Miet­erhö­hung und Kün­di­gungs­schutz bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum

Ein Ver­mie­ter kann dem Mie­ter einer öffent­lich geför­der­ten preis­ge­bun­de­nen Woh­nung im Fal­le einer Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung einer erhöh­ten Mie­te vor Ablauf von zwei Mona­ten kün­di­gen, ohne hier­an durch die Bestim­mung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB gehin­dert zu sein.

Miet­erhö­hung und Kün­di­gungs­schutz bei preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum

So die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs in dem hier vor­lie­gen­den Fall einer Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, die eine dem Beklag­ten durch Dau­er­nut­zungs­ver­trag über­las­se­ne öffent­lich geför­der­te preis­ge­bun­den Woh­nung in Ham­burg gekün­digt hat. Aus Anlass der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007, bei der der Ansatz ein­zel­ner Pos­ten zwi­schen den Par­tei­en strei­tig ist, setz­te die Klä­ge­rin für die Betriebs- und Heiz­kos­ten einen um 30,50 € höhe­ren Vor­aus­zah­lungs­be­trag für die Zeit ab Janu­ar 2009 fest. Fer­ner erhöh­te sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nut­zungs­ge­bühr um 9,75 €. Die Beklag­te zahl­te in den Fol­ge­mo­na­ten ledig­lich den bis­he­ri­gen Betrag. Die Klä­ge­rin kün­dig­te, gestützt auf den dar­aus errech­ne­ten Zah­lungs­rück­stand, das Miet­ver­hält­nis mehr­fach frist­los, hilfs­wei­se frist­ge­recht.

Die Räu­mungs­kla­ge der Ver­mie­te­rin hat­te sowohl vor dem erst­in­stanz­lich zustän­di­gen Amts­ge­richt Ham­burg-Barm­bek [1] noch in der Beru­fungs­in­stanz vor dem Land­ge­richt Ham­burg [2] Erfolg. Das Land­ge­richt Ham­burg hat die Kla­ge­ab­wei­sung dar­auf gestützt, dass die Klä­ge­rin in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Kün­di­gung berech­tigt sei. Die­se Vor­schrift fin­de auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum Anwen­dung. Hier­ge­gen hat die Ver­mie­te­rin vor dem Bun­des­ge­richts­hof Revi­si­on ein­ge­legt.

Nach Auf­fas­sung des Bun­des­ge­richts­hofs sind die Vor­aus­set­zun­gen für eine ana­lo­ge Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum nicht gege­ben. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schich­te der Norm ergibt sich viel­mehr, dass es an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen Rege­lungs­lü­cke im Gesetz fehlt. Denn die Vor­gän­ger­vor­schrif­ten des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB in § 3 Abs. 5 WKSchG und § 9 Abs. 2 MHG haben preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum von ihrem Anwen­dungs­be­reich aus­drück­lich aus­ge­nom­men, da der Gesetz­ge­ber der Ansicht war, dass die durch die zuläs­si­ge Kos­ten­mie­te und die dadurch gezo­ge­nen fes­ten Gren­zen gepräg­ten Rege­lun­gen für Miet­erhö­hun­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum dem Mie­ter einen aus­rei­chen­den Schutz gewäh­ren.

An die­ser Rechts­la­ge hat sich durch die Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nichts geän­dert, denn der Gesetz­ge­ber woll­te damit nur die Rege­lung des § 9 Abs. 2 MHG in das BGB über­neh­men. Dies schließt es aus, anzu­neh­men, der Gesetz­ge­ber habe den Gel­tungs­be­reich die­ser Vor­schrift über ihren Wort­laut hin­aus auch auf den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum aus­deh­nen wol­len.

Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu den Zah­lungs­rück­stän­den der Beklag­ten und einem sich dar­aus erge­ben­den Kün­di­gungs­grund getrof­fen wer­den kön­nen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 9. Mai 2012 – VIII ZR 327/​11

  1. AG Ham­burg-Barm­bek, Urteil vom 26.08.2010 – 812 C 186/​09[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 21.10.2011 – 311 S 60/​10[]