Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten

Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Pflicht des Ver­mie­ters zur Begrün­dung sei­nes Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se selbst über­prü­fen zu kön­nen.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten

Der Sach­ver­stän­di­ge muss somit eine Aus­sa­ge über die tat­säch­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te tref­fen und die zu beur­tei­len­de Woh­nung in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­nen 1. Etwai­ge klei­ne­re Män­gel des Gut­ach­tens füh­ren nicht zur Unwirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens aus for­mel­len Grün­den.

Inso­weit ist zu beach­ten, dass die (hohen) Anfor­de­run­gen, die an ein im Pro­zess zum Nach­weis der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te vom Gericht ein­zu­ho­len­des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten als Beweis­mit­tel zu stel­len sind, nicht bereits für die (for­mel­le) Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­be­geh­rens durch Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB gel­ten.

Mit der nach § 558a BGB erfor­der­li­chen Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens sol­len dem Mie­ter im Inter­es­se einer außer­ge­richt­li­chen Eini­gung die Tat­sa­chen mit­ge­teilt wer­den, die er zur Prü­fung einer vom Ver­mie­ter nach § 558 BGB begehr­ten Miet­erhö­hung benö­tigt 2. Im Fal­le der Bei­fü­gung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ist der Begrün­dungs­pflicht grund­sätz­lich Genü­ge getan, wenn das Gut­ach­ten Anga­ben über Tat­sa­chen ent­hält, aus denen die gefor­der­te Miet­erhö­hung her­ge­lei­tet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mie­ter gestat­tet, der Berech­ti­gung des Erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se selbst über­prü­fen zu kön­nen 3. Der Sach­ver­stän­di­ge muss somit eine Aus­sa­ge über die tat­säch­li­che orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te tref­fen und die zu beur­tei­len­de Woh­nung in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­nen 4.

Den vor­be­schrie­be­nen Anfor­de­run­gen wird in dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall das bei­gefüg­te Gut­ach­ten gerecht, denn es ent­hält die inso­weit erfor­der­li­chen Anga­ben. Das Gut­ach­ten ist auch, wie sich aus den vom Beru­fungs­ge­richt wie­der­ge­ge­be­nen Aus­füh­run­gen auf Sei­te 7 des Gut­ach­tens ergibt, von einem zutref­fen­den Begriff der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te aus­ge­gan­gen. Anders als das Beru­fungs­ge­richt offen­bar meint, muss ein Gut­ach­ten, das gemäß § 558a BGB zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens bei­gefügt wird, kei­ne Dar­stel­lung über die Ent­wick­lung der Mie­ten in den letz­ten vier Jah­ren ent­hal­ten. Inso­weit ver­weist der Bun­des­ge­richts­hof dar­auf, dass auch bei den wei­te­ren Begrün­dungs­mit­teln, die § 558a BGB gleich­be­rech­tigt neben­ein­an­der stellt, der­ar­ti­ge Anfor­de­run­gen nicht bestehen. Beson­ders deut­lich wird das durch die Rege­lung des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB, wonach die Benen­nung von drei Ver­gleichs­woh­nun­gen aus­reicht. Die Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens dient nicht dazu, bereits den Nach­weis der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te zu füh­ren oder dem Mie­ter ein etwai­ges Pro­zess­ri­si­ko abzu­neh­men. Viel­mehr soll das Begrün­dungs­er­for­der­nis den Mie­ter ledig­lich in die Lage ver­set­zen, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­ses zumin­dest ansatz­wei­se nach­zu­voll­zie­hen 5. Die­sen Anfor­de­run­gen wird das strei­ti­ge Miet­erhö­hungs­be­geh­ren, wie aus­ge­führt, gerecht.

Dass das am 14.10.2013 erstell­te Typen­gut­ach­ten kei­nen aus­drück­li­chen Zeit­punkt bezeich­net, für den die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ermit­telt wur­de, ist eben­falls unschäd­lich. Denn es liegt auf der Hand, dass es sich um eine aktu­el­le Ermitt­lung han­delt.

