Ein Vermieter kann dem Mieter einer öffentlich geförderten preisgebundenen Wohnung im Falle einer Verurteilung des Mieters zur Zahlung einer erhöhten Miete vor Ablauf von zwei Monaten kündigen, ohne hieran durch die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehindert zu sein.
So die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in dem hier vorliegenden Fall einer Wohnungsbaugenossenschaft, die eine dem Beklagten durch Dauernutzungsvertrag überlassene öffentlich geförderte preisgebunden Wohnung in Hamburg gekündigt hat. Aus Anlass der Betriebskostenabrechnung für 2007, bei der der Ansatz einzelner Posten zwischen den Parteien streitig ist, setzte die Klägerin für die Betriebs- und Heizkosten einen um 30,50 € höheren Vorauszahlungsbetrag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Ferner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grundnutzungsgebühr um 9,75 €. Die Beklagte zahlte in den Folgemonaten lediglich den bisherigen Betrag. Die Klägerin kündigte, gestützt auf den daraus errechneten Zahlungsrückstand, das Mietverhältnis mehrfach fristlos, hilfsweise fristgerecht.
Die Räumungsklage der Vermieterin hatte sowohl vor dem erstinstanzlich zuständigen Amtsgericht Hamburg-Barmbek1 noch in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht Hamburg2 Erfolg. Das Landgericht Hamburg hat die Klageabweisung darauf gestützt, dass die Klägerin in entsprechender Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kündigung berechtigt sei. Diese Vorschrift finde auch im preisgebundenen Wohnraum Anwendung. Hiergegen hat die Vermieterin vor dem Bundesgerichtshof Revision eingelegt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sind die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum nicht gegeben. Aus der Entstehungsgeschichte der Norm ergibt sich vielmehr, dass es an der für eine Analogie erforderlichen Regelungslücke im Gesetz fehlt. Denn die Vorgängervorschriften des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG haben preisgebundenen Wohnraum von ihrem Anwendungsbereich ausdrücklich ausgenommen, da der Gesetzgeber der Ansicht war, dass die durch die zulässige Kostenmiete und die dadurch gezogenen festen Grenzen geprägten Regelungen für Mieterhöhungen im preisgebundenen Wohnraum dem Mieter einen ausreichenden Schutz gewähren.
An dieser Rechtslage hat sich durch die Schaffung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geändert, denn der Gesetzgeber wollte damit nur die Regelung des § 9 Abs. 2 MHG in das BGB übernehmen. Dies schließt es aus, anzunehmen, der Gesetzgeber habe den Geltungsbereich dieser Vorschrift über ihren Wortlaut hinaus auch auf den preisgebundenen Wohnraum ausdehnen wollen.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, damit die erforderlichen Feststellungen zu den Zahlungsrückständen der Beklagten und einem sich daraus ergebenden Kündigungsgrund getroffen werden können.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/11
