Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen und die Redu­zie­rung der Mie­te

Grund­sätz­lich muss der Mie­ter die für ihn güns­ti­gen Umstän­de bewei­sen, die zu Abschlä­gen bei der Mie­te füh­ren. Das gilt auch für die im Miet­spie­gel auf­ge­führ­ten Merk­ma­le.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen und die Redu­zie­rung der Mie­te

In einem jetzt vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens mie­te­te der spä­te­re Beklag­te Anfang 1980 eine Woh­nung in Mün­chen für 410 DM. Im Lau­fe der Jah­re stieg die Mie­te auf 410 € an. Im Miet­ver­trag wur­de die Woh­nung beschrie­ben. Dabei wur­den die Aus­stat­tungs­merk­ma­le „Zen­tral­hei­zung“ und „Warm­was­ser­ver­sor­gung“ durch­ge­stri­chen.

Die Woh­nung wur­de zwi­schen­zeit­lich ver­kauft. Im April 2011 ver­lang­te die neue Ver­mie­te­rin eine Miet­erhö­hung auf 492 Euro. Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen begrün­de­te sie mit dem Miet­spie­gel der Lan­des­haupt­stadt Mün­chen. Der Mie­ter wei­ger­te sich die Miet­erhö­hung zu akzep­tie­ren. Die jet­zi­ge Mie­te sei völ­lig ange­mes­sen, schließ­lich sei­en bei Anmie­tung der Woh­nung eine Warm­was­ser­ver­sor­gung und eine Hei­zung nicht vor­han­den gewe­sen. Auch in der Wohn­kü­che habe es nur einen ein­fa­chen Die­len­bo­den gege­ben. Auch die Elek­tro­lei­tun­gen habe er selbst unter Putz legen las­sen. Die­se schlech­te­re Aus­stat­tung der Woh­nung füh­re zu Abschlä­gen nach dem Miet­spie­gel und müss­ten berück­sich­tigt wer­den.

Über die ursprüng­li­che Aus­stat­tung der Woh­nung wis­se sie nichts, ent­geg­ne­te die neue Ver­mie­te­rin. Der Miet­zins sei gerecht­fer­tigt. Sie erhob dar­auf hin Kla­ge vor dem Amts­ge­richt Mün­chen.

Das Amts­ge­richt hat der Ver­mie­te­rin nur zum Teil Recht gege­ben: Grund­sätz­lich muss der Mie­ter die für ihn güns­ti­gen Umstän­de bewei­sen. Das gilt auch für die im Miet­spie­gel auf­ge­führ­ten Merk­ma­le, die zu einem Abschlag bei der Mie­te füh­ren. Im vor­lie­gen­den Fall kann die Ver­mie­te­rin auch die Aus­stat­tung der Woh­nung bestrei­ten. Sie hat die Woh­nung im ursprüng­li­chen Zustand nicht gekannt, da sie sie erst spä­ter erwor­ben hat.

Der Mie­ter hat im vor­lie­gen­den Fall bewei­sen kön­nen, dass kei­ne Warm­was­ser­ver­sor­gung und Hei­zung in der Woh­nung gewe­sen sind. Schließ­lich sind gera­de die­se Punk­te im Miet­ver­trag gestri­chen wor­den. Außer­dem sind im letz­ten Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der vor­he­ri­gen Ver­mie­te­rin bereits Abschlä­ge für die­se Merk­ma­le vor­ge­nom­men wor­den.

Ein Abschlag wegen eines ein­fa­chen Bodens ist aller­dings nicht zu machen. Der Fuß­bo­den­be­lag in einer Küche spielt nach dem Miet­spie­gel kei­ne Rol­le. Ob die Elek­tro­in­stal­la­ti­on auf Putz oder unter Putz war, kann heu­te nicht mehr fest­ge­stellt wer­den, da der Mie­ter dafür kei­ne Bewei­se mehr hat. Ein Abschlag ist daher hier nicht mög­lich.

Es ver­bleibt aus die­sem Grund nur bei obi­gem Abschlag wegen einer feh­len­den Warm­was­ser­ver­sor­gung und einer feh­len­den Hei­zung. Der Miet­zins errech­net sich daher mit 456 Euro. Im Übri­gen ist die Kla­ge abzu­wei­sen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 5. Dezem­ber 2011 – 424 C 19813/​11