihrer Revi­si­on zum Bun­des­ge­richts­hof hat­te die Mie­te­rin kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin die for­mel­len Anfor­de­run­gen des § 558a BGB erfüllt. Mit der nach die­ser Vor­schrift erfor­der­li­chen Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens sol­len dem Mie­ter die Tat­sa­chen mit­ge­teilt wer­den, die er zur Prü­fung einer vom Ver­mie­ter begehr­ten Miet­erhö­hung benö­tigt. Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist die Begrün­dungs­pflicht erfüllt, wenn der Sach­ver­stän­di­ge eine Aus­sa­ge über die tat­säch­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te trifft und die zu beur­tei­len­de Woh­nung in das orts­üb­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­net.

Im ent­schie­de­nen Fall genügt das Gut­ach­ten den danach zu stel­len­den Anfor­de­run­gen. Auch ein so genann­tes Typen­gut­ach­ten ver­setzt den Mie­ter in die Lage, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se zu über­prü­fen. Die zur Begut­ach­tung her­an­ge­zo­ge­nen Woh­nun­gen kön­nen auch – wie im ent­schie­de­nen Fall – aus dem eige­nen Bestand des Ver­mie­ters stam­men.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Mai 2010 – VIII ZR 122/​09

  1. AG Bad Hom­burg v. d. H., Urteil vom 26.09.2008 – 2 C 1613/​08[]
  2. LG Frank­furt am Main, Urteil vom 21.04.2009 – 2 – 17 S 127/​08[]