Miet­erhö­hung trotz ver­spä­te­ter Moder­ni­sie­rungs­mit­tei­lung

Die Miet­erhö­hung nach einer Moder­ni­sie­rung (§ 559 BGB) ist nach einer jetzt ver­öf­fent­lich­ten Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs nicht davon abhän­gig, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter die beab­sich­tig­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me spä­tes­tens drei Mona­te vor deren Beginn mit­ge­teilt hat (§ 554 Abs. 3 Satz 1 BGB).

Miet­erhö­hung trotz ver­spä­te­ter Moder­ni­sie­rungs­mit­tei­lung

Der heu­ti­gen Ent­schei­dung lag im Wesent­li­chen fol­gen­der Sach­ver­halt zugrun­de: Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss in einem Mehr­fa­mi­li­en­haus des Klä­gers in Mün­chen. Mit Schrei­ben vom 18. August 2004 kün­dig­te die Haus­ver­wal­tung den Beklag­ten eine Moder­ni­sie­rung durch Ein­bau eines Per­so­nen­auf­zugs an; mit den Arbei­ten sol­le im Sep­tem­ber des Jah­res begon­nen wer­den; die Miet­erhö­hung nach Abschluss der Maß­nah­me wer­de vor­aus­sicht­lich 108,08 € monat­lich betra­gen. Durch Schrei­ben des Mie­ter­ver­eins vom 31. August 2004 erklär­ten die Beklag­ten, sie dul­de­ten die Maß­nah­me nur unter der Vor­aus­set­zung, dass die Mie­te nicht erhöht wer­de. Ab Sep­tem­ber 2004 wur­de der Auf­zug ein­ge­baut. Mit Schrei­ben vom 22. Juli 2005 mach­te die Haus­ver­wal­tung für den Klä­ger eine Miet­erhö­hung von 107,06 € monat­lich ab Okto­ber 2005 gel­tend. Mit der Kla­ge hat der Klä­ger den Erhö­hungs­be­trag der Mie­te für die Mona­te Okto­ber bis Dezem­ber 2005 ver­langt.

Unter den Par­tei­en bestand allein Streit dar­über, ob eine Miet­erhö­hung nach den §§ 559 ff. BGB aus­ge­schlos­sen ist, wenn die Mit­tei­lung des Ver­mie­ters über die beab­sich­tig­te Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me dem Mie­ter ent­ge­gen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB spä­ter als drei Mona­te vor Beginn der Maß­nah­me zuge­gan­gen ist und der Mie­ter ihr wider­spro­chen hat. Das Amts­ge­richt hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben. Auf die Beru­fung der Beklag­ten hat das Land­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen und zur Begrün­dung im Wesent­li­chen aus­ge­führt, wenn der Ver­mie­ter dem Mie­ter die beab­sich­tig­te Maß­nah­me nicht frist­ge­recht ange­kün­digt habe, fehl­ten die Vor­aus­set­zun­gen für eine Miet­erhö­hung wegen durch­ge­führ­ter Moder­ni­sie­rung.

Die vom Beru­fungs­ge­richt zuge­las­se­ne Revi­si­on des Klä­gers, mit der er sein Zah­lungs­be­geh­ren wei­ter­ver­folgt hat, hat­te Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat ent­schie­den, dass eine ver­spä­te­te Mit­tei­lung nicht den Aus­schluss des Rechts des Ver­mie­ters zur Fol­ge hat, die Mie­te nach einer Moder­ni­sie­rung gemäß §§ 559 ff. BGB zu erhö­hen. Dies ergibt schon ein Ver­gleich mit den Rechts­fol­gen, die ein­tre­ten, wenn der Ver­mie­ter die gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne Mit­tei­lung der zu erwar­ten­den Erhö­hung der Mie­te gänz­lich unter­lässt. Für die­sen Fall ord­net das Gesetz in § 559b Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 BGB nicht den Aus­schluss des Miet­erhö­hungs­rechts, son­dern ledig­lich eine Ver­schie­bung des Beginns der Miet­erhö­hung um sechs Mona­te an. Führt eine gänz­lich unter­las­se­ne Mit­tei­lung der zu erwar­ten­den Miet­erhö­hung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB aber nur zur einer Ver­zö­ge­rung des Ein­tritts der Miet­erhö­hung, kann eine erfolg­te, wenn auch ver­spä­te­te Moder­ni­sie­rungs­mit­tei­lung kei­ne für den Ver­mie­ter nach­tei­li­ge­re Rechts­fol­ge aus­lö­sen. Die drei­mo­na­ti­ge Ankün­di­gungs­frist dient dem Zweck, dem Mie­ter aus­rei­chend Zeit zu geben, sich auf die beab­sich­tig­te (Bau-)Maßnahme ein­zu­stel­len und sich Klar­heit dar­über zu ver­schaf­fen, ob er die­se dul­den und die damit ver­bun­de­ne Miet­erhö­hung hin­neh­men oder von sei­nem Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 554 Abs. 3 Satz 2 BGB Gebrauch machen will. Zweck der Ankün­di­gungs­frist ist es dage­gen nicht, dem Ver­mie­ter im Fal­le einer ver­spä­te­ten Mit­tei­lung die Umle­gung der Kos­ten einer von ihm durch­ge­führ­ten Moder­ni­sie­rungs­maß­nah­me auf die Mie­ter im Rah­men des § 559 BGB zu ver­sa­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 19. Sep­tem­ber 2007 – VIII ZR 6/​07