Mieterhöhungsverlangen – und die wertenden Kriterien des Mietspiegels

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.

Mieterhöhungsverlangen – und die wertenden Kriterien des Mietspiegels

Ein Mieterhöhungsverlangen ist gem. § 558a Abs.1 S.1 BGB zu begründen. Der Vermieter kann jedoch das Mieterhöhungsverlangen gem. § 558b Abs.3 S.1 BGB nachbessern und dies auch noch im Rechtsstreit.

Im hier vom Landgericht Stuttgart entschiedenen Fall hielt das Landgericht das Mieterhöhungsverlangen in seiner ursprünglichen Form deswegen für formal unwirksam, weil der Mieter aus jenem in Kombination mit dem Stuttgarter Mietspiegel die Einordnung seiner Wohnung nicht nachvollziehen konnte und deswegen die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht einmal ansatzweise überprüfen konnte. Das Landgericht verkennt nicht, dass der Vermieter dem Mieter nach § 558a Abs.1 S.1 BGB keine umfassende Tatsachendarstellung schuldet, dass insbesondere dem Mieter bekannte Tatsachen nicht im Mieterhöhungsverlangen aufgelistet werden müssen. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Zusammenhang wiederholt entschieden, dass es dem Vermieter obliege, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung die Tatsachen mitzuteilen, welche jener benötige, um die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise überprüfen zu können1. Auf die Begründung dieser Urteile wird Bezug genommen, das Landgericht folgt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In dem hier zu entscheidenden Rechtsstreit genügt die Begründung des Mieterhöhungsverlangens in Verbindung mit dem Stuttgarter Mietspiegel den Anforderungen des § 558a Abs.1 S.1 BGB in der Ausprägung der BGH-Rechtsprechung indes nicht.

