Mie­ter­schutz durch unwirk­sa­me Ver­mie­ter-AGBs

Ist der Ver­mie­ter nach den von ihm gestell­ten All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen zur frist­lo­sen Kün­di­gung eines Gewer­be­raum­miet­ver­hält­nis­ses wegen Zah­lungs­ver­zugs nur nach vor­he­ri­ger Mah­nung berech­tigt, darf sich der Mie­ter auf die Ein­hal­tung die­ser Vor­aus­set­zung auch dann ver­las­sen, wenn die Klau­sel einer Inhalts­kon­trol­le des­halb nicht stand­hält, weil sie den Mie­ter im Übri­gen (kein Ver­schul­dens­er­for­der­nis, Rück­stand mit nur einer Monats­mie­te) unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Mie­ter­schutz durch unwirk­sa­me Ver­mie­ter-AGBs

In dem hier vom Ober­lan­des­ge­richt Cel­le ent­schie­de­nen Fall haben die Par­tei­en in § 3 Nr. 3 des Pacht­ver­trags die Vor­aus­set­zun­gen, nach denen eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses durch den Ver­päch­ter mög­lich sein soll­te, ver­trag­lich gere­gelt. In die­ser ver­trag­li­chen Rege­lung ist eine abschlie­ßen­de Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en über die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses nebst Ver­ein­ba­rung von ver­schie­de­nen Kün­di­gungs­tat­be­stän­den zu sehen. Die Auf­zäh­lung die­ser Kün­di­gungs­tat­be­stän­de hat dabei abschlie­ßen­den Cha­rak­ter, da weder aus­drück­lich noch mit­tel­bar (z.B. durch das Wort "ins­be­son­de­re") auf etwai­ge dane­ben zusätz­lich gel­ten­de gesetz­li­che Kün­di­gungs­tat­be­stän­de, wie § 543 Abs. 2 BGB, Bezug genom­men wur­de.

Die Rege­lung des § 3 Nr. 3 a) des Pacht­ver­trags ver­drängt damit die gesetz­li­che Norm des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB über eine außer­or­dent­li­che frist­lo­se Kün­di­gung bei Zah­lungs­ver­zug. Danach bedarf es als Vor­aus­set­zung einer wirk­sa­men Kün­di­gung neben dem (ein­mo­na­ti­gen) Zah­lungs­rück­stand vor­ab einer Mah­nung hin­sicht­lich des Zah­lungs­rück­stan­des.

Da der Klä­ger die Klau­sel in § 3 Nr. 3 a) des Pacht­ver­trags als Ver­wen­der gestellt hat, müss­te er über­dies nach § 305 c Abs. 2 BGB bereits eine Unklar­heit bezüg­lich der Fra­ge des abschlie­ßen­den Cha­rak­ters der Auf­zäh­lung in § 3 Nr. 3 des Ver­trags gegen sich gel­tend las­sen.

Die nach § 3 Nr. 3 a) des Pacht­ver­trags erfor­der­li­che Mah­nung vor einer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung ist unstrei­tig nicht erfolgt, so dass die Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen bei Kün­di­gung am 7.02.2013 nicht gege­ben waren. Eine Mah­nung nebst erneu­ter Kün­di­gung ist auch zu einem spä­te­ren Zeit­punkt nicht nach­ge­holt wor­den. Inso­weit genüg­te Ver­zug mit der Pacht­zins­zah­lung – wel­cher unstrei­tig vor­lag – als Kün­di­gungs­vor­aus­set­zung nicht, wenn die Par­tei­en ver­ein­bart haben, dass der Kün­di­gung eine for­mel­le schrift­li­che Zah­lungs­auf­for­de­rung vor­an­zu­ge­hen hat 1.

Der Klä­ger dürf­te an die Rege­lung des § 3 Nr. 3 des Pacht­ver­trags auch dann gebun­den sein, wenn es sich bei der Rege­lung bezüg­lich des Kün­di­gungs­rechts bei Zah­lungs­ver­zug bereits bei einem Rück­stand von einer Monats­mie­te (oder weni­ger) um eine unwirk­sa­me All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gung han­deln soll­te.

Nach § 3 Nr. 3 a) des Pacht­ver­trags ist der Ver­päch­ter zur außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung berech­tigt, wenn der Päch­ter mit der Zah­lung min­des­tens einer Pacht­zins­ra­te ganz oder teil­wei­se län­ger als einen Monat nach Mah­nung im Rück­stand ist. Die­se Klau­sel dürf­te nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam sein, da sie den Päch­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt. Die Klau­sel weicht von dem gesetz­li­chen Leit­bild des § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b)) BGB dahin­ge­hend ab, dass sie die frist­lo­se Kün­di­gung bereits ermög­licht, wenn nur eine Pacht­zins­ra­te Rück­stand gege­ben ist, und zwar auch dann, wenn der Rück­stand nur teil­wei­se oder nur uner­heb­lich ist; auch lässt sie den unver­schul­de­ten Zah­lungs­rück­stand genü­gen. Damit steht die Klau­sel im Gegen­satz zu dem Zweck der Rege­lung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB dem Schutz des Mieters/​Pächters vor frist­lo­ser Ver­trags­be­en­di­gung bei nur gering­fü­gi­gen oder ganz kurz­fris­ti­gen Zah­lungs­rück­stand, so dass die Klau­sel als unan­ge­mes­sen anzu­se­hen ist. Dies wird auch nicht dadurch aus­ge­gli­chen, dass die Klau­sel ande­rer­seits die frist­lo­se Kün­di­gung des Ver­päch­ters an gegen­über § 543 Abs. 2 BGB erschwer­te Vor­aus­set­zun­gen, näm­lich eine Mah­nung, knüpft 2.

Der Klä­ger dür­fe sich aber an dem von ihm selbst durch den For­mu­lar­ver­trag ein­ge­führ­ten gere­gel­ten Ver­fah­ren für die außer­or­dent­li­che Kün­di­gung wegen Zah­lungs­ver­zugs fest­hal­ten las­sen müs­sen, obwohl die Klau­sel unwirk­sam ist und damit das Gesetz an sei­ne Stel­le tritt. Der Beklag­te durf­te sich auf die Ein­hal­tung die­ses Ver­fah­rens, das sei­nem Schutz dient, nach § 242 BGB ver­las­sen 3.

Dies dürf­te erst Recht gel­ten, wenn es sich um eine Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung zwi­schen den Par­tei­en han­deln soll­te.

Ober­lan­des­ge­richt Cel­le – Beschluss vom 21. November2013 – 2 U 179/​13

  1. vgl. BGH WM 1972, 1250 – 1251; Bub/​Treier a.a.O.; Staudinger/​Emmerich, II § 535 – 562, 2000, § 543 Rn. 55[]
  2. vgl. BGH NJW 1987, 2506 – 2508[]
  3. BGH a.a.O. m.w.N.; AG Obern­dorf WuM 1991, 44; Bub/​Treier/​Grapentin, 3. Aufl., IV Rn. 177 a.E.[]