Miet­erhö­hung – und die falsch ver­ein­bar­te Woh­nungs­grö­ße

Die bei Abschluss eines Wohn­raum­miet­ver­tra­ges getrof­fe­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung zur Woh­nungs­grö­ße ist – ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs [1] – und zwar auch bei Abwei­chun­gen von bis zu 10 % – nicht geeig­net, die bei einer spä­te­ren Miet­erhö­hung zu berück­sich­ti­gen­de Grö­ße der Woh­nung durch einen von den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen abwei­chen­den fik­ti­ven Wert ver­bind­lich fest­zu­le­gen. Viel­mehr ist jede im Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne, von der tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße abwei­chen­de Wohn­flä­chen­an­ga­be für die Anwend­bar­keit des § 558 BGB und die nach des­sen Maß­stä­ben zu beur­tei­len­de Miet­erhö­hung ohne recht­li­che Bedeu­tung. Maß­geb­lich für den nach die­ser Bestim­mung vor­zu­neh­men­den Abgleich der begehr­ten Miet­erhö­hung mit der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist allein die tat­säch­li­che Grö­ße der ver­mie­te­ten Woh­nung.

Miet­erhö­hung – und die falsch ver­ein­bar­te Woh­nungs­grö­ße

Auch in Fäl­len, in denen sich nach­träg­lich her­aus­stellt, dass die tat­säch­li­che Wohn­flä­che über der bis dahin von den Miet­ver­trags­par­tei­en ange­nom­me­nen oder ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che liegt, kommt bei ein­sei­ti­gen Miet­erhö­hun­gen die Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB zur Anwen­dung, zu deren Bemes­sung die zu Beginn des Ver­gleichs­zeit­raums gel­ten­de Aus­gangs­mie­te der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gegen­über zu stel­len ist.

Die Ver­mie­te­rin kann daher auch bei Vor­lie­gen einer Wohn­flä­chen­ab­wei­chung eine Anpas­sung der Mie­te nur im Rah­men des § 558 BGB unter Beach­tung der Kap­pungs­gren­ze ver­lan­gen. Dane­ben ist für eine wei­te­re Erhö­hung der Mie­te – etwa unter Her­an­zie­hung von Gesichts­punk­ten eines Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge – kein Raum.

Miet­erhö­hung nur bis zur Kap­pungs­gren­ze[↑]

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te – wie hier – in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert ist.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs beinhal­tet die in einem Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Wohn­flä­chen­an­ga­be im All­ge­mei­nen zugleich eine dahin gehen­de ver­trag­li­che Fest­le­gung der Soll­be­schaf­fen­heit der Miet­sa­che im Sin­ne einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung [2]. Dem­entspre­chend geht der Bun­des­ge­richts­hof – wor­an fest­zu­hal­ten ist – in stän­di­ger Recht­spre­chung davon aus, dass ein zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­der Man­gel der Woh­nung im Sin­ne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB infol­ge Über­schrei­tung der Erheb­lich­keits­schwel­le (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) gege­ben ist, wenn die tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10 % unter der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che liegt [3].

Das bedeu­tet jedoch nicht, dass mit einer sol­chen bei Ver­trags­schluss getrof­fe­nen Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung auch die bei einer spä­te­ren Miet­erhö­hung gemäß § 558 Abs. 2 BGB in die Bil­dung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ein­zu­stel­len­de Grö­ße der Woh­nung in glei­cher Wei­se durch einen von den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen abwei­chen­den fik­ti­ven Wert ver­bind­lich fest­ge­legt ist. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof dies in sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung anders gese­hen hat, indem er Abwei­chun­gen von bis zu 10 % für unbe­acht­lich gehal­ten hat [1], hält er dar­an nicht mehr fest. Viel­mehr ist jede im Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne, von der tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße abwei­chen­de Wohn­flä­chen­an­ga­be für die in § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB vor­ge­schrie­be­ne Anwend­bar­keit des § 558 BGB und die nach des­sen Maß­stä­ben zu beur­tei­len­de Miet­erhö­hung ohne recht­li­che Bedeu­tung. Maß­geb­lich für den nach die­ser Bestim­mung vor­zu­neh­men­den Abgleich der begehr­ten Miet­erhö­hung mit der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist allein die tat­säch­li­che Grö­ße der ver­mie­te­ten Woh­nung.