Soweit die Vermieterin versucht, anhand der einschlägigen BGH, Entscheidungen eine Parallele zu anderen Rechtsstreitigkeiten und den Mietspiegeln anderer Städte zu ziehen, überzeugt dieser Versuch nicht. Insbesondere der Berliner Mietspiegel2, aber auch der Wiesbadener Mietspiegel3 unterscheiden sich wesentlich vom Stuttgarter Mietspiegel. Zur Begründung kann der Vermieter gem. § 558a Abs.2 BGB auf einen Mietspiegel Bezug nehmen. In einem solchen Fall muss sich die Überprüfbarkeit der Einordnung für den Mieter aus der Kombination des Mietspiegels und des Textes des Mieterhöhungsverlangens ergeben; die Begründung muss insgesamt plausibel sein4. Je konkreter und differenzierter die Kriterien im Mietspiegel sind, umso weniger muss der Vermieter selbst begründen, umgekehrt gebietet ein Mietspiegel mit unscharfen, abstrakt wertenden Kriterien einen höheren Begründungsaufwand für den Vermieter5. Während andere Mietspiegel nach Tatsachen kategorisieren, verwendet der Stuttgarter Mietspiegel überwiegend unbestimmte, auslegungsbedürftige Rechtsbegriffe. Besonders deutlich wird der Unterschied des Berliner und des Stuttgarter Mietspiegels bei der Wohnungslage. Im Berliner Mietspiegel ist jeder Adresse eine bestimmte Lage fest zugeordnet. Der Mieter, der ja seine Adresse kennt, kann ohne jede zusätzliche Begründung des Vermieters die Einstufung seiner Wohnlage dem Mietspiegel entnehmen. Der Stuttgarter Mieter steht dagegen vor der Frage, was wohl z.B. mit einer „geringen Verkehrsbelastung“, mit „sehr guten Einkaufsgelegenheiten“ oder einer „Belastung durch Gewerbe“ gemeint sein könnte. Eine ansatzweise Überprüfung ist dem Mieter allenfalls dann möglich, wenn er weiß, auf welche der Kriterien im Mietspiegel der Vermieter seine Einordnung stützen will. Hat der Mieter lediglich eine Reihe von unbestimmten Rechtsbegriffen und weiß nicht einmal, welche von diesen der Vermieter als gegeben oder als nicht gegeben ansieht, bewegt er sich im rein spekulativen Bereich, eine Überprüfung ist nicht einmal ansatzweise möglich. Deutlich wird der Unterschied auch bei vielen Ausstattungskriterien. Ob eine Wohnung ein separates WC, einen Aufzug, eine Fußbodenheizung oder einen zugehörigen Tiefgaragenstellplatz hat, weiß der Mieter. Das braucht ihm der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen nicht vorzutragen6. Dagegen ist z.B. das Kriterium für ein leicht aufwertendes Merkmal „komfortable Sanitärausstattung“ im Stuttgarter Mietspiegel – wie auch einige andere – wertend und unbestimmt. Was „komfortabel“ heißt, ist nicht und schon gar nicht eindeutig definiert, es handelt sich um ein wertendes Kriterium ohne einen an Tatsachen orientierten Maßstab. Ganz anders verhält sich das im Berliner Mietspiegel. Dort ist das Kriterium „modernes Bad“ näher erläutert und mit eindeutigen, tatsächlichen Kriterien belegt (Wände ausreichend im Spritzbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest, Bodenfliesen, Einbauwanne und/oder Dusche, Einhebelmischbatterie, Strukturheizkörper als Handtuchwärmer) und es gibt weitere tatsächliche Wohnwertmerkmale aus diesem Bereich (z.B. sehr großes Waschbecken – Außenmaß mindestens 80 cm breit – oder Doppelhandwaschbecken oder zwei getrennte Waschbecken, mindestens ein Bad größer als 8 m2, Fußbodenheizung usw.). Ähnliches gilt für den Wiesbadener Mietspiegel, der eine „überdurchschnittliche, aufwändige Sanitärausstattung“ mit nicht wertenden, tatsächlichen Kriterien begründet (z.B. Leitungen unter Putz, eingebauter Spülkasten, Einhandmischhebel, feste Duschabtrennung, zusätzliche Duschwanne usw.). Der Berliner oder Wiesbadener Mieter kann ohne weitere Erläuterungen allein mithilfe des Mietspiegels sein Bad kategorisieren, der Stuttgarter Mieter kann das nicht. Wenn jener wenigstens weiß, dass der Vermieter die Mieterhöhung z.B. auf eine „komfortable Sanitärausstattung“ stützen will, kann er anhand seiner Badausstattung versuchen zu überprüfen, ob das richtig ist. Weiß er aber nicht einmal, ob der Vermieter sein Bad als „komfortabel“ einstuft oder vielleicht die Wohnung als „hell“ oder den Küchenboden als „hochwertig“, dann fehlt dem Mieter jegliche Orientierung, er ist zu einer Überprüfung nicht einmal ansatzweise in der Lage7. Tatsachen, die der Mieter kennt, muss der Vermieter für eine formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens in jenem nicht beschreiben, insoweit kann er bis zum Rechtsstreit warten, in welchem der substantiierte Tatsachenvortrag für eine schlüssige Klage gefordert ist. Die von ihm vorgenommene Einordnung der Wohnung in die Lage- und Ausstattungsklasse des Stuttgarter Mietspiegels muss der Vermieter jedoch zumindest dann, wenn er auch nur ein wertendes Kriterium heranziehen will, unter Benennung aller relevanten Kriterien begründen8.

