Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und die Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen

Die an die "Ver­gleich­bar­keit" der zur Begrün­dung eines Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens genann­ten Woh­nun­gen (§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB) zu stel­len­den Anfor­de­run­gen sind in der höchst­rich­ter­li­chen Recht­spre­chung seit lan­gem dahin geklärt, dass ein groß­zü­gi­ger Maß­stab anzu­le­gen ist und eine Über­ein­stim­mung oder gar "Iden­ti­tät" in allen wesent­li­chen Wohn­wert­merk­ma­len nicht zu for­dern ist 1. Denn das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen soll den Mie­ter ledig­lich in die Lage ver­set­zen, der Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens nach­zu­ge­hen und die­se zumin­dest ansatz­wei­se nach­zu­voll­zie­hen 2.

Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen – und die Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen

Ins­be­son­de­re schließt es eine Ver­gleich­bar­keit der Woh­nun­gen nicht aus, dass zur Woh­nung der Mie­ter neben den Räu­men im zwei­ten Ober­ge­schoss (178 m²) noch wei­te­re zu Wohn­zwe­cken nutz­ba­re Räu­me (62 m² Man­sar­de) im Dach­ge­schoss gehö­ren, die nur über das Trep­pen­haus erreich­bar sind. Die­se Beson­der­heit der Miet­woh­nung ändert ersicht­lich nichts dar­an, dass die Ver­gleichs­woh­nun­gen, bei denen es sich eben­falls um groß­zü­gig bemes­se­ne Alt­bau­woh­nun­gen ver­gleich­ba­rer Lage han­delt, einer ähn­li­chen und somit ver­gleich­ba­ren Kate­go­rie zuzu­rech­nen sind. Soweit die Man­sar­den­zim­mer einen gerin­ge­ren Wohn­kom­fort auf­wei­sen, weil sie nicht so gut aus­ge­stat­tet sind wie die Haupt­woh­nung und nur über das Trep­pen­haus erreich­bar sind, mögen die­se (nur ¼ der Gesamt­wohn­flä­che betref­fen­den) Nach­tei­le einen gewis­sen Abschlag recht­fer­ti­gen. Dies hin­dert es indes nicht, die in dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen genann­ten Woh­nun­gen als "ver­gleich­bar" im Sin­ne des § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB anzu­se­hen. Denn die Anga­be von Ver­gleichs­woh­nun­gen im Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen dient nicht dem Nach­weis der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te, son­dern soll dem Mie­ter ledig­lich Hin­wei­se auf die Berech­ti­gung des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens geben und ihn in die Lage ver­set­zen, die­ses zumin­dest ansatz­wei­se nach­zu­voll­zie­hen.

Ob es, zur for­mel­len Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens außer­dem eines aus­drück­li­chen Hin­wei­ses der Ver­mie­te­rin bedurf­te, dass die Ver­gleichs­woh­nun­gen nicht über außer­halb der Woh­nung lie­gen­de Man­sar­den­zim­mer ver­füg­ten, kann dahin­ste­hen, da die Ver­mie­te­rin die­se Umstän­de in dem Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen mit­ge­teilt hat.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 8. April 2014 – VIII ZR 216/​13

  1. BVerfGE 53, 352, 359 ff.; BVerfG, NJW-RR 1993, 1485 f.; jeweils zu § 2 Abs. 2 MHG[]
  2. BGH, Urteil vom 19.05.2010 – VIII ZR 122/​09, NZM 2010, 576 Rn. 10, 12; vom 10.10.2007 – VIII ZR 331/​06, NJW 2008, 848 Rn. 18[]