Hin­sicht­lich der Anfor­de­run­gen an eine Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist der Gesetz­ge­ber von Anfang an davon aus­ge­gan­gen, dass für den Ver­gleich allein der objek­ti­ve Wohn­wert der zur Miet­erhö­hung anste­hen­den Woh­nung maß­ge­bend ist. Dem­entspre­chend hat er etwa die Art der Woh­nungs­fi­nan­zie­rung eben­so wie die Kos­ten der Her­stel­lung, der Erhal­tung und der Moder­ni­sie­rung außer Betracht las­sen und auch dem Alter der Woh­nung nur inso­weit Bedeu­tung bei­mes­sen wol­len, als dadurch der Wohn­wert etwa über den Erhal­tungs­zu­stand beein­flusst wird [4]. Damit hat er unüber­seh­bar zum Aus­druck gebracht, dass er nur den objek­ti­ven Wohn­wert in den Ver­gleich ein­ge­stellt wis­sen, sub­jek­ti­ven Ele­men­ten, zu denen auch Ver­ein­ba­run­gen zu bestimm­ten Wohn­wert­merk­ma­len – hier die Woh­nungs­grö­ße – zäh­len, dage­gen kei­nen Raum geben woll­te.

Die Maß­geb­lich­keit des in den Ver­gleich ein­zu­stel­len­den objek­ti­ven Wohn­werts hat dem­entspre­chend in den hier­auf ergan­ge­nen Rechts­ent­schei­den der Ober­lan­des­ge­rich­te mit Recht stets außer Fra­ge gestan­den [5]. Denn andern­falls wäre der Ver­mie­ter­sei­te wer­tungs­wid­rig, ins­be­son­de­re dem in § 10 Abs. 1 des Geset­zes zur Rege­lung der Miet­hö­he vom 18.12 1974 [6] gere­gel­ten Abwei­chungs­ver­bot zuwi­der, ein Spiel­raum zuge­stan­den wor­den, über Ver­ein­ba­run­gen zum Wohn­wert oder zu bestimm­ten Wohn­wert­merk­ma­len, zu denen auch die Woh­nungs­grö­ße gehört, den bei künf­ti­gen Miet­erhö­hun­gen vor­zu­neh­men­den Ver­gleich schon vor­ab zu ihren Guns­ten zu ver­än­dern oder gar zu ver­fäl­schen. Dass zu sol­chen (unzu­läs­sig) abwei­chen­den Ver­ein­ba­run­gen auch schon anfäng­li­che Rege­lun­gen zäh­len kön­nen, hat der Gesetz­ge­ber – am Bei­spiel von Miet­gleit­klau­seln, die die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te als Ober­gren­ze unbe­rück­sich­tigt las­sen – sei­ner­zeit eben­falls zum Aus­druck gebracht [7] und die­ses Ver­bot unver­än­dert in § 558 Abs. 6 BGB über­führt [8].

Genau­so ver­hält es sich mit der den Ver­gleichs­maß­stab bil­den­den orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, an der zu mes­sen ist, ob sich die neue Mie­te inner­halb des hier­durch vor­ge­ge­be­nen Rah­mens hält. Auch die­se wird nach objek­ti­ven Maß­stä­ben, näm­lich aus den übli­chen Ent­gel­ten gebil­det, die in der Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder geän­dert wor­den sind [9].

Auf bei­den Sei­ten des Ver­gleichs ist danach objek­tiv anzu­knüp­fen, es sei denn, die Ver­trags­par­tei­en hät­ten – wie hier jedoch nicht – gemäß § 557 Abs. 1, 3 Halbs. 2 BGB anläss­lich der kon­kre­ten Miet­erhö­hung in zuläs­si­ger Wei­se (vgl. § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB) Abwei­chen­des ver­ein­bart. Für eine Miet­erhö­hung nach § 558 BGB kommt es des­halb nicht auf fik­ti­ve Ver­hält­nis­se, son­dern auf die für die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße maß­geb­li­che Mie­te an, weil nach dem gesetz­ge­be­ri­schen Rege­lungs­kon­zept die­ser Bestim­mung, die es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen soll, im Rah­men des Ver­gleichs­mie­ten­sys­tems eine ange­mes­se­ne, am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te Mie­te zu erzie­len, allein die (tat­säch­li­chen) Gege­ben­hei­ten den Maß­stab für die Berech­ti­gung einer Miet­erhö­hung bil­den [10].