Für diese Sichtweise spricht im Übrigen auch die Funktion des Begründungszwangs in § 558a Abs.1 S.1 BGB, welche der Bundesgerichtshof der Intention des Gesetzgebers folgend mit dem Ziel einer außergerichtlichen Einigung beschreibt. Der Begründungszwang des § 558a BGB ist im Lichte des Art. 14 GG auszulegen, sein Umfang ist anhand einer Abwägung der Rechte und Pflichten der Vertragsparteien vorzunehmen. Aus der Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Pflicht des Vermieters, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, ergibt sich danach die Aufgabe des Gerichts, die im Gesetz auf verfassungsmäßiger Grundlage zum Ausdruck gekommene Interessenabwägung nachzuvollziehen und der Zweckbestimmung des Gesetzes Rechnung zu tragen. Diese besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich anhand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht9. Für die Vermieterin ist es ein Leichtes, ihren Mietern die Einordnungsmerkmale aus dem Mietspiegel zu benennen, auf welche sie die Kategorisierung stützt. Sie muss jene ohnehin bestimmen, um die Einordnung für sich vornehmen zu können, und sie muss jene spätestens im Rechtsstreit unterlegt mit substantiiertem Tatsachenvortrag dem Gericht offenbaren, um ihre Klage schlüssig zu begründen. Ein nennenswerter Aufwand oder eine irgendwie geartete Schwierigkeit für die Vermieterin, das Mieterhöhungsverlangen um die Angaben zu ergänzen, welche die Vermieterin im Prozess nachgetragen hat, sind für die Berufungskammer nicht ersichtlich. Umgekehrt ist es für den im Wohnungsmietrecht nicht vorgebildeten Mieter ungemein schwer, mit den wenigen Angaben im Mieterhöhungsverlangen der SÜ GmbH und den überwiegend unbestimmten, wertenden Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zurechtzukommen. Das Zurückhalten der Informationen durch die Vermieterin ist daher mit dem Sozialschutz des Wohnungsmietrechts des BGB nicht zu vereinbaren, dem Interesse einer Prozessvermeidung durch außergerichtlichen Einigung dient es nicht. Das Eigentumsrecht der Vermieterin aus Art. 14 GG wird in nur ganz unerheblicher und daher hinzunehmender Weise beeinträchtigt, wenn ihr auferlegt wird, für Lage und Ausstattung der Wohnung bereits im Mieterhöhungsverlangen die von ihr als einschlägig erachteten Kriterien des Stuttgarter Mietspiegels zu benennen. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass dem Vermieter die Darlegung objektiver Umstände, von denen er in der Regel keine Kenntnis besitze, im Mieterhöhungsverlangen nicht angesonnen werden dürfe10. Gerade das ist aber hier nicht der Fall. Der Vermieter soll lediglich den Mieter ein wenig an seinem Wissen teilhaben lassen. Das ist für den Vermieter auch verfassungsrechtlich zumutbar.

Nichts anderes ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der Frage, wie mit Mieterhöhungsverlangen umzugehen ist, deren Begründung zwar falsch ist, die sich aber aus anderen Gründen als berechtigt erweisen. Bereits 2003 hat der 8. Senat des Bundesgerichtshofs entschieden, dass der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens unter zutreffender Einordnung der fraglichen Wohnung in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort genannten Mietzinsspannen anzugeben hat11. Lediglich leicht modifizierend präzisiert hat der Senat seine Rechtsprechung 2007 dahingehend, dass das „nach Auffassung des Vermieters einschlägige Mietspiegelfeld“ anzugeben sei2, und 2009 dahingehend, dass eine versehentliche Einordnung in das Feld „H7“ statt „H6“ des Berliner Mietspiegels die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht tangiere12. Danach – und auch diese Rechtsauffassung teilt das Landgericht – ist ein Mieterhöhungsverlangen dann formal unwirksam, wenn es eine Begründung enthält, die derart falsch ist, dass sie dem Mieter eine Überprüfung gänzlich unmöglich macht. Formal wirksam ist die Begründung, die dem Mieter eine Überprüfung ansatzweise ermöglicht, auch dann, wenn sie sich später – ggf. nach Beweisaufnahme – als unzutreffend erweist. Dass der Vermieter bei an sich richtiger Einordnung der Wohnung das falsche Mietspiegelfeld benennt, ist bei der Zulässigkeitsprüfung nicht relevant, dass er nur dieses Feld benennt, ist den Besonderheiten des Berliner Mietspiegels geschuldet. Benennt der Vermieter jedoch evident falsche Einordnungskriterien, die eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieters vereiteln, ist das Mieterhöhungsverlangen mangels einer hinreichenden Begründung gem. § 558a Abs.1 S.1 BGB formal unwirksam. Die fehlende Begründung ist nicht mit der irrtümlich falschen Bewertung durch den Vermieter zu vergleichen, sondern vielmehr mit der evident falschen Kategorisierung gleichzusetzen. Die irrtümlich falsche Bewertung kann der Mieter nämlich überprüfen, er kann auf deren Korrektur zur Vermeidung eines Rechtsstreits hinwirken. Bei der evident falschen Kategorisierung und der völlig fehlenden Begründung hat der Mieter dagegen keinerlei Ansatzpunkte zur Überprüfung der wahren Motive des Vermieters. Diese ansatzweise Überprüfbarkeit ist aber gerade das entscheidende Kriterium für die formale Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens13.

