Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht

Soweit der Vermieter eine Mieterhöhung verlangen kann, ist die Mieterhöhung vom Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats zu zahlen, nach dem er das Erhöhungsverlangen erhalten hat, § 558b BGB. Gleichzeitig steht dem Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens – mit einer Kündigungsfrist von zwei Monaten – den Mietvertrag kündigen.

Mieterhöhung und Sonderkündigungsrecht

Was aber, wenn der Vermieter die Mieterhöhung erst für einen späteren Zeitpunkt geltend macht? Verlängert sich dann auch die Frist, die der Mieter für die Ausübung seines Sonderkündigungsrechts hat? Oder beschneidet der Vermieter den Mieter durch die abweichende Frist etwa in seinem Recht, bis zum Erhöhungszeitpunkt noch zur alten Miete in der Wohnung wohnen zu bleiben? Mit dieser Frage musste sich jetzt der Bundesgerichtshof befassen:

Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Mit Schreiben vom 7. Januar 2011 wurden sie seitens des Vermieters aufgefordert, mit Wirkung zum 1. August 2011 der Erhöhung der bisherigen Nettokaltmiete um 272,78 € zuzustimmen. Die Beklagten stimmten nicht zu.

Mit der Klage nimmt der Vermieter die Beklagten auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch. Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klage abgewiesen1. Das Landgericht Berlin hat ihr auf die Berufung des Klägers stattgegeben2. Die – vom Bundesgerichtshof zugelassene – Revision der beklagten Mieter hatte nun jedoch keinen Erfolg:

Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung bestätigt, dass der Vermieter nicht gehindert ist, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren Zeitpunkt als dem sich aus § 558a BGB ergebenden Zeitpunkt geltend zu machen. Rechte des Mieters, insbesondere das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, werden hierdurch nicht unzulässig beschnitten. Begehrt der Vermieter die Mieterhöhung – wie hier – erst zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt (hier zum 1. August 2011), ist § 561 BGB nach seinem Sinn und Zweck dahin auszulegen, dass dem Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung (hier bis zum 31. Juli 2011) die Möglichkeit offen bleibt, sich von dem Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung zum Ende des übernächsten Monats (hier 30. September 2011) zu lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter noch für weitere zwei Monate (hier August und September 2011) die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Der Mieter wird durch ein verfrühtes Mieterhöhungsverlangen somit nicht benachteiligt. Das Mieterhöhungsverlangen des Klägers war daher wirksam und hat zur Folge, dass die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, ab 1. August 2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete schulden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. September 2013 – VIII ZR 280/12

  1. AG Charlottenburg, Urteil vom 07.11.2011 – 237 C 126/11 []
  2. LG Berlin, Urteil vom 07.08.2012 – 65 S 430/11 []