Ohne Erfolg blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof auch die Rüge, dass die Sach­ver­stän­di­ge nicht nur ver­säumt habe, die Ent­wick­lung der Mie­ten in den letz­ten vier Jah­ren dar­zu­stel­len, son­dern dass sie über­haupt nur Neu­ver­trags­mie­ten berück­sich­tigt habe. Zum einen ergibt sich die­se Schluss­fol­ge­rung nicht aus dem Umstand, dass die Sach­ver­stän­di­ge eine Recher­che von Woh­nungs­an­ge­bo­ten im Inter­net erwähnt und in ihrem Gut­ach­ten – unter ande­rem – aus­führt, es sei auch die im obe­ren Bereich zu erzie­len­de Mie­te zu berück­sich­ti­gen, die die Ver­mie­te­rin bei einer Neu­ver­mie­tung von Woh­nun­gen aus den 70er Jah­ren erzie­le. Denn dane­ben hat die Sach­ver­stän­di­ge bei­spiels­wei­se Nach­fra­gen bei Woh­nungs­bau­ge­sell­schaf­ten erwähnt, in deren Bestand ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen vor­han­den sei­en und zudem in ihrem Gut­ach­ten expli­zit aus­ge­führt, dass auch die Miet­prei­se län­ger bestehen­der Miet­ver­hält­nis­se zu berück­sich­ti­gen sei­en. Davon abge­se­hen wäre ein etwai­ger Man­gel des Gut­ach­tens, nicht oder nicht im ange­mes­se­nen Umfang auch Bestands­mie­ten berück­sich­tigt zu haben, nicht so gra­vie­rend, dass dies sei­ner Ver­wen­dung als Begrün­dungs­mit­tel des § 558a BGB ent­ge­gen­stün­de oder zur Unwirk­sam­keit eines hier­auf gestütz­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens führ­te.

Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin ist nicht des­halb unwirk­sam, weil das zur Begrün­dung bei­gefüg­te Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten weder die besich­tig­te Mus­ter­woh­nung glei­chen Typs noch die für das Gut­ach­ten her­an­ge­zo­ge­nen Ver­gleichs­woh­nun­gen in der Wei­se iden­ti­fi­zier­bar ange­ge­ben hat, dass der Mie­ter die­se Woh­nun­gen besich­ti­gen und die Anga­ben der Sach­ver­stän­di­gen im Detail hät­te über­prü­fen kön­nen. Wie bereits aus­ge­führt, genügt es bei einer Begrün­dung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB, dass ein öffent­lich bestell­ter Sach­ver­stän­di­ger in einem mit Grün­den ver­se­he­nen Gut­ach­ten Anga­ben zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te macht und die strei­ti­ge Woh­nung in das ört­li­che Preis­ge­fü­ge ein­ord­net. Der­ar­ti­ge kon­kre­te Anga­ben ermög­li­chen es dem Mie­ter, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens des Ver­mie­ters nach­zu­ge­hen und die­ses zumin­dest ansatz­wei­se zu über­prü­fen und so die Ent­schei­dung zu tref­fen, ob er der begehr­ten Miet­erhö­hung zustim­men oder den Ver­mie­ter auf einen Pro­zess ver­wei­sen will.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Febru­ar 2016 – VIII ZR 69/​15

  1. Bestä­ti­gung der BGH, Urtei­le vom 12.12 2007 – VIII ZR 11/​07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn. 10[]
  2. BGH, Urtei­le vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn. 10; vom 11.03.2009 – VIII ZR 74/​08, NJW 2009, 1667 Rn. 8; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NZM 2008, 124 Rn. 18; vom 19.07.2006 – VIII ZR 212/​05, NJW-RR 2006, 1305 Rn. 17[]
  3. BGH, Urtei­le vom 12.12 2007 – VIII ZR 11/​07, NJW 2008, 573 Rn. 12; vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, aaO[]
  4. BVerfG, WuM 1986, 239; NJW 1987, 313 f.; BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, aaO[]
  5. BGH, Beschluss vom 08.04.2014 – VIII ZR 216/​13, NZM 2014, 747 Rn. 1 mwN; vgl. BGH, Urteil vom 28.03.2012 – VIII ZR 79/​11, NZM 2012, 415 Rn. 14[]