Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen durch die Haus­ver­wal­tung

Auch bei einem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Ver­tre­tung des Ver­mie­ters durch einen Bevoll­mäch­tig­ten (hier: die Haus­ver­wal­tung) aus den Umstän­den ergibt; einer aus­drück­li­chen Offen­le­gung der Ver­tre­tung und nament­li­chen Benen­nung des Ver­mie­ters bedarf es nicht.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen durch die Haus­ver­wal­tung

Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Wil­lens­er­klä­rung, die jemand inner­halb der ihm zuste­hen­den Ver­tre­tungs­macht im Namen des Ver­tre­te­nen abgibt, für und gegen den Ver­tre­te­nen. Dabei macht es kei­nen Unter­schied, ob die Erklä­rung aus­drück­lich im Namen des Ver­tre­te­nen erfolgt oder ob die Umstän­de erge­ben, dass sie in des­sen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Aller­dings wird in der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur und in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te teil­wei­se die Auf­fas­sung ver­tre­ten, dass ein Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen, das durch einen Bevoll­mäch­tig­ten wie bei­spiels­wei­se eine Haus­ver­wal­tung gestellt wer­de, nur wirk­sam sei, wenn die Stell­ver­tre­tung aus­drück­lich offen gelegt und der Ver­mie­ter dar­in nament­lich benannt wer­de [1]. Dies sei zum Schutz des Mie­ters gerecht­fer­tigt, der in dem vom Gesetz­ge­ber bewusst for­ma­li­siert gestal­te­ten Miet­erhö­hungs­ver­fah­ren Klar­heit über den Erklä­ren­den haben müs­se [2]. Nur so kön­ne er bin­nen der Über­le­gungs­frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens prü­fen [3]. Mit dem Auf­tre­ten als Haus­ver­wal­tung sei zudem ohne wei­te­re Umstän­de auch ein Eigen­ge­schäft ver­ein­bar [4].

Die­se Auf­fas­sung teilt der Bun­des­ge­richts­hof nicht, weil sie mit der gesetz­li­chen Rege­lung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein kon­klu­den­tes Han­deln in frem­dem Namen genügt, nicht ver­ein­bar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abwei­chung hier­von aus Grün­den des Mie­ter­schut­zes für das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen nach § 558a BGB eine aus­drück­li­che Offen­le­gung der Ver­tre­tung zu for­dern. Die erfor­der­li­che Klar­heit über den Ver­trags­part­ner bei einer Stell­ver­tre­tung ist – wie bei jedem ande­ren Rechts­ge­schäft – durch eine Aus­le­gung der Erklä­rung und der sie beglei­ten­den Umstän­de gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewähr­leis­tet. Gibt eine Haus­ver­wal­tung, die nicht selbst Ver­mie­te­rin ist, im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses eine Erklä­rung gegen­über dem Mie­ter ab, ist aus die­sen Umstän­den – wie das Beru­fungs­ge­richt zu Recht ange­nom­men hat – regel­mä­ßig zu ent­neh­men, dass sie im Namen des Ver­mie­ters han­delt [5].

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 231/​13

  1. LG Pots­dam, GE 2013, 689 ff.; LG Ber­lin, GE 2013, 483; LG Ber­lin, GE 2011, 168; Schmidt-Fut­te­rer/­Börs­t­ing­haus, Miet­recht, 11. Aufl., Vor § 558 BGB, Rn. 43; Münch­Komm-BGB/Artz, 6. Aufl., § 558a BGB Rn. 12; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2011, § 558a BGB Rn. 5; juris­PK-BGB/Heil­mann, 6. Aufl., § 558 Rn. 10[]
  2. LG Ber­lin, GE 2013, 483[]
  3. LG Pots­dam, aaO S. 691[]
  4. LG Pots­dam, aaO; Staudinger/​Emmerich, aaO[]
  5. LG Ber­lin, GE 1994, 1447; Schmidt-Fut­te­rer/­Blank, aaO, Vor § 535 BGB Rn. 294; Erman/­Mai­er-Rei­mer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 08.01.2004 – VII ZR 12/​03, NJW-RR 2004, 1017 unter – II 2 a, zur Ver­ga­be von Bau­leis­tun­gen durch den Haus­ver­wal­ter[]