Dabei ist die im Miet­ver­trag ange­ge­be­ne Wohn­flä­che nicht schon des­halb zugrun­de zu legen, weil die Par­tei­en mit der Anga­be einer klei­ne­ren als der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che einen teil­wei­sen Aus­schluss künf­ti­ger Miet­erhö­hun­gen des Ver­mie­ters hät­ten ver­ein­ba­ren wol­len.

Es ent­spricht zwar einer in der Instanz­recht­spre­chung und im miet­recht­li­chen Schrift­tum ver­brei­tet und mit unter­schied­li­cher Begrün­dung ver­tre­te­nen Auf­fas­sung, dass in Fäl­len, in denen im Miet­ver­trag die Woh­nungs­grö­ße nied­ri­ger, als sie tat­säch­lich ist, fest­ge­setzt wird, eine auf die tat­säch­li­che Woh­nungs­grö­ße gestütz­te Miet­erhö­hung bereits des­halb nicht in Betracht kom­men kön­ne, weil sich aus die­ser Grö­ßen­an­ga­be zugleich der Aus­schluss einer Miet­erhö­hung für die abwei­chend vom Miet­ver­trag vor­lie­gen­de grö­ße­re Flä­che erge­be [11]. Teil­wei­se wird dem­ge­gen­über aber auch dar­auf hin­ge­wie­sen, man kön­ne einer Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung ohne beson­de­re zusätz­li­che Anhalts­punk­te nicht die Bedeu­tung eines Fest­stel­lungs­ver­tra­ges in dem Sin­ne bei­mes­sen, dass die Ver­trags­par­tei­en damit umfas­send die Rea­li­tät fin­gie­ren und etwa auch für künf­ti­ge Miet­erhö­hun­gen das Wohn­wert­merk­mal der Grö­ße ein für alle Mal abschlie­ßend dahin fest­le­gen woll­ten, dass sie mit der Anga­be einer zu gerin­gen Wohn­flä­che im Miet­ver­trag hin­sicht­lich der über­schie­ßen­den Flä­che zugleich eine Aus­schluss­ver­ein­ba­rung gemäß § 557 Abs. 3 BGB tref­fen woll­ten [12]. Die letzt­ge­nann­te Auf­fas­sung trifft zu.

Vor dem Hin­ter­grund, dass die gesetz­li­chen Bestim­mun­gen zur Erhö­hung der Mie­te für Wohn­raum in §§ 558 ff. BGB es dem Ver­mie­ter ermög­li­chen sol­len, eine am ört­li­chen Markt ori­en­tier­te, die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung regel­mä­ßig sicher­stel­len­de Mie­te zu erzie­len, kann sich nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs auf Sei­ten des Mie­ters, des­sen Inter­es­sen dabei durch die Gren­ze der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, die Jah­res­sperr­frist, die 15monatige War­te­zeit, die Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB und das Son­der­kün­di­gungs­recht des § 561 BGB aus­rei­chend Rech­nung getra­gen wird, ein schutz­wür­di­ges Ver­trau­en dahin, dass ihm der Vor­teil einer unter­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen­den Mie­te unbe­schränkt ver­bleibt, grund­sätz­lich nicht bil­den. Der Mie­ter muss im Gegen­teil von vorn­her­ein damit rech­nen, dass in dem (ein­ge­schränk­ten) Rah­men des § 558 BGB eine stu­fen­wei­se Anpas­sung bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te erfolgt, soweit die Par­tei­en nicht gemäß § 557 Abs. 3 Halbs. 2 BGB eine Erhö­hung der Mie­te durch Ver­ein­ba­rung aus­ge­schlos­sen haben oder sich der Aus­schluss aus den Umstän­den ergibt [13].

