Mieterhöhungsverlangen und das unvollständige Zustimmungsurteil

Der Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete setzt gemäß § 558b BGB eine entsprechende Änderung des Mietvertrags voraus. Stimmt der Mieter dieser Änderung aufgrund des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen; mit Rechtskraft des Urteils, durch das der Mieter zur Zustimmung verpflichtet wird, gilt dessen Zustimmungserklärung gemäß § 894 ZPO als abgegeben, das heißt, die erforderliche Vertragsänderung tritt ein. Sie bewirkt, dass der Mieter nach § 558b Abs. 1 BGB den erhöhten Mietzins für die Zeit ab dem dritten auf das Erhöhungsverlangen des Vermieters folgenden Kalendermonat schuldet1.

Mieterhöhungsverlangen und das unvollständige Zustimmungsurteil

Der Umstand, dass im Tenor des Zustimmungsurteils der Monat, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist, nicht genannt ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung und führt nicht dazu, dass die erhöhte Miete erst ab Rechtskraft des Zustimmungsurteils geschuldet wäre2. Denn zur Ermittlung des Inhalts der insoweit auslegungsbedürftigen Urteilsformel sind Tatbestand und Entscheidungsgründe, insbesondere auch der dort in Bezug genommene Parteivortrag im Prozess samt Antrag heranzuziehen3. Aus dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des Urteils vom 7. Mai 2007 ergibt sich zweifelsfrei, dass die Klägerin im Vorprozess die Zustimmung zu ihrem Erhöhungsverlangen vom 29.August 2005 begehrt hat, in dem sie eine Erhöhung der Miete ab November 2005 gefordert hatte, und dass das Amtsgericht diesem Begehren – mit Abstrichen lediglich hinsichtlich der Höhe der verlangten Miete – stattgegeben hat.

Dass die Klägerin im Klageantrag des Vorprozesses keinen Zeitpunkt angegeben hat, ab dem die Mieterhöhung geschuldet sein sollte, ist ebenfalls unschädlich. Denn dieser Zeitpunkt ergab sich aus ihrem Erhöhungsverlangen vom 29. August 2005, dem das Urteil vom 7. Mai 2007 – von einer betragsmäßigen Reduzierung der verlangten Miete abgesehen – entsprochen hat, und ergäbe sich im Übrigen, wenn im Erhöhungsverlangen kein Zeitpunkt genannt wäre, aus dem Gesetz (§ 558b Abs. 1 BGB).

Zwar ist der Vermieter nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b BGB bestimmten Zeitpunkt geltend zu machen4. Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor. Denn die Klägerin hat, wie ausgeführt, in ihrem Erhöhungsverlangen in Übereinstimmung mit § 558b Abs. 1 BGB die Zustimmung der Beklagten zu einer Erhöhung der Miete ab November 2005 und nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt gefordert. Insoweit ist der Klägerin das zugesprochen worden, was sie beantragt hat, so dass – wovon das Berufungsgericht zutreffend ausgeht – kein Verstoß gegen § 308 Abs. 1 Satz 1 ZPO vorliegt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. Juni 2011 – VIII ZR 204/10

  1. BGH, Urteil vom 04.05.2005 – VIII ZR 94/04, NJW 2005, 2310 []
  2. aA SchmidtFutterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 558b BGB Rn. 72 []
  3. st. Rspr.; vgl. BGH, Urteil vom 27.02.1961 – III ZR 16/60, BGHZ 34, 337, 339 []
  4. MünchKomm-BGB/Artz, 5. Aufl., § 558b Rn. 8 und 16; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558b Rn. 15; Müller/Walther/Schneider, Miet- und Pachtrecht, Band 1, Stand Juli 2009, § 558b Rn. 108 []