Miet­erhö­hung wegen unwirk­sa­mer Klau­sel zur Schön­heits­re­pa­ra­tur

Bei öffent­lich geför­der­tem, preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum kann der Ver­mie­ter die Kos­ten­mie­te ein­sei­tig um den in der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung gere­gel­ten Betrag erhö­hen, wenn die beab­sich­tig­te Abwäl­zung der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf den Mie­ter wegen Unwirk­sam­keit der ent­spre­chen­den Klau­sel im Miet­ver­trag geschei­tert ist. Dies ent­schied heu­te der Bun­des­ge­richts­hof in Karls­ru­he. Das Urteil betrifft aller­dings nicht alle Miet­ver­hält­nis­se, son­dern nur Miet­ver­hält­nis­se über Wohn­raum, bei dem wegen einer öffent­li­chen För­de­rung eine Preis­bin­dung auf die Kos­ten­mie­te besteht. Für Miet­ver­hält­nis über nicht öffent­lich finan­zier­te Woh­nun­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits 2008 eine sol­che Miet­erhö­hung abge­lehnt.

Miet­erhö­hung wegen unwirk­sa­mer Klau­sel zur Schön­heits­re­pa­ra­tur

In dem heu­te vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te von der Klä­ge­rin, einer Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, im Jahr 1993 eine Woh­nung. Es han­del­te sich bis Ende 2008 um öffent­lich geför­der­ten Wohn­raum. Im Febru­ar 2008 teil­te die Ver­mie­te­rin dem Mie­ter mit, dass die in den All­ge­mei­nen Ver­trags­be­stim­mun­gen ent­hal­te­ne Klau­sel über die vom Mie­ter durch­zu­füh­ren­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren nach der neu­en Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs unwirk­sam sei. Sie bot dem Mie­ter an, die unwirk­sa­me Klau­sel im Wege einer Nach­trags­ver­ein­ba­rung durch eine wirk­sa­me zu erset­zen; andern­falls blie­be ihr kei­ne Wahl, als die Mie­te zu erhö­hen, weil auf­grund der unwirk­sa­men Klau­sel nun­mehr sie die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen habe. Der Mie­ter lehn­te eine Ver­trags­än­de­rung ab. Im April 2008 erklär­te die Ver­mie­te­rin gegen­über dem Mie­ter, dass die Mie­te ab dem 1. Mai 2008 gemäß § 28 Abs. 4 II. BV um 60,76 € erhöht wer­de. Der Mie­ter zahl­te die Erhö­hungs­be­trä­ge für die Mona­te Mai und Juni 2008 nicht. Die Ver­mie­te­rin hat mit ihrer Kla­ge die Zah­lung die­ser Beträ­ge begehrt. Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Fürth hat die Kla­ge der Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft abge­wie­sen [1], auf die Beru­fung der Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft hat das Land­ge­richt Nürn­berg-Fürth das amts­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und der Kla­ge statt­ge­ge­ben [2].

Die dage­gen gerich­te­te Revi­si­on des Mie­ters hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass die Ver­mie­te­rin im vor­lie­gen­den Fall befugt war, die Mie­te ein­sei­tig um den strei­ti­gen Betrag zu erhö­hen:

Nach Art. 11 Abs. 1 Satz 1 des Baye­ri­schen Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes (Bay­Wo­BindG) [3] kann der Ver­mie­ter dem Mie­ter gegen­über schrift­lich erklä­ren, dass das vom Mie­ter gezahl­te Ent­gelt bis zur Höhe des gesetz­lich zuläs­si­gen Ent­gelts erhöht wer­den soll, wenn der Mie­ter nur zur Zah­lung eines nied­ri­ge­ren Ent­gelts ver­pflich­tet ist. Die­se Vor­aus­set­zung liegt vor, ent­schied der BGH, denn die Ver­mie­te­rin hat mit Recht den Umstand, dass auf­grund der Unwirk­sam­keit der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren­klau­sel nicht der Mie­ter, son­dern sie selbst die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen hat, bei der Ermitt­lung der gesetz­lich zuläs­si­gen Kos­ten­mie­te in Ansatz gebracht. Nach § 28 Abs. 4 II. BV darf der Ver­mie­ter einen Zuschlag zur Kos­ten­mie­te in Ansatz brin­gen, wenn er die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren zu tra­gen hat. Das ist hier der Fall. Die Berech­ti­gung des Ver­mie­ters zu einem Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV ent­fällt bei der Kos­ten­mie­te nur dann, wenn die Kos­ten der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren wirk­sam auf den Mie­ter abge­wälzt wor­den sind, nicht aber auch dann, wenn der Ver­mie­ter – wie hier – die Abwäl­zung zwar beab­sich­tigt hat, mit die­sem Vor­ha­ben aber geschei­tert ist.

Das steht nicht im Wider­spruch zur Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs, nach der der Ver­mie­ter bei frei finan­zier­tem Wohn­raum nicht berech­tigt ist, im Fal­le der Unwirk­sam­keit einer Klau­sel zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren durch den Mie­ter von die­sem eine Miet­erhö­hung in Form eines Zuschla­ges zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu ver­lan­gen [4]. Die dafür maß­geb­li­chen Grün­de sind auf die Kos­ten­mie­te bei öffent­lich geför­der­tem, preis­ge­bun­de­nem Wohn­raum nicht über­trag­bar, denn die Kos­ten­mie­te wird – anders als die Ver­gleichs­mie­te bei preis­frei­em Wohn­raum – nach Kos­ten­ele­men­ten ermit­telt und rich­tet sich nicht nach der markt­üb­li­chen Mie­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. März 2010 – VIII ZR 177/​09

  1. AG Fürth, Urteil vom 20.11.2008 – 350 C 1356/​08[]
  2. LG Nürn­berg-Fürth, Urteil vom 16.06.2009 – 7 S 11261/​08[]
  3. (inhalts­gleich mit den bun­des­recht­li­chen Vor­schrif­ten des § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2008 – VIII ZR 181/​07, BGHZ 177, 186[]