Miet­erhö­hung und Son­der­kün­di­gungs­recht

Soweit der Ver­mie­ter eine Miet­erhö­hung ver­lan­gen kann, ist die Miet­erhö­hung vom Mie­ter mit Beginn des drit­ten Kalen­der­mo­nats zu zah­len, nach dem er das Erhö­hungs­ver­lan­gen erhal­ten hat, § 558b BGB. Gleich­zei­tig steht dem Mie­ter nach § 561 BGB ein Son­der­kün­di­gungs­recht zu: Er kann bis zum Ablauf des zwei­ten Monats nach Zugang des Miet­erhö­hungs­schrei­bens – mit einer Kün­di­gungs­frist von zwei Mona­ten – den Miet­ver­trag kün­di­gen.

Miet­erhö­hung und Son­der­kün­di­gungs­recht

Was aber, wenn der Ver­mie­ter die Miet­erhö­hung erst für einen spä­te­ren Zeit­punkt gel­tend macht? Ver­län­gert sich dann auch die Frist, die der Mie­ter für die Aus­übung sei­nes Son­der­kün­di­gungs­rechts hat? Oder beschnei­det der Ver­mie­ter den Mie­ter durch die abwei­chen­de Frist etwa in sei­nem Recht, bis zum Erhö­hungs­zeit­punkt noch zur alten Mie­te in der Woh­nung woh­nen zu blei­ben? Mit die­ser Fra­ge muss­te sich jetzt der Bun­des­ge­richts­hof befas­sen:

Die Beklag­ten sind Mie­ter einer Woh­nung in Ber­lin. Mit Schrei­ben vom 7. Janu­ar 2011 wur­den sie sei­tens des Ver­mie­ters auf­ge­for­dert, mit Wir­kung zum 1. August 2011 der Erhö­hung der bis­he­ri­gen Net­to­kalt­mie­te um 272,78 € zuzu­stim­men. Die Beklag­ten stimm­ten nicht zu.

Mit der Kla­ge nimmt der Ver­mie­ter die Beklag­ten auf Zustim­mung zu der begehr­ten Miet­erhö­hung in Anspruch. Das Amts­ge­richt Char­lot­ten­burg hat die Kla­ge abge­wie­sen 1. Das Land­ge­richt Ber­lin hat ihr auf die Beru­fung des Klä­gers statt­ge­ge­ben 2. Die – vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­ne – Revi­si­on der beklag­ten Mie­ter hat­te nun jedoch kei­nen Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof hat sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, dass der Ver­mie­ter nicht gehin­dert ist, eine Miet­erhö­hung erst mit Wir­kung zu einem spä­te­ren Zeit­punkt als dem sich aus § 558a BGB erge­ben­den Zeit­punkt gel­tend zu machen. Rech­te des Mie­ters, ins­be­son­de­re das dem Mie­ter bei einer Miet­erhö­hung zuste­hen­de Son­der­kün­di­gungs­recht nach § 561 BGB, wer­den hier­durch nicht unzu­läs­sig beschnit­ten. Begehrt der Ver­mie­ter die Miet­erhö­hung – wie hier – erst zu einem spä­te­ren als dem in § 558b BGB genann­ten Zeit­punkt (hier zum 1. August 2011), ist § 561 BGB nach sei­nem Sinn und Zweck dahin aus­zu­le­gen, dass dem Mie­ter bis unmit­tel­bar vor dem Zeit­punkt des Ein­tritts der Miet­erhö­hung (hier bis zum 31. Juli 2011) die Mög­lich­keit offen bleibt, sich von dem Miet­ver­hält­nis durch außer­or­dent­li­che Kün­di­gung zum Ende des über­nächs­ten Monats (hier 30. Sep­tem­ber 2011) zu lösen mit der sich anschlie­ßen­den Rechts­fol­ge, dass dem Mie­ter noch für wei­te­re zwei Mona­te (hier August und Sep­tem­ber 2011) die Nut­zungs­mög­lich­keit der Woh­nung gegen Zah­lung der nicht erhöh­ten Mie­te ver­bleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mie­ter wird durch ein ver­früh­tes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen somit nicht benach­tei­ligt. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen des Klä­gers war daher wirk­sam und hat zur Fol­ge, dass die Beklag­ten, die von ihrem Son­der­kün­di­gungs­recht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB kei­nen Gebrauch gemacht haben, ab 1. August 2011 die – der Höhe nach unstrei­ti­ge – erhöh­te Mie­te schul­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 25. Sep­tem­ber 2013 – VIII ZR 280/​12

  1. AG Char­lot­ten­burg, Urteil vom 07.11.2011 – 237 C 126/​11[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 07.08.2012 – 65 S 430/​11[]