Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Kostenmiete einseitig um den in der Zweiten Berechnungsverordnung geregelten Betrag erhöhen, wenn die beabsichtigte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel im Mietvertrag gescheitert ist. Dies entschied heute der Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Das Urteil betrifft allerdings nicht alle Mietverhältnisse, sondern nur Mietverhältnisse über Wohnraum, bei dem wegen einer öffentlichen Förderung eine Preisbindung auf die Kostenmiete besteht. Für Mietverhältnis über nicht öffentlich finanzierte Wohnungen hat der Bundesgerichtshof bereits 2008 eine solche Mieterhöhung abgelehnt.
In dem heute vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall mietete der Beklagte von der Klägerin, einer Wohnungsbaugenossenschaft, im Jahr 1993 eine Wohnung. Es handelte sich bis Ende 2008 um öffentlich geförderten Wohnraum. Im Februar 2008 teilte die Vermieterin dem Mieter mit, dass die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen enthaltene Klausel über die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unwirksam sei. Sie bot dem Mieter an, die unwirksame Klausel im Wege einer Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame zu ersetzen; andernfalls bliebe ihr keine Wahl, als die Miete zu erhöhen, weil aufgrund der unwirksamen Klausel nunmehr sie die Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Der Mieter lehnte eine Vertragsänderung ab. Im April 2008 erklärte die Vermieterin gegenüber dem Mieter, dass die Miete ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV um 60,76 € erhöht werde. Der Mieter zahlte die Erhöhungsbeträge für die Monate Mai und Juni 2008 nicht. Die Vermieterin hat mit ihrer Klage die Zahlung dieser Beträge begehrt. Das erstinstanzlich mit der Klage befasste Amtsgericht Fürth hat die Klage der Wohnungsbaugenossenschaft abgewiesen1, auf die Berufung der Wohnungsbaugenossenschaft hat das Landgericht Nürnberg-Fürth das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und der Klage stattgegeben2.
Die dagegen gerichtete Revision des Mieters hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg, der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin im vorliegenden Fall befugt war, die Miete einseitig um den streitigen Betrag zu erhöhen:
Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Bayerischen Wohnungsbindungsgesetzes (BayWoBindG)3 kann der Vermieter dem Mieter gegenüber schriftlich erklären, dass das vom Mieter gezahlte Entgelt bis zur Höhe des gesetzlich zulässigen Entgelts erhöht werden soll, wenn der Mieter nur zur Zahlung eines niedrigeren Entgelts verpflichtet ist. Diese Voraussetzung liegt vor, entschied der BGH, denn die Vermieterin hat mit Recht den Umstand, dass aufgrund der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel nicht der Mieter, sondern sie selbst die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat, bei der Ermittlung der gesetzlich zulässigen Kostenmiete in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Vermieter einen Zuschlag zur Kostenmiete in Ansatz bringen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Das ist hier der Fall. Die Berechtigung des Vermieters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV entfällt bei der Kostenmiete nur dann, wenn die Kosten der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, nicht aber auch dann, wenn der Vermieter – wie hier – die Abwälzung zwar beabsichtigt hat, mit diesem Vorhaben aber gescheitert ist.
Das steht nicht im Widerspruch zur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der der Vermieter bei frei finanziertem Wohnraum nicht berechtigt ist, im Falle der Unwirksamkeit einer Klausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter von diesem eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlages zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen4. Die dafür maßgeblichen Gründe sind auf die Kostenmiete bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum nicht übertragbar, denn die Kostenmiete wird – anders als die Vergleichsmiete bei preisfreiem Wohnraum – nach Kostenelementen ermittelt und richtet sich nicht nach der marktüblichen Miete.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/09
