Miet­erhö­hung – und das Schrift­form­erfor­der­nis

Die Ände­rung der Miet­hö­he stellt stets eine wesent­li­che und jeden­falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jeder­zeit vom Ver­mie­ter wider­ru­fen wer­den kann dem Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB unter­fal­len­de Ver­trags­än­de­rung dar.

Miet­erhö­hung – und das Schrift­form­erfor­der­nis

Die von §§ 578 Abs. 1 und 2, 550 BGB gefor­der­te Schrift­form ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Ver­trags not­wen­di­ge Eini­gung über alle wesent­li­chen Ver­trags­be­din­gun­gen, ins­be­son­de­re über den Miet­ge­gen­stand, die Mie­te sowie die Dau­er und die Par­tei­en des Miet­ver­hält­nis­ses, aus einer von bei­den Par­tei­en unter­zeich­ne­ten Urkun­de ergibt [1]. Von der Schrift­form aus­ge­nom­men sind ledig­lich sol­che Abre­den, die für den Inhalt des Ver­trags, auf den die Par­tei­en sich geei­nigt haben, von nur neben­säch­li­cher Bedeu­tung sind [2]. Für Ver­trags­än­de­run­gen gilt nichts ande­res als für den Ursprungs­ver­trag. Sie müs­sen daher eben­falls der Schrift­form des § 550 BGB genü­gen, es sei denn, dass es sich um unwe­sent­li­che Ände­run­gen han­delt [3].

Der Ein­tritt der Erben des Ver­mie­ters in den Miet­ver­trag ist nicht schrift­form­schäd­lich. Denn er hat sich auf­grund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfol­gen­den Uni­ver­sal­suk­zes­si­on kraft Geset­zes voll­zo­gen und beruht nicht auf einer ver­trag­li­chen Abre­de, für die allein § 550 BGB gilt [4].

Die Fra­ge, ob eine nach­träg­li­che dau­er­haf­te Ände­rung der Mie­te stets und unab­hän­gig von ihrer Höhe wesent­lich ist oder es der Über­schrei­tung einer Erheb­lich­keits­gren­ze bedarf, ist umstrit­ten und höchst­rich­ter­lich nicht geklärt. Die wohl über­wie­gen­de Mei­nung in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur geht dahin, dass nur uner­heb­li­che Mie­tän­de­run­gen nicht dem Form­zwang des § 550 BGB unter­fal­len, wobei die (regel­mä­ßig in Pro­zent­wer­ten ange­ge­be­ne) Gren­ze der Erheb­lich­keit nicht ein­heit­lich fest­ge­legt wird [5].

Dem­ge­gen­über wird auch ver­tre­ten, eine dau­er­haf­te Ände­rung der Miet­hö­he sei immer ver­trags­we­sent­lich und daher stets nach § 550 BGB schrift­lich zu ver­ein­ba­ren [6].

Die zuletzt genann­te Auf­fas­sung ist zutref­fend. Die Ände­rung der Miet­hö­he stellt stets eine wesent­li­che und jeden­falls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jeder­zeit vom Ver­mie­ter wider­ru­fen wer­den kann [7] dem Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB unter­fal­len­de Ver­trags­än­de­rung dar.

Bei der Mie­te han­delt es sich per se um einen ver­trags­we­sent­li­chen Punkt, der für den von § 550 BGB geschütz­ten poten­zi­el­len Grund­stücks­er­wer­ber von beson­de­rem Inter­es­se ist. Dies gilt umso mehr, als sich Ände­run­gen unmit­tel­bar auf die Mög­lich­keit des Ver­mie­ters zur frist­lo­sen Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs aus­wir­ken. So kann sich etwa die Nicht­zah­lung selbst eines ver­gleichs­wei­se gering­fü­gi­gen Erhö­hungs­be­trags bei einem lang­fris­ti­gen Miet­ver­trag nicht nur auf­sum­mie­ren und gege­be­nen­falls zu einem für eine Kün­di­gung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB aus­rei­chen­den Rück­stand füh­ren. Viel­mehr kann der Ver­zug mit auch nur einem sol­chen Erhö­hungs­be­trag im Zusam­men­spiel mit ander­wei­ti­gen Zah­lungs­rück­stän­den des Mie­ters dazu füh­ren, dass ein wich­ti­ger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu beja­hen ist. Mit­hin kann jede Mie­tän­de­rung unab­hän­gig von ihrer rela­ti­ven oder abso­lu­ten Höhe „das Fass zum Über­lau­fen brin­gen“ und auch sonst kün­di­gungs­re­le­vant sein.