Sol­che Umstän­de kön­nen aller­dings – wie der Bun­des­ge­richts­hof [14] gleich­zei­tig her­vor­ge­ho­ben hat – ins­be­son­de­re nicht schon dar­in gese­hen wer­den, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te die ver­ein­bar­te Mie­te bereits bei Ver­trags­schluss über­schrit­ten hat. Denn ein rechts­ge­schäft­li­cher Wil­le der Par­tei­en, die ver­ein­bar­te Mie­te als sol­che oder einen (pro­zen­tua­len oder betrags­mä­ßi­gen) Abstand der Mie­te von der jewei­li­gen orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te auf Dau­er fest­zu­le­gen, ergibt sich dar­aus regel­mä­ßig nicht, es sei denn, es bestün­den Anhalts­punk­te dafür, dass der Ver­mie­ter dem Mie­ter der­art weit ent­ge­gen­kom­men und auf die ihm durch die gesetz­li­che Bestim­mung des § 558 BGB ein­ge­räum­te Mög­lich­keit der Miet­erhö­hung (teil­wei­se) ver­zich­ten woll­te.

Anhalts­punk­te für einen die über­schie­ßen­de Wohn­flä­che von vorn­her­ein aus jeder künf­ti­gen Miet­erhö­hung her­aus­neh­men­den Ver­zicht der dama­li­gen Ver­mie­te­rin hat das Beru­fungs­ge­richt nicht fest­ge­stellt. Sie erge­ben sich ins­be­son­de­re nicht schon aus dem Umstand, dass die getrof­fe­ne Beschaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung von einer klei­ne­ren als der tat­säch­li­chen Wohn­flä­che aus­geht. Das gilt umso mehr, als ein Ver­zicht auf Rech­te im All­ge­mei­nen auch nicht zu ver­mu­ten ist, son­dern im Gegen­teil ein­deu­ti­ge Anhalts­punk­te erfor­dert, die der Ver­trags­part­ner als Auf­ga­be des Rechts ver­ste­hen darf [15].

Somit ist dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin, das sich man­gels abwei­chen­der Par­tei­ver­ein­ba­rung gemäß § 557 Abs. 3 Halbs. 1 BGB nach den hier­zu in § 558 BGB getrof­fe­nen Rege­lun­gen bestimmt, die tat­säch­li­che Wohn­flä­che von 210, 43 qm zugrun­de zu legen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on fin­det gleich­zei­tig aber auch die Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB Anwen­dung, zu deren – hier unstrei­ti­ger – Bemes­sung die zu Beginn des Ver­gleichs­zeit­raums gel­ten­de Aus­gangs­mie­te der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te gegen­über zu stel­len ist [16]. Die Aus­gangs­mie­te wie­der­um bestimmt sich nicht danach, wie sie mög­li­cher­wei­se – fik­tiv – hät­te gebil­det wer­den kön­nen. Maß­geb­lich dafür ist viel­mehr grund­sätz­lich nur ihr zum Ver­gleichs­stich­tag tat­säch­lich gel­ten­der Betrag, ohne dass es zusätz­lich dar­auf ankommt, wie er zustan­de gekom­men ist. Dem­entspre­chend hat der Bun­des­ge­richts­hof etwa auch ange­nom­men, dass eine zunächst gel­ten­de beson­ders güns­ti­ge Mie­te zuguns­ten des Mie­ters bei Bestim­mung der Kap­pungs­gren­ze zu berück­sich­ti­gen ist [17].

Kei­ne Weg­fall der Geschäfts­grund­la­ge[↑]

Ein Anspruch der Ver­mie­te­rin auf eine wei­te­re, das Ver­hält­nis der Abwei­chung der tat­säch­li­chen von der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che berück­sich­ti­gen­de Anpas­sung der Mie­te ergibt sich auch nicht aus dem Gesichts­punkt des Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge.

§ 557 Abs. 3 BGB sieht vor, dass der Ver­mie­ter bei Feh­len einer (wirk­sa­men) Erhö­hungs­ver­ein­ba­rung nach Absatz 1 oder 2 Miet­erhö­hun­gen „Im Übri­gen … nur“ nach Maß­ga­be der §§ 558 bis 560 BGB ver­lan­gen kann, soweit eine Erhö­hung nicht ver­ein­ba­rungs­ge­mäß aus­ge­schlos­sen ist. Bereits der Wort­laut die­ser Bestim­mung lässt des­halb erken­nen, dass die Mög­lich­kei­ten einer Miet­erhö­hung hier­durch eine abschlie­ßen­de Rege­lung erfah­ren und ein­sei­ti­ge Miet­erhö­hun­gen allein Maß­ga­be der §§ 558 ff. BGB zuge­las­sen sein soll­ten [18].

