Grundsätzlich muss der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen, die zu Abschlägen bei der Miete führen. Das gilt auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale.
In einem jetzt vom Amtsgericht München entschiedenen Fall eines Mieterhöhungsverlangens mietete der spätere Beklagte Anfang 1980 eine Wohnung in München für 410 DM. Im Laufe der Jahre stieg die Miete auf 410 € an. Im Mietvertrag wurde die Wohnung beschrieben. Dabei wurden die Ausstattungsmerkmale „Zentralheizung“ und „Warmwasserversorgung“ durchgestrichen.
Die Wohnung wurde zwischenzeitlich verkauft. Im April 2011 verlangte die neue Vermieterin eine Mieterhöhung auf 492 Euro. Das Mieterhöhungsverlangen begründete sie mit dem Mietspiegel der Landeshauptstadt München. Der Mieter weigerte sich die Mieterhöhung zu akzeptieren. Die jetzige Miete sei völlig angemessen, schließlich seien bei Anmietung der Wohnung eine Warmwasserversorgung und eine Heizung nicht vorhanden gewesen. Auch in der Wohnküche habe es nur einen einfachen Dielenboden gegeben. Auch die Elektroleitungen habe er selbst unter Putz legen lassen. Diese schlechtere Ausstattung der Wohnung führe zu Abschlägen nach dem Mietspiegel und müssten berücksichtigt werden.
Über die ursprüngliche Ausstattung der Wohnung wisse sie nichts, entgegnete die neue Vermieterin. Der Mietzins sei gerechtfertigt. Sie erhob darauf hin Klage vor dem Amtsgericht München.
Das Amtsgericht hat der Vermieterin nur zum Teil Recht gegeben: Grundsätzlich muss der Mieter die für ihn günstigen Umstände beweisen. Das gilt auch für die im Mietspiegel aufgeführten Merkmale, die zu einem Abschlag bei der Miete führen. Im vorliegenden Fall kann die Vermieterin auch die Ausstattung der Wohnung bestreiten. Sie hat die Wohnung im ursprünglichen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst später erworben hat.
Der Mieter hat im vorliegenden Fall beweisen können, dass keine Warmwasserversorgung und Heizung in der Wohnung gewesen sind. Schließlich sind gerade diese Punkte im Mietvertrag gestrichen worden. Außerdem sind im letzten Mieterhöhungsverlangen der vorherigen Vermieterin bereits Abschläge für diese Merkmale vorgenommen worden.
Ein Abschlag wegen eines einfachen Bodens ist allerdings nicht zu machen. Der Fußbodenbelag in einer Küche spielt nach dem Mietspiegel keine Rolle. Ob die Elektroinstallation auf Putz oder unter Putz war, kann heute nicht mehr festgestellt werden, da der Mieter dafür keine Beweise mehr hat. Ein Abschlag ist daher hier nicht möglich.
Es verbleibt aus diesem Grund nur bei obigem Abschlag wegen einer fehlenden Warmwasserversorgung und einer fehlenden Heizung. Der Mietzins errechnet sich daher mit 456 Euro. Im Übrigen ist die Klage abzuweisen.
Amtsgericht München, Urteil vom 5. Dezember 2011 – 424 C 19813/11
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