Sofern der Vermieter eine Mieterhöhung nach dem Stuttgarter Mietspiegel vornehmen will, ist er von einer Benennung der darin aufgeführten Kriterien bei Lage und Ausstattung nur dann befreit, wenn er jeweils von der untersten Kategorie ausgeht. Immer dann, wenn er eine höhere Kategorie wählt, muss er diese Einordnung durch Benennung der einschlägigen Mietspiegelkriterien beschreiben. Die Rechtsauffassung der Vermieterin, sie müsse allenfalls das benennen, was für eine überdurchschnittliche Einordnung spreche, ist nicht zutreffend. Zwar geht der Stuttgarter Mietspiegel als „Normalfall“ von durchschnittlichen Lagen und Ausstattungen aus und sieht Kriterien für die Abweichung nach unten und oben vor. Die Systematik des § 558a Abs.1 S.1 BGB – allein auf die kommt es hier an – ist aber eine andere. Danach muss der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen vollständig begründen, es ist nicht Aufgabe des Mieters, das Fehlen abwertender Merkmale darzutun. Soweit im Mietspiegel die Kategorie „durchschnittlich“ nicht die unterste ist, muss der Vermieter die höhere Einstufung durch Benennung der Kriterien des Mietspiegels begründen.

Im hier zu entscheidenden Fall sind alle vom Vermieter nachgetragen Kriterien zur Lage unbestimmt und wertend, bei der Ausstattung sind lediglich die Kriterien des vom Vermieter gestellten gefliesten Küchenbodens und des Dielenbodens nicht wertende, tatsächliche, die anderen sind wiederum unbestimmt und wertend. Deswegen hätte die von der Vermieterin beauftrage SÜ GmbH im Mieterhöhungsverlangen bei der Ausstattung der Wohnung alle vier von ihr für einschlägig erachteten Kriterien benennen müssen. Die Wohnung des Mieter gehört zur Baualtersklasse „vor 1975“, weswegen die unterste Ausstattungskategorie „sehr einfach“ ist. Die von der Vermieterin angestrebte Einordnung in die Ausstattungskategorie „durchschnittlich“ ist die dritte von unten, also nicht die niedrigste. Daher war das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam, geheilt wurde diese Unwirksamkeit erst gem. § 558b Abs.2 BGB im Prozess. Wegen der Lage fehlen ebenfalls die an sich für die formale Wirksamkeit notwendigen Angaben. Insoweit kommt der Vermieterin jedoch zugute, dass sie die Wohnung in einer Lage „mit Nachteilen“ sieht, also der untersten Lagekategorie. Letztlich hilft das der Vermieterin indes nicht, weil die formale Unwirksamkeit bezüglich der Ausstattung zu einer formalen Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens führt.

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 10. Dezember 2014 – 13 S 114/14

  1. z.B. BGH Urteile vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07, 11.03.2009 – VIII ZR 74/08, 07.07.2010 – VIII ZR 321/09 und 03.07.2013 – VIII ZR 267/12, jeweils m.w.N.[↩]
  2. BGH Urteil vom 12.12.2007 – VIII ZR 11/07[↩][↩]
  3. BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII 74/08[↩]
  4. vgl. Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, Rn. 1231[↩]
  5. vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, § 558a BGB Rn.42; Emmerich in Staudinger 2014, § 558a BGB, Rn.25a[↩]
  6. vgl. Emmerich aaO Rn.21[↩]
  7. so auch Börstinghaus aaO und Dietrich NJW 2012, 567[↩]
  8. so auch LG Hannover – für den dortigen Mietspiegel – Urteil vom 21.03.2013, 8 S 55/12[↩]
  9. BVerfG Beschluss vom 14.05.1986 – 1 BvR 494/85 m.w.N.[↩]
  10. BVerfG Beschluss vom 23.04.1974 – 1 BvR 6/74[↩]
  11. BGH Urteil vom 12.11.2003 – VIII ZR 52/03[↩]
  12. BGH Urteil vom 11.03.2009 – VIII ZR 316/07[↩]
  13. vgl. BGH aaO[↩]

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