Auch nach dem z.T. für anwend­bar erach­te­ten § 313 Abs. 1 BGB kommt die Anpas­sung eines Ver­tra­ges wegen einer nach Ver­trags­schluss ein­ge­tre­te­nen schwer­wie­gen­den Ände­rung von Umstän­den, die zur Grund­la­ge des Ver­tra­ges gewor­den sind, nur in Betracht, wenn und soweit einem Ver­trags­teil unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der ver­trag­li­chen oder gesetz­li­chen Risi­ko­ver­tei­lung, das Fest­hal­ten am unver­än­der­ten Ver­trag nicht zuge­mu­tet wer­den kann. In dem Ver­weis auf die gesetz­li­che Risi­ko­ver­tei­lung kommt jedoch zum Aus­druck, dass eine Anwen­dung der Regeln über die Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge aus­zu­schei­den hat, wenn und soweit es um Ver­än­de­run­gen geht, deren Aus­wir­kun­gen auf den Ver­trag der Gesetz­ge­ber bereits durch Auf­stel­lung bestimm­ter gesetz­li­cher Regeln zu erfas­sen ver­sucht hat. Für § 313 BGB bleibt dane­ben nur dort noch Raum, wo der Gesetz­ge­ber einen typi­schen Fall geän­der­ter Ver­trags­grund­la­ge nicht bis ins Ein­zel­ne zu regeln und dar­über einer ange­mes­se­nen Lösung zuzu­füh­ren ver­sucht hat [19] oder wo eine an sich abschlie­ßend gedach­te Rege­lung sich nach­träg­lich als für beson­ders gela­ger­te Fall­ge­stal­tun­gen schlecht­hin unpas­send erweist [20].

Von einem sol­chen, über § 313 BGB aus­zu­fül­len­den recht­li­chen Gestal­tungs­be­dürf­nis kann hier indes­sen nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Soweit dem BGH-Urteil vom 23.05.2007 [21] ent­nom­men wer­den könn­te, dass in Fäl­len, in denen die Abwei­chun­gen zwi­schen der tat­säch­li­chen und der ver­ein­bar­ten Wohn­flä­che mehr als 10 % betra­gen, die Abwei­chun­gen gege­be­nen­falls nach den Grund­sät­zen eines Weg­falls der Geschäfts­grund­la­ge berück­sich­ti­gungs­fä­hig sein und dann sogar unter Außer­acht­las­sung der Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB zum Tra­gen kom­men könn­ten, hält der Bun­des­ge­richts­hof dar­an nicht fest.

Das vom Gesetz­ge­ber für ein­sei­ti­ge Miet­erhö­hun­gen gewähl­te und nament­lich in § 558 BGB aus­ge­form­te Rege­lungs­kon­zept geht dahin, es dem Ver­mie­ter zu ermög­li­chen, im Rah­men eines Ver­gleichs­mie­ten­sys­tems eine die Wirt­schaft­lich­keit der Woh­nung regel­mä­ßig sicher­stel­len­de ange­mes­se­ne, aller­dings nicht an den Kos­ten, son­dern am Markt ori­en­tier­te Mie­te zu erzie­len, dabei aber zugleich auch den Inter­es­sen der Mie­ter­sei­te an einer Ver­hin­de­rung all­zu abrup­ter oder einer Bewäl­ti­gung sonst untrag­ba­rer Ände­run­gen durch zeit­li­che und höhen­mä­ßi­ge (Kappungs-)Grenzen bezie­hungs­wei­se ein Son­der­kün­di­gungs­recht Rech­nung zu tra­gen [22]. Aller­dings hat der Gesetz­ge­ber – wie vor­ste­hend unter – II 1 b aus­ge­führt – bei der getrof­fe­nen Rege­lung nicht die Ver­hält­nis­se bei Ver­trags­schluss wie etwa die ursprüng­li­che Anfangs­mie­te oder zu Wohn­wert­merk­ma­len getrof­fe­ne (Beschaffenheits-)Vereinbarungen als Aus­gangs­punkt und/​oder Maß­stab einer Miet­erhö­hung gewählt. Er hat die Miet­erhö­hung viel­mehr, bezo­gen auf den Zeit­punkt ihrer Vor­nah­me, an die jewei­li­gen tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se am Markt knüp­fen und dazu sowohl die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te als auch den dar­an zu mes­sen­den Wohn­wert der Miet­woh­nung allein nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en bestim­men wol­len.

