Miet­erhö­hung und orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te

Der Ver­mie­ter darf die Mie­te bis zum obe­ren Wert der Band­brei­te der kon­kre­ten orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te (Ein­zel­ver­gleichs­mie­te) anhe­ben. Dies gilt auch dann, wenn die Ein­zel­ver­gleichs­mie­te unter Her­an­zie­hung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ermit­telt wor­den ist [1].

Miet­erhö­hung und orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te

Nennt der Sach­ver­stän­di­ge daher in sei­nem Gut­ach­ten eine Span­ne für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te, kann der Ver­mie­ter – inner­halb der Kap­pungs­gren­ze – eine Miet­erhö­hung bis zur Ober­gren­ze die­ser Miet­zins­span­ne ver­lan­gen.

Das Gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen zur Miet­hö­he ist, wie der Bun­des­ge­richts­hof in einem aktu­el­len Urteil fest­stellt, nicht des­halb feh­ler­haft, weil es als orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te für die Woh­nung nicht einen exak­ten Betrag, son­dern ledig­lich eine Band­brei­te (Span­ne) ermit­telt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te aus den übli­chen Ent­gel­ten für ver­gleich­ba­ren Wohn­raum gebil­det. Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits in frü­he­ren Ent­schei­dun­gen aus­ge­führt hat, han­delt es sich bei der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te regel­mä­ßig nicht um einen punkt­ge­nau­en Wert; die Ver­gleich­mie­te bewegt sich viel­mehr inner­halb einer gewis­sen Span­ne [2].

Der Ver­mie­ter darf die Mie­te auch, wie der Bun­des­ge­richts­hof aus­drück­lich betont, bis zum obe­ren Wert einer sol­chen – unter Her­an­zie­hung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens zutref­fend ermit­tel­ten – Band­brei­te der kon­kre­ten orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te anhe­ben. Dies gilt auch dann, wenn – wie in dem jetzt vom BGH ent­schie­de­nen Fall – kein Miet­spie­gel vor­han­den ist. In die­sem Fall ersetzt das vom Gericht ein­ge­hol­te Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht den Miet­spie­gel, son­dern dient der Ermitt­lung der kon­kre­ten orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te im Sin­ne einer Ein­zel­ver­gleichs­mie­te. Auch hier­bei geht es nicht um einen punkt­ge­nau­en Wert, son­dern um eine Band­brei­te. Die­se Band­brei­te hat das Beru­fungs­ge­richt auf der Basis des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens rechts­feh­ler­frei mit einer Miet­zins­span­ne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermit­telt. Denn auch der obe­re Span­nen­wert liegt noch inner­halb der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, die die obe­re Gren­ze einer Miet­erhö­hung nach § 558 BGB dar­stellt [3]. Maß­geb­lich ist daher weder der Mit­tel­wert noch der unte­re Span­nen­wert. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Ver­mie­ters ist viel­mehr in Höhe des obe­ren Span­nen­werts der Ein­zel­ver­gleichs­mie­te berech­tigt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 21. Okto­ber 2009 – VIII ZR 30/​09

  1. Bestä­ti­gung von BGH, Urteil vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/​04, NZM 2005, 660[]
  2. BGH, Urtei­le vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, NJW 2005, 2074, unter II 2 b sowie vom 06.06.2005 – VIII ZR 322/​04, NZM 2005, 660, unter II 2 c[]
  3. BGH, Urteil vom 06.07.2005, aaO, unter II 2 d[]