Außer­dem ist es wie im Übri­gen auch die Unein­heit­lich­keit der von den Befür­wor­tern einer Erheb­lich­keits­gren­ze genann­ten Pro­zent­wer­te belegt ange­sichts der Viel­ge­stal­tig­keit von Miet­ver­hält­nis­sen nicht mög­lich, eine fes­te Pro­zent­gren­ze (und noch viel weni­ger eine bestimm­te Ände­rungs­sum­me) fest­zu­le­gen, bis zu der eine Mie­tän­de­rung nicht wesent­lich ist. Daher spricht auch das Gebot der Rechts­si­cher­heit gegen die Annah­me einer sol­chen Erheb­lich­keits­gren­ze. Letzt­lich haben es die Par­tei­en lang­fris­ti­ger Miet­ver­hält­nis­se ohne wei­te­res in der Hand, bei der Ver­ein­ba­rung von Mie­tän­de­run­gen (jed­we­der Höhe) der Form­vor­schrift des § 550 BGB zu genü­gen.

Dage­gen ist für die Form­be­dürf­tig­keit nach § 550 Satz 1 BGB ohne Bedeu­tung, ob die Mie­tän­de­rung zu einer dem Ver­mie­ter und damit auch dem poten­zi­el­len Grund­stücks­er­wer­ber güns­ti­gen Erhö­hung oder aber zu einer Ermä­ßi­gung geführt hat. Dies folgt schon dar­aus, dass die Schrift­form nicht nur den Grund­stücks­er­wer­ber, son­dern auch die Ver­trags­par­tei­en schüt­zen soll [8]. Der Form­zwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Ver­ein­ba­rung kei­ne Ver­pflich­tun­gen für einen poten­zi­el­len Erwer­ber, son­dern aus­schließ­lich Ver­pflich­tun­gen des Mie­ters zum Inhalt hat [9]. Im Übri­gen nützt dem Erwer­ber eine ihm grund­sätz­lich güns­ti­ge Ver­trags­än­de­rung nichts, wenn er von ihr man­gels Beur­kun­dung kei­ne Kennt­nis erlan­gen kann.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Novem­ber 2015 – XII ZR 114/​14

  1. BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/​12, NJW 2014, 2102 Rn. 23 mwN[]
  2. BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/​14, NJW 2015, 2034 Rn. 15 mwN[]
  3. st. Rspr. des BGH; vgl. etwa BGH, Urtei­le vom 13.11.2013 – XII ZR 142/​12, NJW 2014, 52 Rn. 22 mwN; und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/​12, NJW 2013, 1083 Rn. 22 mwN[]
  4. vgl. Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 29; juris­PK-BGB/­Schur [Stand: 23.06.2015] § 550 Rn. 9; Münch­Komm-BGB/­Bie­ber 6. Aufl. § 550 Rn. 7[]
  5. vgl. etwa OLG Jena, NZM 2008, 572, 575 f.; OLG Naum­burg, OLGR 2008, 225, 227 f.; OLG Hamm, OLGR 2006, 138, 140; Beck­OK BGB/​Herrmann [Stand: 1.05.2015] § 550 Rn.20; Erman/​Lützenkirchen BGB 14. Aufl. § 550 Rn. 17; Ghas­se­mi-Tabar/Guhlin­g/­Wei­te­mey­er/­Schweit­zer Gewer­be­raum­mie­te § 550 BGB Rn. 61; Heile/​Landwehr in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 4. Aufl. Rn. 2508; Leo NZM 2006, 452, 453; Neu­haus Hand­buch der Geschäfts­raum­mie­te 5. Aufl. Kap. 5 Rn. 104 f.; Staudinger/​Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22.09.2015] § 550 Rn. 29 a; Ster­nel Miet­recht aktu­ell 4. Aufl. Rn. – I 131; Timme/​Hülk, NJW 2007, 3313, 3316[]
  6. vgl. etwa Blank in Blank/​Börstinghaus Mie­te 4. Aufl. § 550 BGB Rn. 53; FA-Miet­R­WE­G/­Schmid 5. Aufl. Kap. 3 Rn. 362; Münch­Komm-BGB/­Bie­ber 6. Aufl. § 550 Rn. 7; Schmidt-Fut­te­rer/Lam­mel Mie­te 12. Aufl. § 550 BGB Rn. 41 f.; Soergel/​Heintzmann BGB 13. Aufl. § 550 Rn. 8; Späth ZMR 2010, 585, 589; wohl auch OLG Karls­ru­he, NZM 2003, 513, 517[]
  7. vgl. hier­zu BGH, Urteil BGHZ 163, 27 = NJW 2005, 1861 f.[]
  8. st. Rspr. des BGH; vgl. etwa BGH, Urtei­le BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26 und BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 16 f.[]
  9. BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/​07, NJW 2009, 2195 Rn. 30; Staudinger/​Emmerich BGB [2014; Updatestand: 22.09.2015] § 550 Rn. 28[]