Der Umstand, dass die in Rede ste­hen­de Wohn­flä­che sich gegen­über der ver­ein­bar­ten nach­träg­lich als grö­ßer her­aus­ge­stellt hat, ist des­halb für eine nach dem Rege­lungs­kon­zept des Gesetz­ge­bers vor­zu­neh­men­den Miet­erhö­hung ohne recht­li­che Bedeu­tung und schließt schon aus die­sem Grun­de zusätz­li­che Kor­rek­tu­ren unter dem Gesichts­punkt einer Stö­rung der Geschäfts­grund­la­ge, noch dazu – wie die Revi­si­on meint – unter Außer­acht­las­sung der Kap­pungs­gren­ze des § 558 Abs. 3 BGB, aus. Ins­be­son­de­re liegt auch kei­ne Fall­ge­stal­tung vor, bei der die Aus­gangs­mie­te aus Grün­den, die in der bei­der­sei­ti­gen Risi­ko­sphä­re lie­gen, von der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te der­art weit ent­fernt ist, dass der Stand der orts­üb­li­chen, die Kos­ten decken­den Ver­gleichs­mie­te selbst für die Zukunft mit Rück­sicht auf die Kap­pungs­gren­ze und die Sperr­frist in abseh­ba­rer Zeit nicht erreicht wer­den kann und des­halb der mit § 558 BGB ver­folg­te Zweck grund­le­gend ver­fehlt wird [23].

Auch aus dem BGH, Urteil vom 07.07.2004 [24] kann die Revi­si­on nichts Ent­schei­den­des zur Stüt­zung ihrer Auf­fas­sung her­lei­ten. Denn jener Ent­schei­dung lag ein Sach­ver­halt zugrun­de, in dem der Miet­ver­trag über­haupt kei­ne Anga­ben zur Wohn­flä­che ent­hielt und die Miet­ver­trags­par­tei­en spä­ter eine ein­ver­nehm­li­che Miet­erhö­hung in der Wei­se ermit­tel­ten, dass sie die als ange­mes­sen erach­te­te Qua­drat­me­ter­mie­te mit einer (irr­tüm­lich zu groß ange­nom­me­nen) Wohn­flä­che ver­viel­fach­ten. Bei die­ser Sach­la­ge hat der Bun­des­ge­richts­hof einen bei­der­sei­ti­gen Kal­ku­la­ti­ons­irr­tum ange­nom­men, an dem sich der Mie­ter nicht fest­hal­ten las­sen müs­se, wäh­rend schutz­wür­di­ge Belan­ge des Ver­mie­ters, des­sen Auf­ga­be die zuver­läs­si­ge Ermitt­lung der tat­säch­li­chen Woh­nungs­grö­ße grund­sätz­lich sei, nicht ent­ge­gen­stün­den.

Der vor­lie­gen­de Fall ist mit jener Kon­stel­la­ti­on schon des­halb nicht ver­gleich­bar, weil es dort um eine im Anwen­dungs­be­reich des § 557 Abs. 1 BGB ange­sie­del­te ein­ver­nehm­li­che Miet­erhö­hung nach § 558a Abs. 1, § 558b Abs. 1 BGB und damit um eine ver­trag­li­che Ände­rung der Miet­hö­he gegan­gen ist [25], die ohne Wei­te­res im Anwen­dungs­be­reich des § 313 BGB lie­gen kann. Hier dage­gen geht es um eine nach gesetz­li­chen Maß­stä­ben zu bestim­men­de ein­sei­ti­ge Miet­erhö­hung, die einer Anwen­dung des § 313 BGB allen­falls in beson­ders gela­ger­ten Fäl­len zugäng­lich ist. Im Übri­gen stün­de einer Ver­trags­an­pas­sung in der von der Ver­mie­te­rin erwünsch­ten Wei­se ohne­hin auch der Umstand ent­ge­gen, dass die zutref­fen­de Ermitt­lung der Wohn­flä­che in ihre Risi­ko­sphä­re als Ver­mie­te­rin fällt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Novem­ber 2015 – VIII ZR 266/​14

