Der Vermieter darf die Miete bis zum oberen Wert der Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete (Einzelvergleichsmiete) anheben. Dies gilt auch dann, wenn die Einzelvergleichsmiete unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens ermittelt worden ist1.
Nennt der Sachverständige daher in seinem Gutachten eine Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete, kann der Vermieter – innerhalb der Kappungsgrenze – eine Mieterhöhung bis zur Obergrenze dieser Mietzinsspanne verlangen.
Das Gutachten eines Sachverständigen zur Miethöhe ist, wie der Bundesgerichtshof in einem aktuellen Urteil feststellt, nicht deshalb fehlerhaft, weil es als ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung nicht einen exakten Betrag, sondern lediglich eine Bandbreite (Spanne) ermittelt hat. Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten für vergleichbaren Wohnraum gebildet. Wie der Bundesgerichtshof bereits in früheren Entscheidungen ausgeführt hat, handelt es sich bei der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht um einen punktgenauen Wert; die Vergleichmiete bewegt sich vielmehr innerhalb einer gewissen Spanne2.
Der Vermieter darf die Miete auch, wie der Bundesgerichtshof ausdrücklich betont, bis zum oberen Wert einer solchen – unter Heranziehung eines Sachverständigengutachtens zutreffend ermittelten – Bandbreite der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Dies gilt auch dann, wenn – wie in dem jetzt vom BGH entschiedenen Fall – kein Mietspiegel vorhanden ist. In diesem Fall ersetzt das vom Gericht eingeholte Sachverständigengutachten nicht den Mietspiegel, sondern dient der Ermittlung der konkreten ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne einer Einzelvergleichsmiete. Auch hierbei geht es nicht um einen punktgenauen Wert, sondern um eine Bandbreite. Diese Bandbreite hat das Berufungsgericht auf der Basis des Sachverständigengutachtens rechtsfehlerfrei mit einer Mietzinsspanne von 3,35 € je qm bis 3,59 € je qm ermittelt. Denn auch der obere Spannenwert liegt noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellt3. Maßgeblich ist daher weder der Mittelwert noch der untere Spannenwert. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist vielmehr in Höhe des oberen Spannenwerts der Einzelvergleichsmiete berechtigt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 21. Oktober 2009 – VIII ZR 30/09