  1. zuletzt BGH, Urteil vom 08.07.2009 – VIII ZR 205/​08, NJW 2009, 2739 Rn. 10, 13 mwN[][]
  2. BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, NJW 2004, 1947 unter – II 2 a; vom 10.03.2010 – VIII ZR 144/​09, NJW 2010, 1745 Rn. 8 mwN; eben­so für die Gewer­be­raum­mie­te BGH, Urteil vom 18.07.2012 – XII ZR 97/​09, WM 2013, 1087 Rn. 15[]
  3. BGH, Urtei­le vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/​03, aaO unter – II 2 c; vom 10.11.2010 – VIII ZR 306/​09, NJW 2011, 220 Rn. 14 mwN[]
  4. BT-Drs. 7/​2011, S. 10 [zu Art. 3 § 2 Abs. 1 Nr. 2 des Ent­wurfs eines Zwei­ten Geset­zes über den Kün­di­gungs­schutz für Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum – Gesetz zur Rege­lung der Miet­erhö­hung][]
  5. OLG Karls­ru­he, NJW 1982, 890, 891; OLG Hamm, NJW 1983, 1622, 1623; OLG Ham­burg, NJW-RR 2000, 1321, 1322 f.; jeweils mwN[]
  6. BGBl. I S. 3604; im Fol­gen­den MHG[]
  7. BT-Drs. 7/​2011, S. 14 zu dem § 10 MHG ent­spre­chen­den Art. 3 § 8 Abs. 1 des Ent­wurfs eines Zwei­ten Geset­zes über den Kün­di­gungs­schutz für Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum – Gesetz zur Rege­lung der Miet­erhö­hung[]
  8. BT-Drs. 14/​4553, S. 54[]
  9. BGH, Urtei­le vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 03.07.2013 – VIII ZR 354/​12, BGHZ 197, 366 Rn.20; vgl. auch BVerfGE 53, 352, 358[]
  10. BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/​07, BGHZ 177, 186 Rn. 11 f, 17[]
  11. zum Mei­nungs­stand etwa Staudinger/​Weitemeyer, BGB, Neubearb.2014, § 557 Rn. 65[]
  12. Kraemer, NZM 1999, 156, 160, 162; ähn­lich z.B. auch Staudinger/​Weitemeyer, aaO; OLG Ham­burg, aaO[]
  13. BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/​06, NJW 2007, 2546 Rn. 11 f., 15[]
  14. BGH, aaO Rn. 15[]
  15. BGH, Urtei­le vom 06.02.2013 – VIII ZR 374/​11, NJW 2013, 1365 Rn. 12; vom 09.05.2012 – VIII ZR 327/​11, NJW 2012, 2270 Rn. 26 mwN[]
  16. BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 16[]
  17. BGH, Urteil vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/​06, aaO Rn. 14[]
  18. vgl. Beck­OGK-BGB/O­rel, Stand Okto­ber 2015, § 557 Rn. 2[]
  19. vgl. BGH, Urtei­le vom 26.11.1981 – IX ZR 91/​80, BGHZ 82, 227, 232 f.; vom 25.11.1998 – VIII ZR 380/​96, WM 1999, 596 unter – III 1 c; vom 06.03.2002 – XII ZR 133/​00, BGHZ 150, 102, 106[]
  20. vgl. BGH, Urtei­le vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/​09, NJW 2010, 1663 Rn.20; vom 07.07.2010 – VIII ZR 279/​0920[]
  21. BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/​06, NJW 2007, 2626 Rn.19[]
  22. BGH, Urtei­le vom 20.06.2007 – VIII ZR 303/​06, aaO Rn. 11 f.; vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/​07, aaO Rn. 11 f.; jeweils mwN[]
  23. vgl. dazu BGH, Urtei­le vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/​09, aaO Rn. 18, 20, 22; vom 07.07.2010 – VIII ZR 279/​09, aaO Rn. 18, 20, 22[]
  24. BGH, Urteil vom 07.07.2004 – VIII ZR 192/​03, NJW 2004, 3115 unter – II 1, 2 a[]
  25. vgl. BGH, Urtei­le vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/​04, WuM 2005, 518 unter II; vom 10.11.2010 – VIII ZR 300/​09, NJW 2011, 295 Rn. 14; Bay­O­bLGZ 1989, 277, 281; Staudinger/​Weitemeyer, aaO, § 557 Rn. 31 mwN; Staudinger/​Emmerich, aaO, § 558a Rn. 3, § 558b Rn. 3 mwN[]